住宅ローン減税と消費税増税の比較

  • 2013.01.18 Friday
  • 18:46
JUGEMテーマ:住宅
 
住宅ローン減税の延長は既定路線になったものの、延長される際に見直される内容が錯綜している。報道機関により、最大減税額は30〜50万円の開きがあり、入居時期も平成26年1月以降なのか、4月以降なのかも不透明な状態。

今日の報道(産経ニュース)では、自民党税制調査会の素案として、一般住宅の減税上限額を年50万円、長期優良住宅を年60万円とする内容になったと報じられている。

同時に、減税枠を使い残す中低所得者には現金給付措置を取ること、住宅ローンを組まずに自己資金で住宅を購入した場合の減税措置も延長する方針も盛り込まれた。

さらに、噂レベルの案として、不動産取得税、登録免許税、印紙税などの住宅購入関連の諸税を減税するというものもある。

いずれも、消費税増税の駆け込み需要の平準化、増税後の景気落ち込みの回避、経済全体の浮揚策として検討されているもの。

では、消費税増税(諸税減税)前と、諸費税増税(諸税減税)後のどちらのタイミングで購入する方が有利に働くのか。とても悩ましい問題である。

税金だけを抽出して検討してみると、4,000万円の一戸建ての場合、土地2,000万円、建物2,000万円とすると、消費税は増税前は100万円、消費税増税後は160万円となる。※内税、外税の区分は簡略化のため省略しました。

消費税増税分は、3%で60万円となる。住宅ローンの減税額増加分は、年10万円として10年合計100万円となり、消費税増税・諸税減税後に購入した方が有利になる。※延長後の最大額が最小の場合で計算しました。

さらに、住宅ローン減税の控除額が増えたり、消費税以外の諸税も減税されれば、さらに有利になる。ただし、マンションの場合、同じ4,000万円の購入であれば消費税額が増加するため、結果が異なる場合もある。

これだけを見れば、消費税増税後・諸税減税後の購入の方が有利となるが、住宅購入は、税金を中心として、有利不利が目的として、購入するものではないため、購入を先送りにすればいいと短絡的には判断できない。

お金の話としては、購入前の住居費を検討しなければならない。家賃10万円の賃貸住宅に暮らしている場合、1年間遅らせれば合計120万円の出費増となる。

また、金利が上昇した場合、住宅ローンの返済総額が増加し、最終的な住居費は増加する。引っ越し時期に購入する家電、家財、諸費用関係も消費税増税の対象となる。

安倍新政権後、円安基調が続いており、現時点では顕在化していないが、今後、資材の値上がりによる建築コストの増加も考えられる。震災復興事業、公共工事増加による人件費などのコスト増もあるかもしれない。

土地そのものは消費税非課税であるが、土地購入後に必ず建物新築があるため、消費税増税の影響を受ける。これまでは、増税前の駆け込み需要による値上がり品不足、その後の値下がりも想定されていた。

住宅ローン減税延長の影響により、地価の動きは逆転するかもしれない。建売やマンションなどでは、会社の売り上げ確保のために、大幅な値引きも考えられ、増税・減税など吹き飛ぶこともありえる。

中古住宅、中古マンションで、売主が一般の方(自然人)であれば消費税の対象外になるため増税の影響を受けない。入居が来年以降になれば、住宅ローン減税などの恩恵のみとなる。

ただし、土地と同じように、市場動向、需給関係による価格の変動も想定されるため、単純な話ではない。新築、戸建てが上がれば、中古、マンションも連動することになる。

社会情勢、税制などの外部要因による有利不利は結果論でしか語ることができない。結局、住宅購入の本来の目的、家族状況などからくるタイミングで考えるべきであり、これが一番後悔しない方法である。

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