スポンサーサイト

  • 2018.06.03 Sunday

一定期間更新がないため広告を表示しています

  • 0
    • -
    • -
    • -
    • -

    競売・任意売却の対象にならないためには

    • 2017.09.09 Saturday
    • 17:51

    JUGEMテーマ:住宅

     

    毎月送られてくる競売情報誌を眺めていると、競売までに至った原因(収入減など)はわかりませんが、一般的な住宅が多く見受けられ、そのほとんどが住宅ローンの支払いが不能になってというものです。

    一般的な不動産の流通市場では「任意売却物件」も増えてきており、これは競売以上に住宅ローンの支払い不能が理由となっております。

    住宅ローンの支払いができなくなるのは、第一に本人の責任も大きいですが、不動産の状況や住宅ローンの仕組みそのものにも問題があると思います。(だからと言って、返済ができない理由にはなりませんが)

    シンプルな話として、家を売って返済できれば、毎月の返済ができなくなっても救われます。

    買うにも売るにも諸経費がかかりますので、このくらいの資金力がなければ買ってはいけないのでしょうが、そこさえ担保できれば、いざとなったら売ればいい、という状況になっていればいい。

    そのために考えておくことは次の通り。

    1)不動産価格が横ばい、もしくは、返済が進む程度と同じ程度の下落幅で維持されていく。

    かつての高度成長期やバブル期のように、経済要因で価値が維持されるのであれば何も考えなくていいのですが、相変わらずの下落傾向と今後も下落要因が多いことから、購入する時から、価値が下がりづらい不動産を買うこと。

    このためには、土地については需要が維持される利便性が高い地域にすること、建物については経年劣化による価値の下落額を小さくするためそもそもの購入額を小さくしておく(新築よりは中古、ある程度落ち切りながらも残存期間が残る中古がベスト)。

    2)住宅ローンの返済が滞ったら、不動産を売る(手放す)ことで返済が完了する仕組みの住宅ローンにする。

    海外で一般的なノンリコースローンタイプの住宅ローンに仕組みが変わってくれれば、購入側では特に考えなくてもいいのですが、日本の住宅ローンは不動産の下落リスクは所有者が背負うことになるため、自身で考える必要があります。

    売れれば返済が完了するようにするためには、住宅ローンの借りる金額を小さくしておくことで、不動産の価値が残高を常に上回るようにしておく、そのために自己資金を準備する。

    もしくは、どんなに苦しくなっても負担できるくらいの返済負担としておく、このためにも自己資金を準備する。自己資金が厳しい場合は、借入金額を少なくしておくことです。

    この1と2を考えると、土地を買って新築注文住宅を建てる、というのは、かなり余裕がある富裕層(高所得が長期に渡り続く所得者)が対象となります。(新築マンションは利便性はクリアも建物の割合が高く、やはり富裕層向け)

    利便性が高い地域で土地を買い、経年劣化により価値が減少する建物にお金を投下し、住宅ローンの返済が安全帯に入るほどの自己資金と収入があるということですので。

    逆に言えば、土地を買って注文住宅を建てられるというのは、それなりの所得層であるという証しかもしれません。

    [PR]「好条件での売却を実現するための3つのポイント
    1. 一般媒介で2社に依頼する。 2. 営業スタイルが違う会社を組み合わせて依頼する。 3. 付加価値サービスがある会社に依頼する。 この3つをお勧めする理由はサイトにてご確認ください。      

    住宅購入を安心なものにするためには

    • 2017.06.29 Thursday
    • 13:28

    JUGEMテーマ:住宅

     

    「一般人は利息で苦しむ、小金持ちは利息をけちる、富裕層は借入金を上手に利用する」という言い伝えを聞いたことはございますでしょうか。(私は今朝、初見)

    ローンを組むこと、お金を借りることそのものは決して悪いことではありません。成功者、富裕層から上場企業まで、お金を借りて生活や事業を営みながらも、なにも問題なく過ごしている方は多い。

    家を買うのに、現金でないと不安というのは極端にしても、少しでも多く頭金を入れないと危ないということはありません。住宅ローンを借りるにあたり大切なポイントを抑えているかどうかが大切になります。

    「住宅ローンを安心して借りるポイント」
    ・借入金額はできるだけ少なくする(自己資金分も借りて、自己資金用資金は貯蓄または投資)
    ・金利をなるべく低くする
    ・借入期間を可能な限り短くする
    そして、地価や価格が下がりづらい物件(立地)を選ぶこと。

    これにより、いざ売却というとき、借金が残らずに売り切れることになり、リスクが限りなく小さくなります。そして、住み替えができることにより快適な生活が過ごせるようになります。

    核家族化と都心居住へと社会構造が変化した現在、生まれ育った家や地域で一生を終えるというのは、かなりの贅沢な生活になりました。

    今後は、ライフスタイルにより、住み替える、もしくは、家を改築する(間取りの変更など)という流れが主流になってきます。

    その時、市場性があるかどうかが高く(早く)売れるかどうかにとって重要になります。

    万人受けする住まい(もしくは間取りを変えられる柔軟な住まい)、過不足がない利便性がある地域、災害への安全度が高い地域や住まい、など、購入者が求める要素がどれだけ備わっているかどうか、これが購入する場合に注視するポイントになります。

    空き家問題に象徴されるように、住宅ストックは充足を超え過剰在庫状態に至っております。さらに、本格的な人口減少時代に突入し、今後の不動産価値は、ますます利便性の影響を受けるようになります。住宅ローンの借入を上手にしても、住まい選定を吟味しても、立地が悪ければ、せっかくの対応策が機能しません。

    これからの購入にあたっては、まずは立地、この立地を選定後、住宅ローンの借り方、住まいの選び方を念頭に置いて住まいを検討する、という流れが必須となります。

    [PR]「好条件での売却を実現するための3つのポイント
    1. 一般媒介で2社に依頼する。 2. 営業スタイルが違う会社を組み合わせて依頼する。 3. 付加価値サービスがある会社に依頼する。 この3つをお勧めする理由はサイトにてご確認ください。      

    今だけを考える営業マン、将来を考えるのは購入者

    • 2017.02.05 Sunday
    • 15:08

    JUGEMテーマ:住宅

     

    大量に採れ過ぎてしまったキャベツを出荷せずに破棄する、というようなニュースを最近は見かけなくなりましたが、現在はどうなっているのでしょうか。子供の頃、このニュースを見るたびに、棄てるくらいならタダで配れば、などと、大人の事情を知らないときは漠然と思っていました。

    また、昨日は節分で、(ハロウィンと同じように)いつの間にか定着した恵方巻きが大量に販売されておりましたが、コンビニやスーパーでは大量に売れ残ってしまい破棄することになり、飢えに苦しむ人たちがいるのに、いかがなものかというニュースが流れていました。

    例えとして適切ではないと思いますが、採れすぎた作物、作りすぎた食品であれば、棄てることもできます。クルマや家電、衣料品など、工業製品なども棄てるなり、再利用するなり、価値があれば簡単に売ることも可能です。

    しかし、一度作ってしまったら壊すことができないのが宅地です。建物も解体することで無に戻すことはできますが、そこに至るまで長い年月が必要であり、さらにマンションでは意思の統一という高いハードルもあります。

    住宅過剰社会の現在、購入しようとする方、すでに自宅を所有している方は、次のような視点で考えてみることが必要になります。

    注:購入する、すでに所有しているを統一して、購入すると表記します。

    購入しようとする地域は、今後も長く住みやすく暮らしやすい地域であり続けるのかどうか。購入しようとする建物は、ライフスタイルの変化に柔軟に対応できるのどうか。

    購入する自宅は、将来、売却しようとした際に売りやすいのか。購入する先に組んだ住宅ローンは、売却するときに減少(完済)しているのか。これからの収入は安定して返済に支障がでないのか、収入減少にも支障なく返せる金額なのか。または、賃貸ができるのか、家賃が十分に得られるのか。

    新築、中古、戸建て、マンションを問わず、ほとんどの方は、分譲業者や仲介業者の営業担当者を窓口として相談(提案)されると思います。

    営業マンは、不動産の現在価値や、不動産を購入できるかどうかという、買う時点だけでの視点で、熟練され鍛錬された巧みなトークと成績を考えた思惑と根気で、押しに押してきます。

    高額な買い物である不動産は、どこかに勢いが必要であり、プッシュする人が必要な側面もあります。

    しかし、営業マンは現在だけの視点しかないので、そのまま受け入れてしまうと将来大変なことになってしまうかもしれません。長期的な視点、将来の変化などを考慮して、購入の判断が必要です。

    結論「いつでも売れる貸せる状況にしておくこと、売れる貸せる不動産か、売れる貸せる範囲の返済計画か」

    [PR]「不動産の売却・購入ならプレシークへ
    「売却の窓口」「リニュアル仲介」「不動産競売流通協会」の三本柱で不動産売買をサポートします。仲介手数料の割引(最大半額)制度もございます。      

    任意売却の相談

    • 2016.11.11 Friday
    • 17:21

    JUGEMテーマ:住宅

     

    後ろ向きな売却となる任意売却では、担当する不動産業者、担当者の見極めと信頼関係が大事となります。信頼関係を築くためにも、円滑に進めるためにも、ご相談時にお伝えいただきたいことがございます。

    1.債務の状況

    抵当権等の担保内容は、登記情報でも確認は取れますが、それぞれの債務の状況については、所有者の方しか知りえませんので、各債務がどのような状況となっているのかをお伝えください。

    また、住宅ローン以外の債務(マイカーローン、教育ローン、カードローン、消費者金融など)についても所有者からお伝えいただきます。この他に、税金関係、マンションであれば管理費等などもあります。

    2.物件の状況

    所有している不動産の基本的な部分は不動産会社にて準備しますが、建物に関する詳細や現在の使用状況などをお伝えいただくことが、売却を考える場合に必要となります。

    3.所有者の状況

    所有者が共有の場合、全員の意思を統一する必要があります。さらに大事なことが連帯保証人についてです。延滞をし、売却でも支払いきれない債務がある場合、連帯保証人へ請求が行きます。早めにお伝えいただくことが大切なことになります。

    以上の内容を漏らすことなく伝えていただき、今後の方向性を不動産会社などと打ち合わせることになります。

    ここで、検討することもなく「任意売却しかない」と決めつける業者は避けた方がよいと思われます。なぜなら、依頼者の利益よりも自社の利益になるかどうかで判断しているためです。

    段階的に間に合うようであれば金融機関へリスケジュールなどの相談をして、そのまま暮らせることもあります。(任意売却などもってのほか)

    また、住宅ローン以外の債務が多い、不動産売却で得られる金額が少ない、不動産の状況が厳しいなど、競売での売却に任せてしまう方がいいこともあります。

    いずれにしても、依頼者の状況を理解してくれる、任意売却だからといって通常の売却よりも手を抜かない、など、業者の選定は大事なポイントになります。(金融機関への調整という難しい仕事もあります)

    [PR]「不動産の売却・購入ならプレシークへ
    「売却の窓口」「リニュアル仲介」「不動産競売流通協会」の三本柱で不動産売買をサポートします。仲介手数料の割引(最大半額)制度もございます。      

    延滞から競売、立ち退きまでの流れ

    • 2016.11.11 Friday
    • 16:37

    JUGEMテーマ:住宅

     

    住宅ローンの返済が滞り始めると、競売から引渡しに至るまで、様々な段階を経て進んでいきます。

    延滞が始まると、まず、金融機関から、ご連絡、督促状、最終通告書など、徐々に厳しい言葉の文面へと変化しながら通知が届きます。自宅や勤務先への訪問や電話なども併用し、それでも返済に改善が見られない場合、次の段階へと進みます。(6ヶ月前後)

    最終通告書では、「期限の利益喪失」と「代位弁済」、「信用情報機関への登録」という言葉が並びます。

    期限の利益喪失とは、分割での返済が許されなくなり「今すぐ返せ」と言われる、待ってくれる(期限の利益)がなくなるということです。

    代位弁済とは、金融機関から保証会社へ債権が譲渡され、その代わりに保証会社から金融機関へ代わりに返済されます。金融機関によっては、債権回収会社を利用することもあります。

    信用情報機関への登録は、世間で言われるブラックリストへの登録です。延滞中でも登録されますが、その時点では黄色信号点滅程度で、それが赤信号(OUT)へとなります。

    この後は、保証会社や債権回収会社へと移管された後は、原則として、競売手続きに入ります。不動産へ設定された抵当権が実行され、裁判所への競売申し立てが行われます。申し立てを受けた裁判所は差押えの登記を行い、同時に債務者へ競売開始決定の通知(特別送達)がされます。

    延滞中からでも任意売却を始まることもございますが、この差押えから始まることが一般的です。競売の申し立て、開始決定という言葉で、もうダメだという段階ではなく、取り下げも可能です。

    競売の申し立てがされると、裁判所からの命令を下に執行官、評価人が調査をするために自宅へ来ます。これは法的な強権があり、拒んでも鍵の強制解除、場合によっては警察も出て、自宅内まで調査が行われます。(これは精神的なショックが大きい)

    この調査と並行して、債権者を確認するために「配当要求終期の公告」が行われます。これは、債権がある人は申し出てくださいと呼びかけるもので、一般に公開されますので、それを見た不動産会社(任意売却専門)から一斉に営業の攻勢がかかります。(さらに高利貸し、宗教なども)

    調査が完了し、準備が整いますと、競売での売却手続き(期間入札)が始まります。そして、入札期間開始の1週間前までに(実際には3週間程度前)、競売不動産に関する情報(三点セット)が公開されます。

    この三点セットでは、不動産の詳細の他、所有者・債務者の状況なども記載されております。BITというサイトでも公開されており、誰でも閲覧は可能です。

    そして、期間入札が過ぎ、最高価格申出人(買受人)が決まって、裁判所が売却許可が出れば、買受人の代金納付、所有権の移転となります。この時の代金が債権者へ渡されて抵当権は抹消されます。なお、返済しきれない債務は残ります。

    競売により所有者が変われば、居住・占有している債務者は権限のない居住・使用となるため立ち退かなければなりません。立ち退くのが前提ですので、立ち退き料などは貰えません。(早期立ち退きなどで例外的に授受されるときもあります)

    なお、債務者所有者側からの視点のため、賃借人などのケースは割愛いたします。

    [PR]「不動産の売却・購入ならプレシークへ
    「売却の窓口」「リニュアル仲介」「不動産競売流通協会」の三本柱で不動産売買をサポートします。仲介手数料の割引(最大半額)制度もございます。      

    任意売却や競売から見る住宅購入

    • 2016.11.11 Friday
    • 14:20

    JUGEMテーマ:住宅

     

    任意売却、競売。以前なら、事業の失敗、ギャンブルなどの浪費などがイメージされますが、現在は、住宅ローンの返済苦(延滞)が過半を占めております。

    それでは、なぜ、住宅ローンの返済を延滞してしまうのか。主な理由は次の通りです。

    1.収入の減少。会社の倒産やリストラ、病気や介護などの生活状況など、本人自身の問題というよりも不意に襲ってきた要因による収入の減少から返済に耐えられなくなった。

    2.無理な返済計画。購入時に、身の丈に合わない豪華高価な住宅を購入した、営業マンの言葉を鵜呑みにして検証することなく借り入れをした、などの返済計画の破たん。

    3.投資の失敗。株などの債権による損失、不動産投資においての空室や修繕費用の増加などの負担増を家計の収入で支えられなくなった。

    4.ギャンブルや消費などの浪費。そもそもこのような生活習慣の方は、住宅ローンを組んで家を買う前に留まってしまうため(買えない、買わない)、思ったよりも住宅ローンの破たんは少ない。

    5.離婚。離婚によって住宅ローン破たんへと進む場合、共働きで購入したため片働きの収入では返済できない、養育費との二重負担に耐えられないという金銭面と、一人暮らしになった生活習慣の乱れや、やけになる精神面からの二つに大別される。

    ケースによっては、これらの要因が重なり合うこともあります。

    任意売却や競売の現場を見ていますと、つまるところ、購入当初にこうなってしまう種があったんだと思うことが多くあります。

    どうして、そんなに高額な住宅ローンを組んだだろう、収入の減少、家族の状況変化への対応力がない(くらいの高額な住宅ローン)、そもそも不動産の選定ミス、などなど。

    車を運転すれば事故にあうリスク、旅行に行けば事故にあるリスク、スポーツすれば怪我をするリスク、そもその、生きていれば、災害や病気にあたってしまうことはあります。

    リスクがあるから買わない、というのは、危険だから何もしないで家に引きこもる(それでも災害リスクなどはある)。というのと一緒です。

    リスクがあるなら、そのリスクをどのようにコントロールするのか。マネジメントの問題です。

    簡単に言えば、価値が下がりづらい不動産を選び、返済負担をなるべく軽くする、そのような住宅購入へ進むということです。

    [PR]「不動産の売却・購入ならプレシークへ
    「売却の窓口」「リニュアル仲介」「不動産競売流通協会」の三本柱で不動産売買をサポートします。仲介手数料の割引(最大半額)制度もございます。      

    火災保険(生命保険も)の加入しすぎにご注意を

    • 2016.05.07 Saturday
    • 17:55
    JUGEMテーマ:住宅

    昨日、住宅ローンの金銭消費貸借契約に立会い、銀行から提案された火災保険の内容をお客様の横で聞いていて、以前と少し変わったな(違和感)と感じました。

    昨年の10月、火災保険の内容(規制)が改正され、以前は「住宅ローンの借入期間」を保健期間とする長期一括契約が基本でしたが、改正により火災保険の加入可能期間が「最長10年」と規定されました。この結果、10年毎に火災保険の内容を見直すことになります。(自動更新で前契約と同じ内容、とされる方が大半でしょうか)

    ほとんどの金融機関で、住宅ローンを借りる際して「二つの保険」に加入することが求められます。

    まず、団体信用生命保険で、これは借りた人が死亡または高度障害になった際、保険金で住宅ローンの返済を賄うものです。フラット35以外の住宅ローンでは、保険料は金融機関負担となります。このため、保険会社は金融機関の指定の会社となります。

    もう一つが火災保険です。こちらは保険料が「借りる人」の負担となりますので、どの会社に加入するか、どのタイプに加入するか、これを借りる人が決めることができます。

    マイナス金利に象徴されるように、住宅ローンの金利も相当な低水準となっており、金融機関側も薄利になっていると思われます。それをカバーするために、火災保険、付加価値のある生命保険を、金融機関経由で加入してもらえるように営業が入ります。その際、どこまでが必須なのかを確認し、不要なものまで入らないようにしましょう。

    なお、弊社では、やみくもに金融機関から紹介された保険会社以外の他社を勧めているわけではございませんので、特に指定がなければ、金融機関からの紹介にて対応いただいております。保険会社や代理店がどこというより、加入内容が大切です。

    火災保険は、さまざまな補償がまんべんなく付帯したオールリスク対応型のパッケージ商品が基本となります。基本の火災、落雷、爆発などのほかに、水災、盗難、飛び込み、偶発的事故、騒じょう、などがセットとなっております。このうち、加入が選択できる場合、お住まいやお考えによって判断します。

    この選択後、地震保険はどうするのか、家財保険はどうするのか、さらに、個人賠償保険もつけるか、などなども検討することになります。

    金融機関から求められるのは、火災保険に加入すること(建物のみ、火災保険のみが必須)だけで、金融機関指定の保険会社にする必要はございません。地震保険、家財保険についても、任意ですので、取り急ぎは基本の部分のみとし、後日、やっぱり地震保険も、家財保険も、となれば、そこからでも構いません。

    説明をされると、ついつい、入っておかないといけないかなと考えてしまいますが、保険貧乏になるだけですので気をつけてください。

    余談ですが、先日、路面店舗(相当な家賃がすると推測)に保険の相談を専門にするお店がオープンしていました。保険代理店って儲かるのですね、不動産屋よりも儲かるかもしれません。

    [PR]「不動産の売却・中古マンション購入ならプレシークへ
    不動産の売買、中古マンションの購入や売却を全面バックアップ、仲介手数料の優遇で購入諸費用が安くなります。

    平成28年5月実行分の住宅ローン金利

    • 2016.05.02 Monday
    • 18:49
    JUGEMテーマ:住宅

    各銀行より平成28年5月実行分の住宅ローン金利が発表されました。
    主要銀行の主な5月実行金利は、以下の通りです。

    ◇千葉銀行
    変動金利:0.775〜1.175% ※1
    10年固定:0.900〜1.300% ※2
    全期間固定:1.390%
    ※ 保証料要。
    ※ 借入・審査内容により優遇条件の見直しあり。
    ※1 店頭金利より▲1.3〜1.7%
    ※2 固定終了後の優遇幅は▲1.75%
    ※ がん団信無料キャンペーン中(保険料は銀行負担)

    ◇京葉銀行
    変動金利:0.975% ※1
    5年固定:1.200% ※2
    10年固定:1.100% ※2
    全期間固定:1.690%
    ※ 配偶者が保証人となれば、保証料不要。(期間限定)
    ※ がん団信無料キャンペーン中(保険料は銀行負担)
    ※ 日常生活賠償責任保険(家族全員)付(保険料銀行負担)
    ※ 交通事故死亡保険(本人のみ100万円)付(保険料銀行負担)
    ※1 店頭金利より▲1.5%
    ※2 固定終了後の優遇幅は▲1.2%

    ◇千葉興業銀行
    変動金利:0.775〜0.975% ※1
    10年固定:1.250〜1.550%
    ※ 保証料要。
    ※ 借入・審査内容により優遇条件の見直しあり。
    ※ がん保障(保険料は銀行負担)付
    ※1 店頭金利より▲1.5〜1.7%
    ※2 固定終了後の優遇幅は▲1.4%

    ◇三菱東京UFJ銀行
    変動金利:0.625%〜0.875% ※1
    3年固定:0.450% ※3
    10年固定:0.900% ※2
    全期間固定:1.090%〜1.110%
    ※ 保証料要。
    ※ 金利優遇幅は借入・審査内容次第で可変。
    ※1 店頭金利より▲1.5〜1.7%
    ※2 固定終了後の優遇幅は▲1.4%
    ※34年目以降は店頭金利より▲1.8%

    ◇みずほ銀行
    変動金利:0.625%〜1.075% ※1
    10年固定:0.800%〜1.250% ※1
    全期間固定:1.460%〜1.530%(借入期間による)
    ※ 保証料要。
    ※ 金利優遇幅は借入・審査内容次第で可変。
    ※1 店頭金利より▲1.4〜1.7%

    ◇日本モーゲージサービス(フラット35)
     借入期間15年〜20年 ご融資金利0.960%
     借入期間21年〜35年 ご融資金利1.080%
    ※ 優良住宅取得支援制度利用の場合、当初5年は▲0.3%

    --

    5月の住宅ローン金利は、変動や当初固定系では横ばいでしたが、全期間固定系(長期固定)はマイナス金利となった市場金利の低下の影響によりかなり下がってきました。

    1%前半まで全期間固定が下がってくると、金利変動リスクへの対応に負担が減ることから、全期間固定を前提としてしまってもいいのではないでしょうか。もしくは、変動金利を選ぶかで、半端な中期固定系はしばらく検討から外れるかもしれません。

    また、金利が下がりすぎてしまい、金利での差が出しづらくなったことから、地銀系では、がん団信の保険料無料、保証料無料、損害保険付帯サービスなど、金利以外のサービスで他行との違いを打ち出してきております。

    金利や住宅ローンコストで購入そのものを判断するのは本末転倒ですが、購入される際は、かなり負担が少なくなると思われます。

    [PR]「不動産の購入・売却ならプレシークへ
    不動産の購入や売却を全面バックアップ。サイトでは多数のコラムを掲載しております。仲介手数料を最大半額優遇で購入諸費用が安くなります。

    住宅ローンの組みすぎは老後破産への道

    • 2016.04.18 Monday
    • 16:06
    JUGEMテーマ:住宅

    NHKスペシャルで放送されている「シリーズ:老人漂流社会」が昨夜放映されました。今回の題は「団塊世代 しのび寄る“老後破産”」です。番組では、年金収入だけでは暮らしていけない“老後破産”が「団塊世代」にも忍び寄っている現状を明らかにしている。

    「団塊世代」は、比較的余裕があり逃げ切れると思われてきた世代だが、バブル崩壊後、所得や退職金が減少し、さらに、長寿化で親の介護負担が重くのしかかっている上、就職氷河期に直面した子世代の不安定就労な割合が高く、自立できずに同居している未婚者の負担も加わってくる。

    自分自身にも起こりえる恐怖に襲われ、番組を最後まで観ることはできませんでした。この恐怖は、日本人に貯蓄を励ませ、今の消費を冷え込ませている。それでも教育費を削ることはできないことから、現役世代からの対策は住居費を削ることになる。

    それでも、いざ、目の前に現実の住宅を見てしまうと、少しでも良いものにしたいという本来の欲が出てきて、ついつい予算を増やしがちになる。その欲望に買主の目が光ったとき、不動産やハウスメーカーの営業マンは、ここを逃すまいと、いかにも大丈夫そうな資金計画を立てて提案してくる。

    40歳なのに35年返済、、、60歳、65歳からの先の返済はどうするのか。退職金で返そうと思っていても、会社が20年後まで順調に推移しているとは限らず、その際には、自分で手当てしなければならない。

    60歳までに繰り上げ返済をして住宅ローン残高を減らすといっても、教育費は皆さまが思っている以上に高く、そうそう繰り上げ返済できるものではなく、逆に、住宅ローン破たんしないように持ちこたえるのでギリギリ。

    もし、住宅ローンの借入金額が、年収の3〜4倍程度であれば、繰り上げ返済や退職金の返済でもカバーできるかもしれないが、年収の5倍を超える金額を借りるのは、欲に目がくらんだか、まやかしに惑わされたか、自信、過信に満ちているのか。

    心理学の先生がおっしゃっていましたが、営業マンに「あなたならこの資金計画で購入しますか?」と聞くのが効果的です。自身の資金計画を詳しく教えてくれて、その根拠と同じならその資金計画は信じてもいいのかもしれない。

    お客様には35年返済(定年後の完済)を進めながら本人は定年前の完済、お客様には年収の7倍の借入金額を提案しながら本人は年収の3倍程度、さらには、買っていない、買う気がない、などは論外のようなことも。

    営業マンの言うとおりにしたら老後破産、退職金は出るだけましで期待はしない、お金に窮すると精神的にも肉体的にもつらくなります。

    [PR]「不動産の売却・中古マンション購入ならプレシークへ
    不動産の売買、中古マンションの購入や売却を全面バックアップ、仲介手数料の優遇で購入諸費用が安くなります。

    平成28年4月実行分の住宅ローン金利

    • 2016.04.01 Friday
    • 16:46
    JUGEMテーマ:住宅

    各銀行より平成28年4月実行分の住宅ローン金利が発表されました。
    主要銀行の主な4月実行金利は、以下の通りです。

    ◇千葉銀行
    変動金利:0.775〜1.175% ※1
    10年固定:0.900〜1.300% ※2
    全期間固定:1.710%
    ※ 保証料要。
    ※ 借入・審査内容により優遇条件の見直しあり。
    ※1 店頭金利より▲1.3〜1.7%
    ※2 固定終了後の優遇幅は▲1.75%

    ◇京葉銀行
    変動金利:0.975% ※1
    5年固定:1.200% ※2
    10年固定:1.100% ※2
    全期間固定:1.800%
    ※ 配偶者が保証人となれば、保証料不要。(期間限定)
    ※ 日常生活賠償責任保険(家族全員)付(保険料銀行負担)
    ※ 交通事故死亡保険(本人のみ100万円)付(保険料銀行負担)
    ※1 店頭金利より▲1.5%
    ※2 固定終了後の優遇幅は▲1.2%

    ◇千葉興業銀行
    変動金利:0.775〜0.975% ※1
    10年固定:1.250〜1.550%
    ※ 保証料要。
    ※ 借入・審査内容により優遇条件の見直しあり。
    ※ がん保障(保険料は銀行負担)付
    ※1 店頭金利より▲1.5〜1.7%
    ※2 固定終了後の優遇幅は▲1.4%

    ◇三菱東京UFJ銀行
    変動金利:0.625%〜0.875% ※1
    3年固定:0.450% ※3
    10年固定:0.900% ※2
    全期間固定:1.200%〜1.220%
    ※ 保証料要。
    ※ 金利優遇幅は借入・審査内容次第で可変。
    ※1 店頭金利より▲1.5〜1.7%
    ※2 固定終了後の優遇幅は▲1.4%
    ※34年目以降は店頭金利より▲1.8%

    ◇みずほ銀行
    変動金利:0.625%〜1.075% ※1
    10年固定:0.850%〜1.350% ※1
    全期間固定:1.520%〜1.600%(借入期間による)
    ※ 保証料要。
    ※ 金利優遇幅は借入・審査内容次第で可変。
    ※1 店頭金利より▲1.4〜1.7%

    --

    4月の住宅ローン金利は、10年以上の中長期固定系の金利で上昇しました。これは、市場金利が上昇したことよりも、年度替わりでキャンペーンが終了したためです。今後、新年度のキャンペーンが始まれば、改めて下がることも考えられます。

    いずれにしても、まだまだ異常な低金利水準であることは変わらず、これから借りようとする方には良い状況です。しかし、金利が安いから買うというのは本末転倒で、たまたま買う時期に来ていて、金利が低くてよかったというまでになります。

    すでに住宅を購入し住宅ローンを借りている方は、金利が下落したことで借り換えを考える好機になります。

    借り換えの基本は、低金利の恩恵を長期間、確実に得られる固定型を中心に考えるべきで、金利上昇時に預貯金や収入でカバーできる人以外は、固定金利に換えてリスクを減らす好機となります。

    [PR]「不動産の購入・売却ならプレシークへ
    不動産の購入や売却を全面バックアップ。サイトでは多数のコラムを掲載しております。仲介手数料を最大半額優遇で購入諸費用が安くなります。

    PR

    calendar

    S M T W T F S
    1234567
    891011121314
    15161718192021
    22232425262728
    293031    
    << July 2018 >>

    運営案内

    会社名:株式会社プレシーク
    免許番号:千葉県知事(7)第10682号
    住所:千葉県柏市酒井根5-2-1
    TEL:04-7176-1611
    http://www.preseek.co.jp/

    中古マンションの購入・売買

    [PR]「中古マンション購入・売却ならプレシークへ」 中古マンションの購入や売却を全面バックアップ、マンション専門情報サイト、仲介手数料の優遇で購入諸費用が安くなります。

    selected entries

    categories

    archives

    recent comment

    recent trackback

    links

    profile

    search this site.

    others

    mobile

    qrcode

    powered

    無料ブログ作成サービス JUGEM