収入も資産も細かく複数に分ける

  • 2017.04.30 Sunday
  • 16:49

JUGEMテーマ:不動産投資

 

『9割の日本人が知らないお金をふやす8つの習慣』著者生形大氏の発刊記念講演に出かけてきました。書籍や講演でおっしゃっていたポイントは、働かなくても安定的に入るストック収入を作ろう、複数の入り口を作ってリスクを分散しましょう、というものです。http://diamond.jp/articles/-/125604

ストック収入の代表的なものは、預金の利息、株の配当、不動産の家賃収入などになります。そのストック収入の反対は、給与収入などのフロー収入となります。複数のストック収入、ストック収入とフロー収入などを組み合わせて、収入先を分散し、確保することにより、これからの不透明な将来や老後の対策、資産形成に繋がります。

このように収入先が複数あれば、一つが思わしくない状態になっても他でカバーできます。この考え方を資産の部分にあてはめますと、同じ資金を一つにまとめて投資するというのは禁物ということになります。よく言う「すべての卵は一つの籠に入れるな」という言い伝えです。

ひとつの籠に入れておくと、何かあった時に、同時に被害に遭ってしまう、複数の籠に分けておけば、ひとつがひっくり返っても、他の籠に入っていた卵は無事でいられます。資産管理では、現金・預貯金、株式・債権、不動産の特徴が分かれた三種類に分散する三分法などが有名です。

これは、投資家、資産家に限った話ではなく、お金に余裕や余力がない一般の方こそ、考えて、実践しなければならないかもしれません。

不動産を題材にしてみますと、預貯金をすべて吐き出してまでして家を買ってはいけない、現金を確保しながら背伸びせずに買う、将来の収入を現金に回す余力がないほどの返済額にしない、無理なく蓄えができる範囲の返済額に抑える、同じ購入力なら、時期と場所と物を分散して買う、ということになります。

例)預貯金500万円あれば、家に使う分として200から300万円、残す分として200から300万円と分けて家を買う。

例)年収600万円、可処分所得400万円、生活費240万円のケースで残120万円の余力があっても、年120万円の返済額としないで、年60から90万円程度の返済額として、残りの30から60万円は蓄え・非常資金とする。

例)40歳で購入する場合、75歳までの返済期間を、60歳までの20年を住宅資金、60歳からの15年分を老後資金へと回す。

例)4000万円の家を購入できるなら、今、2000万円の家を2件購入する。この場合、どちらか1件を賃貸として収入として考えるケースと、職場近くと郊外・地方と分けて2件をオンオフで使い分ける、2件の地域を分ければ災害リスクの軽減にもなります。

長年、不動産を扱ってきて、多くの方々を拝見してきて、永住というのはなかなか難しい、10年程度で生活スタイルや状況に合わせて住み替えをした方が、負担少なく快適な生活を送れるのではないかと実感しています。

この場合、1件目から大きく買ってしまうと、2件目とはいけなくなります。1件目で何かあった時に2件目にいけず1件目で立ち止まってしまうと、負担重く苦しい生活を過ごさなければなりません。

どのケースでも、共通して言えるのは、売れる物件、貸せる物件、負担が少ない物件にしておくこと、もしくは、売れる状態(現金、借金などの資産バランス)にしておくことです。

2件、3件を買うというよりは、2度、3度買うという感じでしょうか。それがしやすいのが、住宅ローンという使いやすい融資制度、住宅の場合に受けられる様々な恩恵(減税など)、そして、サラリーマンの安定した収入があることと2件目以降の場合の賃貸収入になります。

くれぐれも、広い土地を購入して思う存分の好き勝手に注文住宅を建てる、というお金持ちな方がするような買い方は避ける方が賢明です。

もし地震や風水害などの災害に見舞われたら、病気や事故で収入が減ってしまったら、介護などの負担が増えたら、転勤や倒産などの仕事に変化があったら、才能が開花して子育てに費用が必要になったら、近隣関係が合わなかったら、というような様々なリスクがあります。

これらのリスクをマネジメントすることが、不動産の購入、さらには、資産形成や生活に必要となってきます。結論、家は小さく分けて、使える売れる家を買いましょう、高額、高負担の家は厳禁です。

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