スポンサーサイト

  • 2018.06.03 Sunday

一定期間更新がないため広告を表示しています

  • 0
    • -
    • -
    • -
    • -

    住宅の大量供給が続くなか考えておくこと

    • 2018.01.22 Monday
    • 14:32

    JUGEMテーマ:住宅

     

    昨日のこと、仕事でクルマを走らせていると、土日の新築分譲住宅の現地販売が至る所で開催されておりました。

    道路上に三角コーン、電柱に捨て看板など、交差点付近では案内板の場所の取り合いで、どっちに行けばいいのかわからない。そもそもこの看板設置は違法であり、景観や交通安全にも支障がでますが、販売至上主義の不動産営業にとっては、まったく関係ないことです。(という意識の業者がほとんど)

    その看板を見ていると、200万円ダウン、300万円ダウンという文字が踊り、新築分譲住宅の価格が、1680万円、1880万円と破格の値段が表示されています。利益があるかどうかは不明ですが、この価格の新築住宅では、建築の原価はいくらなのか、大丈夫なのか、同じ業界にいますが心配です。

    マンションでも、駅の周辺でも、郊外でも、数年前に竣工したマンション、販売上は新築と表記できない未入居マンションが販売されております。モデルルームに行くと、内々で、やはり、300万円、400万円の値引きが切り出されます。

    このように、次から次へと、戸建て、マンションが供給されると、さらに、破格値のダンピングで販売されると、困ってしまうのは、すでに住宅を買った人、持っている人です。

    それは、住宅ローンを35年の長期で組んでいるため、借入残高がほとんど減っていない。その状況で売却しようとしても、新築が中古戸建てを大きく下回る価格で販売攻勢をかけるため、借入残高を超える金額で販売するのが難しくなる。

    ただ、売却する方の内容を見てみますと、新築住宅を2000万円で購入している(売買契約2000万円)のにも関わらず、抵当権設定金額が2200万円となっている。購入するときに、価格に加えて購入諸経費、さらに、家財や引越し費用までも借りてしまっている。

    市場での一般的な評価としては、同じような条件であれば中古よりも新築の方が高い。新築が1800万円で販売されていれば、中古では1700万円とか1600万円で販売しなくてはならない。

    さらに、この金額は理屈であり、行動経済学(いわゆる心理)でいう新築プレミア分も考えると1500万円を下回る必要もあるかもしれません。

    生活スタイルや家族の状況が変わらないなら、そのまま暮らしていくということで、売却をしなければ債務超過になっている自宅の問題が顕在化することもなく、返済さえしていれば問題ありません。

    しかし、転勤転職、離婚(最近は急増)、介護、返済難などで、どうしても売却しなければならない状況になった場合、先のような購入をしていると売るに売れず、にっちもさっちもいかない状況になって困ってしまいます。

    購入するときに売却のことまで考えづらいかもしれませんが、出口戦略を考えてリスクに備えることがとても重要になります。

    住宅ローンの組み方としては、どんなに安くしてもこのくらいでは売れるだろうという金額よりも借入金額が常に下回るようにする。配偶者の収入は当てにしない。

    買い方としては、身軽な状態でいられる住宅にしておく、建物に比べて落ち方がゆるい土地への配分を多くする。

    高額出費をして、すぐに売ることになって、数年しか経っていないのに、数百万円、一千万円を超える売却損が出るのは、現実としても、精神的にもきつくなります。

    [PR]「好条件での売却を実現するための3つのポイント
    1. 一般媒介で複数の会社に依頼する。 2. 営業スタイルが違う会社を組み合わせて依頼する。 3. 付加価値サービスがある会社に依頼する。 この3つをお勧めする理由はサイトにてご確認ください。      

    地形と自然災害リスクの関わり

    • 2018.01.20 Saturday
    • 11:30

    JUGEMテーマ:住宅

     

    新年に入り、ロシアで歩いていた人が凍死するほどの寒さになり、アメリカは大寒波に襲われ、日本でも日本海側では大雪に見舞われました。黒潮大蛇行が影響しているとも言われ、また、昨年の気候から野菜の価格が高騰しているというニュースも流れます。

    今週から公開された映画「ジオストーム」では、気候を人間がコントロールすることを題材にされていました。映画はコンピューター側の問題を起因としておりますが、それにしても、地球、自然、気候は、いくら科学技術が発展しても、制御できるものではありません。

    人間も含めて、地球の気候から逃れることはできず、逆らえるものではありません。しかし、逆らうことができなくても、対応策を取ることはできます。特に日本は、さまざまな自然災害が多い国であることから、重要度が増します。

    阪神淡路大震災から23年が経過し、先日、追悼番組などが放送されておりました。東日本大震災から数年が経ち、日常で震災のことを思い出すことがほとんどなくなってしまいました。

    それでも、住宅を購入するときには、起こった災害の記憶を呼び覚まし、記録をたどって、または、地形や地歴などから、災害リスクを把握することが必要となります。

    生活スタイル、家族の状況などから、選べる地域が狭いこともあるかもしれませんが、リスクを把握して適切な対応策を講じることです。現在、多くの災害リスクに関する情報がネットなどで提供されております。

    今年のセンター試験の地理でムーミンなどが題材となって話題となりました。中学高校で地理の勉強された方は、懐かしい言葉かもしれませんが、旧河道、後背低地、埋立地、堆積地、扇状地、干拓地、海岸平野、三角州、などなど、地理で得た知識は住宅購入に大きく役立ちます。

    地震に伴う液状化、津波、被害の強弱などの被害を始め、地すべり、がけ崩れ、河川の氾濫など、自然災害は地形と密接に関係し、災害リスクから日常の生活にも影響を及ぼします。

    ある程度の地形や災害リスクは、現地や地図を俯瞰していただけるだけでもある程度は判断できると思いますが、山を切り崩し、湖沼や田畑を造成して住宅地化されてしまうと、古くはどのような地形であったのか判断しづらい場合もございます。

    この場合の判断基準として、その街がいつから存在するのか、古い建物が現存しているのか、特に寺社仏閣などがある場合、長い年月の多くの災害を耐えてきたとも考えられます。

    また、国土地理院では地形分類図をネットで公開しておりますので、ご参考にしていただくとよろしいかと存じます。

    追伸:地形に関する情報に疎い、もしくは、故意に秘匿する担当者は住まい探しのパートナーには相応しくないと思います。

    [PR]「好条件での売却を実現するための3つのポイント
    1. 一般媒介で複数の会社に依頼する。 2. 営業スタイルが違う会社を組み合わせて依頼する。 3. 付加価値サービスがある会社に依頼する。 この3つをお勧めする理由はサイトにてご確認ください。      

    単身世帯2040年に4割超え

    • 2018.01.14 Sunday
    • 11:38

    JUGEMテーマ:住宅

     

    新年となり、不動産のオンシーズンになったためか、今週の不動産関連記事が多くなっております。

    記事の内容を大別しますと、1)人口や経済動向からの先行き不安。2)今後の不動産購入。3)相続、空き家問題。4)その他。

    記事はセンセーショナルな取り組み方をしないと注目されないため、より強調して書かれる傾向があり、将来の予測については、その後の検証もないことから、言ったもの勝ちのような側面もあります。

    それでも、人口、景気、不動産の状況など社会的な面から、資産価値という面からは厳しい方向へ進むことが予想されます。

    反対側から見れば、住宅が手ごろな価格となり、生活スタイルや家族状況などにより、柔軟に住み替えをしたり、複数の所有ができるなど、住まいを上手に利用できる環境が整うとも言えます。

    住宅に関して、今後は、この住み替えの流れに乗れるかどうかが肝となります。

    その流れに乗るためには、他の方から興味を持たれる、需要がある物件であることが必要です。

    先日の新聞記事で、今後の世帯構成は、単身世帯が4割超、夫婦二人世帯が続き、ファミリー世帯が減少していくという予測が掲載されておりました。

    この傾向を考えると、単身世帯、夫婦二人世帯の生活に合う物件が好まれ、家族向けの物件が厳しくなると思われます。

    単身、夫婦のみ世帯は、広さや住環境よりも利便性を好みます。マンションで言えば、バス便の100平米よりも、駅から徒歩圏(遠くて10分)の50平米、60平米の方が好まれます。

    私の自宅は、バス便の80平米のマンションです。上記の内容から考えて資産価値が下がっていくことを覚悟し、消費財としての利用価値を考えていくしかないと諦めています。

    減っていく消費財の場合、投下資金は少なくしなくてはなりませんが、購入後のため、すでに遅しです。

    [PR]「好条件での売却を実現するための3つのポイント
    1. 一般媒介で複数の会社に依頼する。 2. 営業スタイルが違う会社を組み合わせて依頼する。 3. 付加価値サービスがある会社に依頼する。 この3つをお勧めする理由はサイトにてご確認ください。      

    販売図面の読み方、裏読み方法

    • 2018.01.13 Saturday
    • 11:15

    JUGEMテーマ:住宅

     

    不動産を探し始め、資料を請求したり見学に行くと、各不動産会社より通称販売図面という「販売資料・物件概要」が手渡されます。この資料の読み方、読み取れる内容の一部をご紹介いたします。

    価格が税込か非課税か、不動産の場合は高額となるため内税表示となっております。このため、どちらでも総額は変わりませんが、この表示により一般の売主か宅建業者(たまに一般法人)が見分けられます。業者が売主の場合、責任期間が長いというメリットがあります。

    所在地表示について、住所と地番の二種類があります。住所は文字通り住む所で、一般的なものです。不動産の場合、取引としては不動産の番号(土地なら地番、建物なら家屋番号)で物件を特定します。所在地表示について地番の場合、住居表示と異なることがあり、正しい場所へたどり着けないことがあります。

    最寄り駅からの所要時間は、80mを1分で歩けると考えて計算されます。例:800mで10分。距離の計算においては駅の出口からとなるためターミナル駅や地下鉄の場合、駅についてから乗車するまでに時間を要する場合がございます。また、二次元の地図で距離を算出することが多く坂道が多い場合、実際の距離が長くなり、また、信号待ちや歩きやすさなどは考慮されないため、所要時間が異なることがあります。実際に現地から駅までの道のり確認は必須です。

    面積には法的な公簿面積、実際の実測面積があります。また、マンションの場合、実測面積の代わりに壁芯面積と表記されます。公簿面積は登記簿(権利証)に記載されている面積で取引上の面積となります。これに代わり、実測面積は現地での実際の面積で古くからの土地の場合、公簿面積と実測面積が異なることがあります。これは測量技術の違いや地歴などによります。マンションの壁芯面積とはパンフレットに記載された面積で、建築時に計算されたものです。完成前は登記されていないため公簿面積が存在せず、設計上の計算である壁芯面積が採用されます。また、少しでも広い方が売りやすいということで、壁芯面積を表記するのが業界の慣習となっております。土地の場合、面積のなかに私道部分、法地部分などが含まれる場合があり、有効面積が異なる場合もございます。

    法規制では、都市計画、用途地域、広さの制限、高さの制限、その他の規制(地区計画、建築協定、地区街区など)などが記載されます。自身の住まいとの相性や将来的な計画を考慮して確認する必要がございます。

    建物の敷地は原則として、「幅員4m以上」の「建築基準法に定める道路」に「間口2m以上」接する必要がございます。この「」の3要件がクリアしていない場合、建築不可となることがあります。私道の場合、負担があるのかどうかも確認が必要です。

    設備は、水道、ガス、下水、雨水が基本です。電話やテレビは不動産取引上では対象外となります。現在の供給状況がどうなっているのか、道路の敷設状況、権利関係などの確認が必要です。

    ここまでが不動産に関する基本的な項目ですが、この先については、裏読み、分析が必要となり、物件の良し悪し、購入条件の損得にも影響が出ます。

    販売資料には、コメントや生活施設などの案内が記載されているケースが多くありますが、これは必須項目ではないため、記載されているかどうか担当する不動産業者によります。多くの情報を掲載している、さらに、ネガティブとなることも含め客観的に掲載している場合、その業者は信頼できると考えられます。逆に、掲載していない場合は業務に対しての意識意欲が低いと考えられ、実際の取引となった場合、トラブルや面倒が多くなる可能性が高まります。

    物件の概要部分の最後・下の方に備考項目や取引条件が記載されています。告知事項あり、引渡し可能時期、引渡し猶予あり、金融機関の承諾を要する、瑕疵担保責任免責、境界非明示、などなど。表示される価格が安い場合、ここに記載されている内容が影響していることが多く、安いのではなく理由があって評価を下げていると考えられます。

    価格の表記について、土地の場合、古家ありの現況渡しと古家ありの更地渡しもしくは更地では、解体工事費用の必要性で、実際の価格は異なると考えなければなりません。同じ価格で古家ありと更地なら更地の方が安いとなります。古家ありの場合、解体工事費用分を上乗せした金額で判断しなければなりません。

    中古戸建ての場合、土地と建物を合わせた価格で表示されます。分析する場合、土地と建物を分けて考えると、購入の可否が判断しやすくなります。例えば、2000万円の戸建ての場合、土地評価が2000万円であれば建物はゼロ評価となり、購入後に使える分だけ得したとなります。同じ例で土地評価が1000万円の場合、建物評価が1000万円となります。購入後20年間利用できると思われる場合、年あたり50万円を建物に消費するとなります。ここに20年間の維持費用を仮に1000万円として加えると年あたりの建物費用は100万円、月当たりで約8万円。この金額を家賃と比べたり、土地建物の利用価値と比較することにより、割安か割高かなどが分かりやすくなります。

    なお、建物の価値を判断する場合、現在の状態、いつまで使えるのか、修繕費用はどの程度見込むかを考えなければならず、そのためには建物の現状を調査する必要があります。これが今年から増えてくると予想されるインスペクションです。この調査結果を基にして建物の価値を判断していきます。このことを考えると、特に戸建てではインスペクションが実施されているかどうかが、購入側の大事なポイントとなり、売主側としては選ばれるために(検討候補に残るために)必須となってくるかもしれません。

    [PR]「好条件での売却を実現するための3つのポイント
    1. 一般媒介で複数の会社に依頼する。 2. 営業スタイルが違う会社を組み合わせて依頼する。 3. 付加価値サービスがある会社に依頼する。 この3つをお勧めする理由はサイトにてご確認ください。      

    「そうだ、家を買おう!」となったとき

    • 2018.01.09 Tuesday
    • 14:41

    JUGEMテーマ:住宅

     

    毎年、新年は住宅購入の機運が盛り上がってハイシーズンになります。先週末の三連休で、近くの松戸展示場ではクルマが駐車場に入れず、近隣の道路に溢れ出ていました。(なお、イベント目的か住宅目的かは不明)

    住まい探しを始める際、一般的には、インタネットで物件検索して資料請求からの見学、もしくは、マンションの現地モデルルームや住宅展示場などに飛び込む方がほとんどです。

    しかし、住宅の売却をお手伝いしていて、「こんなはずではなかった」という理由で、購入してから早い方は未入居のまま、または、購入して1年2年、数年で売却されてお住み替えをされる方がいらっしゃいます。売却される方の3分の1程度になるでしょうか。(その他は、相続か、転勤などのライフスタイルの変化)

    食事なら次は違うのにしよう。洋服なら古着屋さんに売って買い換えても生活に支障が出ないくらいの損失にしかなりません。それが、住宅の場合、数百万円から1千万円超の損失を被ってしまいます。

    なぜ、こんなことになってしまうのか。

    それは、住宅購入の際に「物件主義」で購入するため、「人物・家族主義」ではないことが要因です。

    スタートの段階でまずすることが、物件を検索する、物件を見学する、という行動がそれを示しています。

    何よりもまずしなければならないのは、自身や家族が家を買って、どのような生活を過ごしたいのか、日常の生活で何を優先したいのか、生活行動パターンでどのような住まいが合っているのか、これを明確にすることです。

    そのうえで、その生活に最適な住まいはなにか、住まいの条件を選定していきます。なお、現実面として、生活していくなか、これからの将来を考えて、返済はいくらまでに抑えるべきか、予算も抑えておくことは必須です。

    具体例として、子供がいない(巣立った)夫婦もしくは単身者であれば、通勤や生活の利便性重視。子育て重視なら住環境や家の広さ。極端に言えば(でも実例)、サーフィン、ゴルフ、釣りなどの趣味が最優先ならそれに最適な立地などです。

    また、建物に関して、子育ての最盛期をベースとして広さを考えることが一般的ですが、子供部屋なども含めて広さが必要となるのは10年前後。それよりも、子供と一体となって暮らす期間、子供が巣立った後に暮らす期間の方がずっと長くなります。

    1軒の住まいで通すなら、使い方を工夫して広さをカバーできるようにする、広さ優先で無理して予算を増やすリスクを避けることをお勧めします。

    しかし、そうは言っても、という思いを持たれるのは自然なことです。

    そこで、国としても業界としても、今後の住まいについて、1軒にこだわるのではなく、ライフスタイルに合わせて住み替えていく、というのが多くなるよう誘導しています。空き家の増加が社会問題になっている昨今、問題の解決とビジネスにもつながります。

    これには、中古住宅を売ること、買うことを、スムーズにすることが必要となります。その第一弾が今年から始まるインスペクション説明の義務化です。

    そして、この流れに上手な乗り方をするためには、立地にこだわること、予算を抑えることを購入する際に重要視することとなります。

    [PR]「好条件での売却を実現するための3つのポイント
    1. 一般媒介で複数の会社に依頼する。 2. 営業スタイルが違う会社を組み合わせて依頼する。 3. 付加価値サービスがある会社に依頼する。 この3つをお勧めする理由はサイトにてご確認ください。      

    「負」動産を「富」動産に変える(週刊現代)

    • 2018.01.08 Monday
    • 09:09

    JUGEMテーマ:住宅

     

    新年早々、週刊現代に不動産のセンセーションな大特集記事が掲載されました。副題は「土地と家を手放すなら今年が最後のチャンス!」「高く売れる方法を教えよう」。

    記事の概要は次の通りです。

    1)2019年、不動産バブル崩壊は必ず来る。その土地は、持っているだけで損をする。

    近年住みたい街の上位にランキングされる「武蔵小杉」。利便性が高い好立地が人気となる要因だが、駅前周辺の地価は7割も上昇し、バブルと言っても過言ではないほどの過熱ぶり。しかし実態は、通勤時には駅の外まで続く行列、タワーマンションの乱立によるビル風と日照不足、急激な人口増加による子育て施設の不足、古くから地域に馴染んだ商店街の衰退など、重大な問題が生じており、このままでは街全体の魅力が落ち、不動産価格の下落も考えられる。

    (私見:利便性の高さという明確な要因があり、実需に伴う価格上昇のためバブルという言葉は記事を盛り立てるものと思います。しかし、東京湾岸エリアでも現れている需給バランスの崩れから、今後も住宅供給が続くと価格は低下傾向に入ることが予想されます。)

    今後の不動産市場としては、短期的には、消費税増税が予定されていることから駆け込み需要が見込まれるため、市場水準は維持されていくと思われるが、これは需要の先食いに過ぎず、その後の反動で大きく下がることが予想されます。また、日銀の金利動向(黒田総裁の任期)によって不動産市場は影響され、金利が上昇すると不動産価格は下落する。

    人口減少と超高齢化社会の到来で、不動産需要は先細りとなるなか、新築住宅の大量供給が続けば、いずれ不動産・住宅価格の大暴落がやってくるのは自明の理。かろうじて価値を維持できるのは都心の一等地のみ。それ以外のエリアに関しては資産価値を考えない方がいい。利用していない不動産があれば、少しでも早く売却した方がいい。

    (私見:売却に関しては記事の通り、今後の市場が下落傾向に進むなかで、早期売却をするか、使い切るか。買い手側は、資産価値として考えず消費財(生活必需品)として考える。確実に下落するなら、少しでも購入予算を抑えて現金余力を残すのが家計防衛の基本。)

    2)都内では世田谷・練馬が危ない。「生産緑地法」2022年問題、大暴落するのはこの地域だ。(略)

    3)1000万円単位で売値が変わる。不動産は「買う」より「売る」ほうが難しい。でも、こうすれば高く売れる!

    好条件での売却をするためには、不動産流通の実態を理解したうえで、業者選びが重要となる。ポイントは、担当者の見極め、大手だからといって安心できない、ホームページの掲載内容、値下げ提案しかしてこないか。

    4)「とりあえず放置」が一番ダメ、田舎の実家「相続」か「放棄」か、ここが分かれ目。(略)

    5)「きれいにしたほうが高く売れる」は本当か。いざ、マンション売却、こんな「リフォーム業者」は信用するな。(略)

    6)仕事は自宅でする時代がやってくるのに、大手デベロッパーはなぜ、「オフィスビル」ばかり建て続けるのか。(略)

    以上のような内容です。

    不動産の売却をご検討の方、空き家を所有している、相続予定の不動産があるかは、ぜひ、同誌をお手に取って、記事をご覧になってみてはいかがでしょうか。(余談、タイトルの富動産に変えるという内容はなかったように思います。)

    [PR]「好条件での売却を実現するための3つのポイント
    1. 一般媒介で複数の会社に依頼する。 2. 営業スタイルが違う会社を組み合わせて依頼する。 3. 付加価値サービスがある会社に依頼する。 この3つをお勧めする理由はサイトにてご確認ください。      

    今年は「インスペクションの説明義務化」が始まります

    • 2018.01.07 Sunday
    • 10:08

    JUGEMテーマ:住宅

     

    今年は「インスペクションの説明義務化」が始まります。実施時期は本年4月からとなります。

    これが弊社に限らず、不動産業界、そして中古住宅の流通市場にとって、大きなターニングポイントになると思います。

    そもそもインスペクションとは?

    インスペクションとは、住宅の現状や改修すべき点や時期などを建築士など専門家が点検し報告することです。

    今回の新制度で、中古住宅取引の際に宅地建物取引業者は、インスペクションに関する説明義務が課されました。

    売主より売却の依頼を受けた際に、インスペクションを実施するかどうかを確認する。

    買主が契約する前に受ける重要事項説明時に、インスペクションが実施されたかどうか、実施された場合であればその結果も併せて説明する。

    売買契約時に建物の状況について、当事者双方が確認した事項を記載した書面を交付する。

    この3点が業務として義務化されます。

    なお、義務付けられたのは「実施」ではなく「説明」までです。

    今回の改正によって、不動産業者は、重要な役割を果たすことになりますが、今回の改正をより活かして健全化するためには、中古住宅を売買する売主・買主の意識も求められます。

    売主はできるだけ多くの情報を客観視して公開することが、新しい市場で勝てると考え、勇気をもって、インスペクションを実施すること。

    買主は情報の公開有無、情報を適切に読み取り、購入や保険加入などを判断するとともに、中古住宅であるから、新築よりも価格が安いのに、新築と同様の状況を求めるのは現実的ではないと。

    インスペクションを実施したことの優位性がきちんと反映されるためにも、売主、買主と不動産業者の三者が同じ方向へと進むことが必要となります。

    [PR]「好条件での売却を実現するための3つのポイント
    1. 一般媒介で複数の会社に依頼する。 2. 営業スタイルが違う会社を組み合わせて依頼する。 3. 付加価値サービスがある会社に依頼する。 この3つをお勧めする理由はサイトにてご確認ください。      

    中古住宅の買い方選び方

    • 2017.11.03 Friday
    • 15:58

    JUGEMテーマ:住宅

     

    中古住宅は、立地や広さの他に、築年数や状態の良し悪しが異なり、さまざまな条件の物件が売り出されるので、思わぬ出物があったり、逆に外れがあったりする。

    建物の査定も、不動産会社や担当者によって評価方法がまちまちで、建物新築時の施工内容や設備なども多様になるため、中古住宅の評価額が不透明と言われるのも、芸術的評価とも共通するもので致し方ないのかもしれない。

    このため、出物、掘り出し物が売り出されることもあり、いい物件ほど足が速い、情報が公開されるとすぐに売れてしまうという物件もある。

    このような物件を手にするためには、いつでも行動が起こせるように準備万端、整えておくこと、最後はスピード勝負になる。

    出物、掘り出し物を発掘するためには、中古住宅をいくつも見ておくことが必要となる。芸術の評価をする際に、多くの作品を見て鑑定眼を磨くことと同じである。

    中古住宅を探す方には、全面リフォーム(リノベーション)をして自分好みの家にすること、第二新築を目指す方も増えてきている。

    改築をする場合、大きな分かれ目となるのが、旧耐震か新耐震かの区分となる昭和56年(1981年)、耐震性の基準が改定された平成12年(2000年)の築年月になる。(年だけではなく月の確認、完成時期ではなく設計審査の時期)

    中古住宅を改築する場合、土地から新築する以上に費用面の見通しが立てづらく、耐震性の確保(長期的な耐久性も含む)にどの程度の費用がかかるかは大きな影響を与える。このため、建築年度は大きな基準となる。

    もちろん、建物の状態、建築構造、過去の修繕履歴、敷地の形状や高低差などによっても費用は大きく変わる。中古住宅を購入する場合、物件本体の価格の他に、購入の諸経費、リフォームする工事費用などを見込んで検討することが大切です。

    また、リフォームの見積りをすることにより、建物の状態を把握することができ、外れを避けることもできれば、出物を拾うこともできる。

    さらに付け加えれば、建物をきちんと検査し、その結果や修繕の必要性などの情報提供がされている物件であれば検討しやすくなる。

    なお、将来いざという時に売れる・貸せる物件であるかどうかは、不動産選びの最重要課題になるのは変わらない。そのためにも、費用を抑える、土地の要素を高める、出物を拾うことは重要になる。

    [PR]「好条件での売却を実現するための3つのポイント
    1. 一般媒介で複数の会社に依頼する。 2. 営業スタイルが違う会社を組み合わせて依頼する。 3. 付加価値サービスがある会社に依頼する。 この3つをお勧めする理由はサイトにてご確認ください。      

    売却の依頼から活動まで

    • 2017.11.03 Friday
    • 11:46

    JUGEMテーマ:住宅

     

    「あなたのマンションを買いたい人がいる」と書かれたチラシが毎日、多くの会社から自宅のポストに投函されている。チラシには、購入希望者の年齢や家族構成、職業や学区についてなどリアリティを持たせた内容が記載されている。

    私が暮らすマンションでは、1階住戸と8階住戸の特徴が異なるタイプの部屋が販売されている。これだけ多くの会社(ほとんどが名だたる大手仲介会社)に、購入希望者がたくさんいるなら、販売中の2住戸はあっという間に成約となるはずだが、どちらの部屋も数ヶ月経った今日でも販売が続いている。

    販売されている住戸は、大手仲介会社からであることから会社そのものが問題があるとは思えない。それでもなぜ成約にならないかと言えば、チラシに記載されている購入希望者はダミーであるか、販売中の住戸を他社へ紹介しない両手狙いの情報操作がされているかのいずれかである。

    いずれのケースも自社の利益のみを考えている悪質な手口であり、結果的に売主の利益を損ない、悔いの残る売却となる。もしくは、より好条件での売却機会を知らずに終わるため後悔はないかもしれない。

    納得のいく売却のためにも、信頼できる会社へ依頼したいもの。仲介会社を見極めるためには、次の点を気にしてみるといい。

    ・メールや資料だけの机上査定はあくまでも目安の金額であり、これだけで仲介会社を見極めるのは難しい。直接会って、担当者から査定の根拠を説明してもらうことが重要となる。ただし、複数社の査定額から大幅に高い金額を提示する会社は、媒介契約欲しさの営業数字であることが多く、注意が必要となる。

    ・査定金額に対して、様々な金額設定と販売スケジュールなどのパターンを提示してくれるかどうか。売主の事情や意向などからどの選択がお勧めか、どのような販売戦略をもって進めるのかを説明してくれるかどうかをチェックするとよい。

    ・仲介会社以上に重要となるのが担当者そのもの。担当者とのコミュニケーションが円滑に進むか、個人的な事情や思いまで気兼ねなく話せるか、配慮してもらえるか。自社のセールス、他社の悪口ばかりで、肝心な売主のことを考えないのは論外です。

    こうして依頼する会社と担当者が決まりましたら、販売活動に入ります。その活動の基本となるのが「販売図面」と呼ばれる概要資料です。ここにアピールポイントが盛り込まれるのですが、その内容は仲介会社によってかなり差が出ます。この資料で売れ行きが大きく左右されることから、どのような資料を作成してもらえるのか事前に確認するとよいかもしれません。

    この資料が完成しましたら、情報公開へと進みます。情報公開は大きく分けて2つ、業者向けのレインズやアットホーム、一般消費者向けのネットやチラシなどです。

    販売活動を始めて、すぐに買い手が見つかることは少ないが、2〜3ヶ月経っても見学者や検討者が現れない場合、販売戦略の見直しが必要となります。

    見直す内容は、販売条件(金額など)、依頼する会社と依頼形態(専任、一般などの媒介内容)になります。やるべき販売活動をやりきっており、ライバル物件と比べ販売条件が厳しい場合は値下げを検討せざる負えないが、専任媒介(1社)である場合は依頼した会社に問題があることも多く、一般(複数社)にするか、会社を変更するという手もあります。

    そして、値下げを行っても売れない、期限までに売り切らないとまずいなどといった場合、最終手段は不動産業者による買い取りとなります。

    業者買い取りのデメリットは金額が安くなること。物件に手を入れ費用をかけて再生販売をするのがビジネスとなるため、経費なども考慮した結果、買い取り金額は相場の7割前後となることが多い。

    内装がかなり傷んでいる、土地が広すぎる、建物や庭木から印象が悪いなど、手を入れればという物件の場合、買い取りでないと難しい場合も多くあります。逆に言えば、一般の方でも買い取りビジネス的に考えて販売するという手段もあることになります。

    プロである買い取り業者でも、赤字(すべての買い取り事業で黒字というのは奇跡)になることもあり、半年、1年経っても売れないということもあります。そのくらい不動産の売却は難しく、奥が深いものです。

    [PR]「好条件での売却を実現するための3つのポイント
    1. 一般媒介で複数の会社に依頼する。 2. 営業スタイルが違う会社を組み合わせて依頼する。 3. 付加価値サービスがある会社に依頼する。 この3つをお勧めする理由はサイトにてご確認ください。      

    耐震診断から耐震補強工事の流れ

    • 2017.10.16 Monday
    • 15:07

    JUGEMテーマ:住宅

     

    耐震不足、旧基準建物の16%「6強以上」倒壊の恐れ(朝日新聞20171015)より http://www.asahi.com/articles/ASKBG5FTXKBGUTIL01T.html

    「1981年以前の旧耐震基準で建てられたホテルや病院、小中学校などの建物のうち、一定規模以上の約8700棟の耐震性を診断したところ、約16%が震度6強〜7の地震で倒壊や崩壊の恐れがあることがわかった。国土交通省は改修などの対応を求めており、施設側は対応に追われている。」

    この記事は公共施設の調査となっております。住宅の場合、旧耐震住宅で震度6弱で10%、震度6強で50%超、震度7で90%超の建物が倒壊すると予想されます。千葉県北西部の場合、首都直下型地震で震度6を超える予想されることから、旧耐震建物について対策が必要です。

    対策の第一歩は耐震診断です。一般的な診断は、壁の量(筋交い、壁の割合)、壁のバランス(建物の形、壁の配置)、劣化度、地盤や基礎を対象とします。(実地の感覚では屋根も重要視)

    1)壁の量:一般的に壁の量が多ければ多いほど地震に強くなります。

    2)壁のバランス:建物の形と壁の配置も耐震性に大きく関係してきます。熊本大震災では間取り(壁の配置や建物の形)が間崩れしていると倒壊率が高いというデータも出ました。

    3)劣化度:建物の構造耐力上重要な部分が劣化していないか状態を確認します。木材の腐朽、白蟻被害、含水率、現在の傾きや床鳴りなどが耐震性に影響を及ぼします。

    4)地盤基礎:地盤は注意事項項目で総合的に評価します。基礎は鉄筋の有無、基礎の形状や接合部、現在の状態を確認します。

    これらを評価し計算して評点を出し、倒壊する可能性が4段階に分類されます。

    耐震診断の結果を受け、懸念される場合、耐震補強工事を実施します。

    主な耐震補強工事は、地盤の改善、基礎の補修、壁の補強(筋交い、耐震用構造合板)、土台・柱・接合部の改善、屋根の軽量化などになります。

    ただし、相手が天災であり、絶対に大丈夫と言い切ることはできません。国の方針(本音)では、旧耐震建物を耐震化するのも費用面や有効性から、旧耐震もしくは耐震基準に満たない建物は建替えをしてもらいたいと感じられます。

    そうは言っても、新築するのは現実的ではないという場合、耐震補強工事を依頼することになりますが、リフォームのトラブルも増えていることから依頼する会社を見極めなければなりません。

    注意が必要な会社の特徴を列記します。

    早期契約を迫ってくる、とりあえず契約をと圧迫してくる、約束なしに訪問してくる、建築士が在籍していない、メインの業務が建築ではない、所在地が遠方、飛び込みで訪問してきた、書面を残さない、費用の詳細がない、などでしょうか。

    人災にも気をつける必要があります。

    [PR]「好条件での売却を実現するための3つのポイント
    1. 一般媒介で複数の会社に依頼する。 2. 営業スタイルが違う会社を組み合わせて依頼する。 3. 付加価値サービスがある会社に依頼する。 この3つをお勧めする理由はサイトにてご確認ください。      

    PR

    calendar

    S M T W T F S
    1234567
    891011121314
    15161718192021
    22232425262728
    293031    
    << July 2018 >>

    運営案内

    会社名:株式会社プレシーク
    免許番号:千葉県知事(7)第10682号
    住所:千葉県柏市酒井根5-2-1
    TEL:04-7176-1611
    http://www.preseek.co.jp/

    中古マンションの購入・売買

    [PR]「中古マンション購入・売却ならプレシークへ」 中古マンションの購入や売却を全面バックアップ、マンション専門情報サイト、仲介手数料の優遇で購入諸費用が安くなります。

    selected entries

    categories

    archives

    recent comment

    recent trackback

    links

    profile

    search this site.

    others

    mobile

    qrcode

    powered

    無料ブログ作成サービス JUGEM