ディカフェ(カフェインレスコーヒー)の、すすめ

  • 2015.10.26 Monday
  • 11:39

夕方〜夜、寝る前に飲むと眠れなくなるもの、
それはコーヒーです。
歳のせいです。
若いころはそんなことなかったから。
そのため、最近はカフェインのないコーヒーを飲むようにしています。

たまにいくスタバでは、夜に来店した場合、
「デカフェください」って頼むことにしていますが、
決まってどの店舗でも必ず
「お時間10分ほど頂きますがよろしいでしょうか?」と聞かれます。
同行者が違う飲み物(フラペチーノなど)を注文した際は、
わたしのデカフェが出てくる前に飲み終わられてしまい、
非常に申し訳なく、
そしてこっからの時間、どーすんのよ?
っていう気持ちに。
ショートだとまだなんとかなるけど、
トールとかグランデのホットのときなんて・・・もうw

最近は、外でデカフェを飲むのは諦めて家で淹れることにしました。

スタバ (1)

ディカフェ コモド ドラゴン ブレンドR|スターバックス
 

なにしろ、名前がいいでしょう。
こもどおおとかげ!

250グラムで、1330円(+税)。
なかなかのお値段です。

普通にスーパーや百貨店、
amazonなんかで購入しても良いと思います。

更に、取り敢えず深煎りならカフェインが飛んでいるので、
深煎りのコーヒーをなるべく飲んでもいいかなとか。

スタバ (2)

併せて、スタバに行かれるなら、
右上のドーナツも買ってみてください。
おきにいりです。

この時の写真は、右上のドーナツを撮ろうとしていたら、
このガラスケースの右下にいた幼児が
やたらピースサインで写り込もうとしていたのを
パッと避けながらの撮影だったため、いまいちわかりにくいかんじに。

スタバ (3)

コーヒー豆保存の際、
家で使っているキャニスター缶はジュピターのもの。
257円という安さながら、
ピチッ!キチッ!とコーヒー豆の保存をしてくれるおりこうさんです。
同じものを2個持っていて、1つは通常のコーヒー、
1つはデカフェ用にしています。 

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【プレシーク】年末年始休業のご案内

  • 2014.12.26 Friday
  • 13:53
JUGEMテーマ:住宅

いつもお世話になっております。プレシークの柴田誠と申します。
本年は格別の御厚情を賜り、誠にありがとうございました。厚く御礼を申し上げます。

早いもので、年末のご挨拶をさせて頂く時期となりました。来年もさらに内容を充実させ、ご活用頂けるサービスの提供に努めて参りますので、より一層のご支援を賜りますようお願い申し上げます。


╋━━━━━━━━━━━━━━╋
 1.年末年始休業のご案内
╋━━━━━━━━━━━━━━╋


誠に勝手ながら、2014年12月29日(月)〜2015年1月4日(日)まで休業させていただきます。
何卒ご理解賜りますようお願い申し上げます。


╋━━━━━━━━━━━━━━╋
 2.不動産取引支援サービス
╋━━━━━━━━━━━━━━╋


弊社では、従来の不動産会社とは異なる住まい探しのサービスを提供しております。
住宅購入に、お役立ちできる内容がございましたら、ご活用ください。

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具体的な相談をご希望の方は、お気軽にお申し付けください。

今後ともよろしくお願い致します。

株式会社プレシーク 代表取締役 柴田 誠


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新築戸建の購入採算ライン(東西線・東葉高速鉄道)

  • 2010.10.11 Monday
  • 22:08
JUGEMテーマ:千葉
 
ファミリータイプの目安賃料より、新築の一戸建てを賃貸にした想定賃料を計算し、その賃料を下回る返済(自己資金ゼロ、諸費用は別途)となる購入金額を計算してみました。

いわゆる収益還元法を基にしたもので、潜在的な不動産の力(収益力)から、どの程度の金額が妥当なのか、割高、割安などの参考になると思われます。

計算:購入金額の100%を住宅ローンで借りた場合の返済額(35年、2%)が、想定賃料を下回るラインの金額。

例えば、南行徳駅で新築一戸建て(建物面積100m2・徒歩10分)を購入しようとしたとき、総額が6,002万円を下回れば割安、上回れば割高とも考えられます。さらに、この金額以下で借入額を抑えれば、賃貸にした際の賃料が返済額を上回ることとなります。

ただし、築年数の経過とともに賃料は下がるとすれば、下がる分だけの蓄えなり、購入時の自己資金投入・借入金額の軽減が必要です。購入金額は採算ラインとして、そこに10〜20%程度の自己資金を投入するのがお勧めされます。※自己資金は購入金額の10〜20%+諸費用分。

さらに、35年間、ずっと入居者がいるとも限らず、メンテナンスコストなども考慮すると、貯蓄または繰り上げ返済などの検討も必要です。なお、想定賃料に駐車場を考慮しておりませんので、その分の賃料余力はあります。

モデルとなる一戸建ては、建物面積100m2・徒歩10分としております。購入する建物の面積や駅からの距離が変わる場合は調整が必要です。目安賃料の算出には、実際に入居者を募集している情報を基にしておりますが、成約賃料は不明であること、モデルとした物件を変更することにより、多少変動致します。

各駅での地域事情などもあり、単身向き・ファミリー向きのエリア特性、賃貸供給状況などにより、想定賃料・採算ラインも変わります。両隣りの駅や駅ごとの特性なども考慮してみると、いろいろと地域事情も分かります。

【新築戸建100m2(徒歩10分)の購入採算ライン一覧】

南行徳駅:6,002万円(注)
行徳駅:6,391万円
妙典駅:6,681万円
原木中山駅:5,904万円
西船橋駅:7,373万円
東海神駅:5,411万円
飯山満駅:3,833万円
北習志野駅:5,116万円(注)
船橋日大前駅:4,784万円

※算出された金額は目安であり購入に際して個別の検証が必要です。

JR総武線西船橋駅を境に東京側が東京メトロ東西線、東側が東葉高速鉄道。東西線は千葉県内でもっとも高額な相場のエリアを走っており、金額が高くなっております。南行徳駅は低い金額となっておりますが、行徳駅・妙典駅並みの相場にはなるでしょう。原木中山駅は明らかにどの駅にも属さない独特の地域です。東葉高速鉄道側でも飯山満駅は周辺の開発の遅れから相場は低くなっております。今後、開発が進めば相場も上がるかもしれません。北習志野駅のポテンシャルはもう少し高いと思われます。

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新築戸建の購入採算ライン(京成電鉄本線)

  • 2010.10.11 Monday
  • 22:01
JUGEMテーマ:千葉

ファミリータイプの目安賃料より、新築の一戸建てを賃貸にした想定賃料を計算し、その賃料を下回る返済(自己資金ゼロ、諸費用は別途)となる購入金額を計算してみました。

いわゆる収益還元法を基にしたもので、潜在的な不動産の力(収益力)から、どの程度の金額が妥当なのか、割高、割安などの参考になると思われます。

計算:購入金額の100%を住宅ローンで借りた場合の返済額(35年、2%)が、想定賃料を下回るラインの金額。

例えば、国府台駅で新築一戸建て(建物面積100m2・徒歩10分)を購入しようとしたとき、総額が8,002万円を下回れば割安、上回れば割高とも考えられます。さらに、この金額以下で借入額を抑えれば、賃貸にした際の賃料が返済額を上回ることとなります。

ただし、築年数の経過とともに賃料は下がるとすれば、下がる分だけの蓄えなり、購入時の自己資金投入・借入金額の軽減が必要です。購入金額は採算ラインとして、そこに10〜20%程度の自己資金を投入するのがお勧めされます。※自己資金は購入金額の10〜20%+諸費用分。

さらに、35年間、ずっと入居者がいるとも限らず、メンテナンスコストなども考慮すると、貯蓄または繰り上げ返済などの検討も必要です。なお、想定賃料に駐車場を考慮しておりませんので、その分の賃料余力はあります。

モデルとなる一戸建ては、建物面積100m2・徒歩10分としております。購入する建物の面積や駅からの距離が変わる場合は調整が必要です。目安賃料の算出には、実際に入居者を募集している情報を基にしておりますが、成約賃料は不明であること、モデルとした物件を変更することにより、多少変動致します。

各駅での地域事情などもあり、単身向き・ファミリー向きのエリア特性、賃貸供給状況などにより、想定賃料・採算ラインも変わります。両隣りの駅や駅ごとの特性なども考慮してみると、いろいろと地域事情も分かります。

【新築戸建100m2(徒歩10分)の購入採算ライン一覧】

国府台駅:8,002万円(注)
市川真間駅:6,632万円
菅野駅:5,171万
京成八幡駅:8,216万円
鬼越駅:6,791万円
京成中山駅:7,256万円
東中山駅:4,251万円
京成西船駅:7,373万円
海神駅:5,934万円
京成船橋駅:7,882万円
大神宮下駅:4,610万円(注)
船橋競馬場駅:6,244万円
谷津駅:6,404万円

※算出された金額は目安であり購入に際して個別の検証が必要です。

計算の対象とした区間は、JR総武線と並走しており、総武線の各駅がアクセス可能なエリアは高く、京成電鉄単独の駅は低くなっております。国府台駅は市川駅の影響があると思われますが、この金額は高すぎです。逆に、船橋駅や南船橋駅(ららぽーとやイケアがある)の影響があるはずの大神宮下駅は安すぎ。両駅とも調整が必要です。

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新築戸建の購入採算ライン(新京成電鉄)

  • 2010.10.11 Monday
  • 21:55
JUGEMテーマ:千葉
 
ファミリータイプの目安賃料より、新築の一戸建てを賃貸にした想定賃料を計算し、その賃料を下回る返済(自己資金ゼロ、諸費用は別途)となる購入金額を計算してみました。

いわゆる収益還元法を基にしたもので、潜在的な不動産の力(収益力)から、どの程度の金額が妥当なのか、割高、割安などの参考になると思われます。

計算:購入金額の100%を住宅ローンで借りた場合の返済額(35年、2%)が、想定賃料を下回るラインの金額。

例えば、松戸駅で新築一戸建て(建物面積100m2・徒歩10分)を購入しようとしたとき、総額が6,791万円を下回れば割安、上回れば割高とも考えられます。さらに、この金額以下で借入額を抑えれば、賃貸にした際の賃料が返済額を上回ることとなります。

ただし、築年数の経過とともに賃料は下がるとすれば、下がる分だけの蓄えなり、購入時の自己資金投入・借入金額の軽減が必要です。購入金額は採算ラインとして、そこに10〜20%程度の自己資金を投入するのがお勧めされます。※自己資金は購入金額の10〜20%+諸費用分。

さらに、35年間、ずっと入居者がいるとも限らず、メンテナンスコストなども考慮すると、貯蓄または繰り上げ返済などの検討も必要です。なお、想定賃料に駐車場を考慮しておりませんので、その分の賃料余力はあります。

モデルとなる一戸建ては、建物面積100m2・徒歩10分としております。購入する建物の面積や駅からの距離が変わる場合は調整が必要です。目安賃料の算出には、実際に入居者を募集している情報を基にしておりますが、成約賃料は不明であること、モデルとした物件を変更することにより、多少変動致します。

各駅での地域事情などもあり、単身向き・ファミリー向きのエリア特性、賃貸供給状況などにより、想定賃料・採算ラインも変わります。両隣りの駅や駅ごとの特性なども考慮してみると、いろいろと地域事情も分かります。

【新築戸建100m2(徒歩10分)の購入採算ライン一覧】

松戸駅:6,791万円
上本郷駅:5,471万円
松戸新田駅:5,181万円
みのり台駅:4,786万円
八柱駅:6,278万円
常盤平駅:4,134万円(注)
五香駅:4,953万円
元山駅:4,390万円
くぬぎ山駅:4,879万円
北初富駅:4,638万円
新鎌ヶ谷駅:4,256万円(注)
初富駅:3,389万円
鎌ヶ谷大仏駅:3,469万円
二和向台駅:3,796万円
三咲駅:4,034万円
滝不動駅:4,004万円
高根公団駅:4,939万円
高根木戸駅:6,055万円
北習志野駅:5,116万円(注)
習志野駅:5,396万円
薬園台駅:4,131万円
前原駅:5,877万円
新津田沼駅:6,460万円

※算出された金額は目安であり購入に際して個別の検証が必要です。

旧公団が町づくりをした常盤平と北習志野。賃貸市場は供給が多いことから弱含みなのかもしれませんが、潜在的な力は試算された金額以上のものがあると思われます。3線利用の新鎌ヶ谷駅も同様。新京成電鉄は、JR常磐線とJR総武線を結び、両線まで都心へ通勤する人を運びます。両線に近い4つ目までの駅は高めに推移し、6つ目を越えると時間を要することから相場が下がります。成田スカイアクセスの開通による北総鉄道と東西線へ直通の東葉高速鉄道への乗り換え利用が今後増加すれば相場も上がるかもしれません。

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新築戸建の購入採算ライン(東武野田線)

  • 2010.10.11 Monday
  • 21:37
JUGEMテーマ:千葉

ファミリータイプの目安賃料より、新築の一戸建てを賃貸にした想定賃料を計算し、その賃料を下回る返済(自己資金ゼロ、諸費用は別途)となる購入金額を計算してみました。

いわゆる収益還元法を基にしたもので、潜在的な不動産の力(収益力)から、どの程度の金額が妥当なのか、割高、割安などの参考になると思われます。

計算:購入金額の100%を住宅ローンで借りた場合の返済額(35年、2%)が、想定賃料を下回るラインの金額。

例えば、運河駅で新築一戸建て(建物面積100m2・徒歩10分)を購入しようとしたとき、総額が4,095万円を下回れば割安、上回れば割高とも考えられます。さらに、この金額以下で借入額を抑えれば、賃貸にした際の賃料が返済額を上回ることとなります。

ただし、築年数の経過とともに賃料は下がるとすれば、下がる分だけの蓄えなり、購入時の自己資金投入・借入金額の軽減が必要です。購入金額は採算ラインとして、そこに10〜20%程度の自己資金を投入するのがお勧めされます。※自己資金は購入金額の10〜20%+諸費用分。

さらに、35年間、ずっと入居者がいるとも限らず、メンテナンスコストなども考慮すると、貯蓄または繰り上げ返済などの検討も必要です。なお、想定賃料に駐車場を考慮しておりませんので、その分の賃料余力はあります。

モデルとなる一戸建ては、建物面積100m2・徒歩10分としております。購入する建物の面積や駅からの距離が変わる場合は調整が必要です。目安賃料の算出には、実際に入居者を募集している情報を基にしておりますが、成約賃料は不明であること、モデルとした物件を変更することにより、多少変動致します。

各駅での地域事情などもあり、単身向き・ファミリー向きのエリア特性、賃貸供給状況などにより、想定賃料・採算ラインも変わります。両隣りの駅や駅ごとの特性なども考慮してみると、いろいろと地域事情も分かります。

【新築戸建100m2(徒歩10分)の購入採算ライン一覧】

運河駅:4,095万円(注)
江戸川台駅:3,528万円(注)
初石駅:4,937万円
流山おおたかの森駅:5,939万円
豊四季駅:5,860万円
柏駅:5,867万円
新柏駅:4,313万円
増尾駅:4,133万円
逆井駅:3,319万円
高柳駅:3,752万円
六実駅:3,922万円
新鎌ヶ谷駅:4,256万円(注)
鎌ヶ谷駅:4,547万円
馬込沢駅:3,410万円
塚田駅:4,312万円
新船橋駅:6,640万円
船橋駅:7,882万円

※算出された金額は目安であり購入に際して個別の検証が必要です。

閑静な住宅地として定評のある江戸川台駅(ファミリー層エリア)と学生の町の運河駅の逆転現象に違和感があります。初石駅と豊四季駅は、流山おおたかの森駅の影響でしょう。まだ、同駅周辺の開発が途上であることから流れてきていると思われますが、今後、同駅周辺の供給が増加することが予想され、初石駅と豊四季駅の賃貸市場は弱含みです。新鎌ヶ谷駅のポテンシャルはこんなものではないでしょう。鎌ヶ谷駅は駅前がきれいに開発され、商業施設なども増えたことにより、ファミリー層の人気が上がりました。新船橋駅はJR総武線船橋駅の影響があると思われます。

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新築戸建の購入採算ライン(TXと流鉄)

  • 2010.10.11 Monday
  • 21:28
JUGEMテーマ:千葉

 
ファミリータイプの目安賃料より、新築の一戸建てを賃貸にした想定賃料を計算し、その賃料を下回る返済(自己資金ゼロ、諸費用は別途)となる購入金額を計算してみました。

いわゆる収益還元法を基にしたもので、潜在的な不動産の力(収益力)から、どの程度の金額が妥当なのか、割高、割安などの参考になると思われます。

計算:購入金額の100%を住宅ローンで借りた場合の返済額(35年、2%)が、想定賃料を下回るラインの金額。

例えば、南流山駅で新築一戸建て(建物面積100m2・徒歩10分)を購入しようとしたとき、総額が5,469万円を下回れば割安、上回れば割高とも考えられます。さらに、この金額以下で借入額を抑えれば、賃貸にした際の賃料が返済額を上回ることとなります。

ただし、築年数の経過とともに賃料は下がるとすれば、下がる分だけの蓄えなり、購入時の自己資金投入・借入金額の軽減が必要です。購入金額は採算ラインとして、そこに10〜20%程度の自己資金を投入するのがお勧めされます。※自己資金は購入金額の10〜20%+諸費用分。

さらに、35年間、ずっと入居者がいるとも限らず、メンテナンスコストなども考慮すると、貯蓄または繰り上げ返済などの検討も必要です。なお、想定賃料に駐車場を考慮しておりませんので、その分の賃料余力はあります。

モデルとなる一戸建ては、建物面積100m2・徒歩10分としております。購入する建物の面積や駅からの距離が変わる場合は調整が必要です。目安賃料の算出には、実際に入居者を募集している情報を基にしておりますが、成約賃料は不明であること、モデルとした物件を変更することにより、多少変動致します。

各駅での地域事情などもあり、単身向き・ファミリー向きのエリア特性、賃貸供給状況などにより、想定賃料・採算ラインも変わります。両隣りの駅や駅ごとの特性なども考慮してみると、いろいろと地域事情も分かります。

【新築戸建100m2(徒歩10分)の購入採算ライン一覧】

つくばエクスプレス
南流山駅:5,469万円
流山セントラルパーク駅:4,646万円
流山おおたかの森駅:5,939万円
柏の葉キャンパス駅:5,417万円
柏たなか駅:3,933万円

流鉄流山線
馬橋駅:4,857万円
幸谷駅:5,815万円
小金城趾駅:5,167万円
鰭ヶ崎駅:5,229万円
平和台駅:4,690万円
流山駅:4,528万円

※算出された金額は目安であり購入に際して個別の検証が必要です。

スピードの速さ(都心への時間)、沿線一体化開発による街並みなどから人気のつくばエクスプレス(TX)。開発が遅れている流山セントラルパーク駅と柏たなか駅は伸び悩むも、ショッピングモールを駅前に持つ流山おおたかの森駅と柏の葉キャンパス駅はさすがの金額です。南流山駅はJR武蔵野線との相乗効果。

哀愁漂う近郊のローカル線の様相を見せる流鉄流山線。ほとんどの駅は、JR常磐線、JR武蔵野線、つくばエクスプレスに近接し、それなりの金額を示しております。終着の流山駅は、流山市役所の裾野に位置しており、江戸時代からの町の中心部であったが、近年の路線開通により主役の座を奪われました。

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新築戸建の購入採算ライン(北総鉄道)

  • 2010.10.11 Monday
  • 21:24
JUGEMテーマ:千葉

ファミリータイプの目安賃料より、新築の一戸建てを賃貸にした想定賃料を計算し、その賃料を下回る返済(自己資金ゼロ、諸費用は別途)となる購入金額を計算してみました。

いわゆる収益還元法を基にしたもので、潜在的な不動産の力(収益力)から、どの程度の金額が妥当なのか、割高、割安などの参考になると思われます。

計算:購入金額の100%を住宅ローンで借りた場合の返済額(35年、2%)が、想定賃料を下回るラインの金額。

例えば、矢切駅で新築一戸建て(建物面積100m2・徒歩10分)を購入しようとしたとき、総額が4,701万円を下回れば割安、上回れば割高とも考えられます。さらに、この金額以下で借入額を抑えれば、賃貸にした際の賃料が返済額を上回ることとなります。

ただし、築年数の経過とともに賃料は下がるとすれば、下がる分だけの蓄えなり、購入時の自己資金投入・借入金額の軽減が必要です。購入金額は採算ラインとして、そこに10〜20%程度の自己資金を投入するのがお勧めされます。※自己資金は購入金額の10〜20%+諸費用分。

さらに、35年間、ずっと入居者がいるとも限らず、メンテナンスコストなども考慮すると、貯蓄または繰り上げ返済などの検討も必要です。なお、想定賃料に駐車場を考慮しておりませんので、その分の賃料余力はあります。

モデルとなる一戸建ては、建物面積100m2・徒歩10分としております。購入する建物の面積や駅からの距離が変わる場合は調整が必要です。目安賃料の算出には、実際に入居者を募集している情報を基にしておりますが、成約賃料は不明であること、モデルとした物件を変更することにより、多少変動致します。

各駅での地域事情などもあり、単身向き・ファミリー向きのエリア特性、賃貸供給状況などにより、想定賃料・採算ラインも変わります。両隣りの駅や駅ごとの特性なども考慮してみると、いろいろと地域事情も分かります。

【新築戸建100m2(徒歩10分)の購入採算ライン一覧】

矢切駅:4,701万円
北国分駅:5,022万円
秋山駅:4,157万円
東松戸駅:5,640万円
松飛台駅:4,194万円
大町駅:4,258万円(注)
新鎌ヶ谷駅:4,256万円(注)
西白井駅:3,987万円
白井駅:4,076万円
小室駅:4,359万円(注)
千葉NT中央駅:4,527万円
印西牧の原駅:3,660万円
印旛日本医大駅:3,119万円

※算出された金額は目安であり購入に際して個別の検証が必要です。

成田スカイアクセスの開通により注目を浴びている北総鉄道。空港関連、海外での仕事が多い転勤者の方も多い沿線であり、住環境が良いことからも人気があります。ただし、購入となると長い目で運賃の高さで二の足を踏むケースも多く見受けられます。新鎌ヶ谷駅は3線利用が可能な要所であり、生活利便性や雰囲気などから人気があり、他の駅からの比較からポテンシャルはこんなものではないでしょう。逆に、私が暮らす小室駅は、こんなに評価は高くないかもしれません。

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新築戸建の購入採算ライン(北総鉄道)

  • 2010.10.11 Monday
  • 21:24
JUGEMテーマ:千葉

ファミリータイプの目安賃料より、新築の一戸建てを賃貸にした想定賃料を計算し、その賃料を下回る返済(自己資金ゼロ、諸費用は別途)となる購入金額を計算してみました。

いわゆる収益還元法を基にしたもので、潜在的な不動産の力(収益力)から、どの程度の金額が妥当なのか、割高、割安などの参考になると思われます。

計算:購入金額の100%を住宅ローンで借りた場合の返済額(35年、2%)が、想定賃料を下回るラインの金額。

例えば、矢切駅で新築一戸建て(建物面積100m2・徒歩10分)を購入しようとしたとき、総額が4,701万円を下回れば割安、上回れば割高とも考えられます。さらに、この金額以下で借入額を抑えれば、賃貸にした際の賃料が返済額を上回ることとなります。

ただし、築年数の経過とともに賃料は下がるとすれば、下がる分だけの蓄えなり、購入時の自己資金投入・借入金額の軽減が必要です。購入金額は採算ラインとして、そこに10〜20%程度の自己資金を投入するのがお勧めされます。※自己資金は購入金額の10〜20%+諸費用分。

さらに、35年間、ずっと入居者がいるとも限らず、メンテナンスコストなども考慮すると、貯蓄または繰り上げ返済などの検討も必要です。なお、想定賃料に駐車場を考慮しておりませんので、その分の賃料余力はあります。

モデルとなる一戸建ては、建物面積100m2・徒歩10分としております。購入する建物の面積や駅からの距離が変わる場合は調整が必要です。目安賃料の算出には、実際に入居者を募集している情報を基にしておりますが、成約賃料は不明であること、モデルとした物件を変更することにより、多少変動致します。

各駅での地域事情などもあり、単身向き・ファミリー向きのエリア特性、賃貸供給状況などにより、想定賃料・採算ラインも変わります。両隣りの駅や駅ごとの特性なども考慮してみると、いろいろと地域事情も分かります。

【新築戸建100m2(徒歩10分)の購入採算ライン一覧】

矢切駅:4,701万円
北国分駅:5,022万円
秋山駅:4,157万円
東松戸駅:5,640万円
松飛台駅:4,194万円
大町駅:4,258万円(注)
新鎌ヶ谷駅:4,256万円(注)
西白井駅:3,987万円
白井駅:4,076万円
小室駅:4,359万円(注)
千葉NT中央駅:4,527万円
印西牧の原駅:3,660万円
印旛日本医大駅:3,119万円

※算出された金額は目安であり購入に際して個別の検証が必要です。

成田スカイアクセスの開通により注目を浴びている北総鉄道。空港関連、海外での仕事が多い転勤者の方も多い沿線であり、住環境が良いことからも人気があります。ただし、購入となると長い目で運賃の高さで二の足を踏むケースも多く見受けられます。新鎌ヶ谷駅は3線利用が可能な要所であり、生活利便性や雰囲気などから人気があり、他の駅からの比較からポテンシャルはこんなものではないでしょう。逆に、私が暮らす小室駅は、こんなに評価は高くないかもしれません。

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新築戸建の購入採算ライン(JR総武線)

  • 2010.10.11 Monday
  • 21:17
JUGEMテーマ:千葉

ファミリータイプの目安賃料より、新築の一戸建てを賃貸にした想定賃料を計算し、その賃料を下回る返済(自己資金ゼロ、諸費用は別途)となる購入金額を計算してみました。

いわゆる収益還元法を基にしたもので、潜在的な不動産の力(収益力)から、どの程度の金額が妥当なのか、割高、割安などの参考になると思われます。

計算:購入金額の100%を住宅ローンで借りた場合の返済額(35年、2%)が、想定賃料を下回るラインの金額。

例えば、市川駅で新築一戸建て(建物面積100m2・徒歩10分)を購入しようとしたとき、総額が7,064万円を下回れば割安、上回れば割高とも考えられます。さらに、この金額以下で借入額を抑えれば、賃貸にした際の賃料が返済額を上回ることとなります。

ただし、築年数の経過とともに賃料は下がるとすれば、下がる分だけの蓄えなり、購入時の自己資金投入・借入金額の軽減が必要です。購入金額は採算ラインとして、そこに10〜20%程度の自己資金を投入するのがお勧めされます。※自己資金は購入金額の10〜20%+諸費用分。

さらに、35年間、ずっと入居者がいるとも限らず、メンテナンスコストなども考慮すると、貯蓄または繰り上げ返済などの検討も必要です。なお、想定賃料に駐車場を考慮しておりませんので、その分の賃料余力はあります。

モデルとなる一戸建ては、建物面積100m2・徒歩10分としております。購入する建物の面積や駅からの距離が変わる場合は調整が必要です。目安賃料の算出には、実際に入居者を募集している情報を基にしておりますが、成約賃料は不明であること、モデルとした物件を変更することにより、多少変動致します。

各駅での地域事情などもあり、単身向き・ファミリー向きのエリア特性、賃貸供給状況などにより、想定賃料・採算ラインも変わります。両隣りの駅や駅ごとの特性なども考慮してみると、いろいろと地域事情も分かります。

【新築戸建100m2(徒歩10分)の購入採算ライン一覧】

市川駅:7,064万円(注)
本八幡駅:8,216万円
下総中山駅:7,047万円
西船橋駅:7,373万円
船橋駅:7,882万円
東船橋駅:6,263万円
津田沼駅:6,460万円

※算出された金額は目安であり購入に際して個別の検証が必要です。

千葉県の第一動脈となっているJR総武線は、どの駅を見ても、かなりの金額となっております。特に都営新宿線・京成電鉄(都営浅草線)を利用できる利便性と住環境、生活施設が充実した本八幡駅は飛びぬけております。この金額を見ていますと、市川駅・津田沼駅が伸びませんでした。市川駅の金額は再検証が必要かもしれませんが、津田沼駅は交通利便性は良いものの、住環境面からファミリー層の賃料が伸びなかったのかもしれません。若者の街・津田沼の特徴でしょうか。

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