税制が変わるだけでも各方面に十分な効果が

  • 2017.02.05 Sunday
  • 16:03

JUGEMテーマ:住宅

 

不動産を購入する際には、様々な税金が関係してきます。代表的な税制をご紹介します。

1.登録免許税:新築、もしくは、築20年内(耐火建築物は築25年内)の建物は軽減措置あり。土地には軽減なし

2.不動産取得税:新築、もしくは、昭和57年以降に建築された建物とその敷地は権限措置あり。

3.住宅ローン減税:新築、もしくは、築20年内(耐火建築物は築25年内)の建物とその敷地を購入する際に住宅ローンを利用した場合は、所得税・住民税の控除(還付)あり。

4.贈与税:新築、もしくは、築20年内(耐火建築物は築25年内)の建物とその敷地を購入する際に、直系尊属から贈与を受けたときに特例措置あり。

5.相続税:新築、もしくは、築20年内(耐火建築物は築25年内)の建物とその敷地を購入する際に、直系尊属から贈与を受けたときに相続時精算課税制度の適用あり。

6.固定資産税:新築住宅の場合、3年間(3階建て以上の耐火建築物は5年間)は半額にする特例あり。土地は住宅が建っていれば築年数に関係なく軽減あり。

このように、ほとんどの税金は、新築優遇の偏重にあり、中古の場合は、築年数により軽減の有無が区切られております。新築中古を問わず平等なのは、価格に比例するのみの印紙税くらいでしょうか。

高度成長期は住宅が少ないことから新築偏重になるのも止むを得ず、また、バブル期をピークに価格が高額になることから新築や築浅物件が重視されてきたのも、致し方ない面もあります。

しかし、これだけ住宅ストックが増大し、空き家問題がクローズアップされ、不動産価格も低迷し、金利も低く、さらに、日本経済(というか一般庶民の家計)が傷んでいる中、方針を180度転換し、新築を厳しく、中古に優しい税制とすることが自然な流れです。

災害列島の日本、耐震性能や構造的なクオリティ(当時の建築レベルと今までの建物放置文化)から、旧耐震基準に関しては、行政が言うように建替え推進でも致し方ないかもしれません。

新築を買える方は資金的なゆとりもあるでしょうし、空き家という資源を有効に使わないことから、贅沢税と増税までは要りませんが特例を廃してもいいのでは。

既存の住宅を有効に利用し、空き家対策へ貢献すること、唯一の資産となりつつある自宅所有者の高齢者の生活を支えること、などから、新耐震基準であれば、築年数に関係なく軽減を適用してもいい。

なお、現在は、良質な住宅を流通する、既存住宅への信頼性と購入者のリスク軽減から、耐震基準適合証明書の取り付け、既存住宅瑕疵保険の加入により、築年数に関係なく軽減を受けられるようになっています。

新築偏重の税制を縮小するだけでも、既存住宅の流通活性化、空き家対策から、高齢化社会への対策まで、有効だと思うのですが。(財務省もお喜びに)

建築や土木系の会社は、傷んだ社会ストック(道路、橋梁、隧道から水道、下水など)の交換、修繕など、たくさんの仕事がある(人手不足も社会問題化)から問題なく、住宅そのものも高価になることにより良質な住宅へと推進されると思います。(土建国家の復活は自民党もお喜びに)

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ソチ五輪と大雪の記事に隠れて

  • 2014.02.15 Saturday
  • 11:00
JUGEMテーマ:住宅

千葉市で観測史上最高の積雪になった先週に続き、今週末も大雪に見舞われた。(千葉市では週半ばにも10cm超の積雪を記録)

この記録的な大雪に関してのニュースが入ったものの、TVでは「ソチ五輪」の話題ばかりで一般ニュースが飛ばされてしまっている。

五輪にもスポーツにも日本選手団にも人並み程度の興味はあるが、どのチャンネルに合わせても、ソチ、ソチ、しかも、同じ競技ばかりでは、TV局(特に報道番組)のあり方に疑問(個人的な不満ですが)を感じる。

舛添氏が当選した東京都知事選挙も、国民(都民)の意識が選挙から遠ざかるように、ソチ五輪の開幕に合わせて一週間遅らせたとか。

政治家は国民の意識よりも上にはならない、という格言があるらしい。ラジオ番組で外国人識者が、このような政治を許し続ける(かつ、低い投票率)都民のことを「バカ」と連呼していたが、返す言葉もない。

その中で、微々たるもので貢献にもならないですが、気になった記事を埋もれないように、本日の日本経済新聞(web)に掲載された記事を2つ紹介します。

「青写真なき住宅政策 空き家増加で負のスパイラル〜不動産コンサルタント・長嶋修〜」 http://www.nikkei.com/money/features/73.aspx

住宅の購入、所有のあり方を提言し続ける長嶋氏が、現在の住宅政策に対しての疑問点を述べている。

ひとつは、空き家率が上昇し税負担も生じているにも関わらず単調な住宅建築の促進政策であり、もうひとつは、中古住宅を活かして住宅を社会資本とし、家計の改善を図ろうとしているものの、新築促進の政策も従前以上に続けていること。

このふたつの矛盾した政策。理想はあるものの、業界のことを考慮しなければならない政治。規模が大きい不動産・住宅市場、生活に占める割合が大きい住居費のわりには、政治も消費者も意識が弱い(小さい)。

「人手不足、経済に足かせ」 http://www.nikkei.com/article/DGXNZO66878110V10C14A2EA2000/?dg=1

先日来より、松戸市立病院の建て替え工事が、入札する建築会社がなくて計画が進まないという話題が取り上げられている。これは、建築資材の上昇、人手不足などにより採算が合わない(割にあわない工事)であることが要因。

また、販売価格から逆算して建築工事を行う分譲マンションも、建築費との兼ね合いがつかず、建築会社は避けているようで、今後、分譲マンションの販売価格に転嫁されていかざる負えない様相。

この分譲マンション価格上昇は、中古マンション、新築建売住宅、土地、賃料と、住宅市場全体へ波及していくことになる。

今回の記事では、保育園の建築が遅れて待機児童問題に影響していることや、人手不足で物流・交通などが円滑に動かないなど、生活に影響が出始めることが紹介されている。

舛添氏は東京都知事選挙の公約として、待機児童(保育園)・待機高齢者(介護施設)の解消を掲げていたが、建築費の高騰、人手不足などを理由に公約違反の言い訳をするのではないかと予想される。

ただ、理想を掲げるだけなら、それは評論家までであり政治家ではない。具体的な実行計画もなく、理想だけの公約で当選し、当選後は手のひら返しというパターンから脱却することを祈りつつ、現実には対応しなければならない。

長期金利が0.6%を下回った、株式市場が下落基調になっている、FRBから日本銀行へ資金供給の負担が押し付けられた、なども含め、不動産市場の動向を考えながら、購入、売却の様々なことを考えていく必要がある。

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ソチ五輪と大雪の記事に隠れて

  • 2014.02.15 Saturday
  • 11:00
JUGEMテーマ:住宅

千葉市で観測史上最高の積雪になった先週に続き、今週末も大雪に見舞われた。(千葉市では週半ばにも10cm超の積雪を記録)

この記録的な大雪に関してのニュースが入ったものの、TVでは「ソチ五輪」の話題ばかりで一般ニュースが飛ばされてしまっている。

五輪にもスポーツにも日本選手団にも人並み程度の興味はあるが、どのチャンネルに合わせても、ソチ、ソチ、しかも、同じ競技ばかりでは、TV局(特に報道番組)のあり方に疑問(個人的な不満ですが)を感じる。

舛添氏が当選した東京都知事選挙も、国民(都民)の意識が選挙から遠ざかるように、ソチ五輪の開幕に合わせて一週間遅らせたとか。

政治家は国民の意識よりも上にはならない、という格言があるらしい。ラジオ番組で外国人識者が、このような政治を許し続ける(かつ、低い投票率)都民のことを「バカ」と連呼していたが、返す言葉もない。

その中で、微々たるもので貢献にもならないですが、気になった記事を埋もれないように、本日の日本経済新聞(web)に掲載された記事を2つ紹介します。

「青写真なき住宅政策 空き家増加で負のスパイラル〜不動産コンサルタント・長嶋修〜」 http://www.nikkei.com/money/features/73.aspx

住宅の購入、所有のあり方を提言し続ける長嶋氏が、現在の住宅政策に対しての疑問点を述べている。

ひとつは、空き家率が上昇し税負担も生じているにも関わらず単調な住宅建築の促進政策であり、もうひとつは、中古住宅を活かして住宅を社会資本とし、家計の改善を図ろうとしているものの、新築促進の政策も従前以上に続けていること。

このふたつの矛盾した政策。理想はあるものの、業界のことを考慮しなければならない政治。規模が大きい不動産・住宅市場、生活に占める割合が大きい住居費のわりには、政治も消費者も意識が弱い(小さい)。

「人手不足、経済に足かせ」 http://www.nikkei.com/article/DGXNZO66878110V10C14A2EA2000/?dg=1

先日来より、松戸市立病院の建て替え工事が、入札する建築会社がなくて計画が進まないという話題が取り上げられている。これは、建築資材の上昇、人手不足などにより採算が合わない(割にあわない工事)であることが要因。

また、販売価格から逆算して建築工事を行う分譲マンションも、建築費との兼ね合いがつかず、建築会社は避けているようで、今後、分譲マンションの販売価格に転嫁されていかざる負えない様相。

この分譲マンション価格上昇は、中古マンション、新築建売住宅、土地、賃料と、住宅市場全体へ波及していくことになる。

今回の記事では、保育園の建築が遅れて待機児童問題に影響していることや、人手不足で物流・交通などが円滑に動かないなど、生活に影響が出始めることが紹介されている。

舛添氏は東京都知事選挙の公約として、待機児童(保育園)・待機高齢者(介護施設)の解消を掲げていたが、建築費の高騰、人手不足などを理由に公約違反の言い訳をするのではないかと予想される。

ただ、理想を掲げるだけなら、それは評論家までであり政治家ではない。具体的な実行計画もなく、理想だけの公約で当選し、当選後は手のひら返しというパターンから脱却することを祈りつつ、現実には対応しなければならない。

長期金利が0.6%を下回った、株式市場が下落基調になっている、FRBから日本銀行へ資金供給の負担が押し付けられた、なども含め、不動産市場の動向を考えながら、購入、売却の様々なことを考えていく必要がある。

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長期金利のゆくえ

  • 2009.07.09 Thursday
  • 11:48
6月半ば頃から長期金利の低下が続き、7月に入って1.3%の大台を割り込みました。

今年前半の長期金利の変遷を振り返ってみると、昨年のリーマンショックと金融危機,景気悪化のため、年明けから低金利が続きました。長期金利の潮目が変わったのは3月後半。上昇に転じた理由は、景気回復の兆しが見えたことと、財政出動に伴う国債発行増で需給関係が崩れる懸念によるもので、経済の実力を反映しないいわゆる「悪い金利上昇」です。

それがここにきて金利が下がり始めたのは、新聞報道によると、景気の先行きに対する悲観論が大きいためとのこと。

新聞,テレビなどで、各金融機関のエコノミストが、今年後半の金利がどのような動きになるのかを予測しているが、各エコノミストにより見解はバラバラで、上は2%まで上昇するという方もいれば、1%前半へ下降するという方までいる。

マクロの景気を考えれば、景気回復に伴って緩やかに金利上昇するくらいでもよいのかもしれませんが、ミクロに住宅ローンだけを考えれば、景気回復はするものの金利は横ばいで推移するというのが望ましいのでしょうか。

私個人の予想では、今後も財政悪化に伴う悪い金利上昇の懸念は残るが、景気回復による大幅な金利上昇は考えづらいかなと思います。上昇、低迷の材料がそれぞれにあることから、上下動はあるものの全体的には横ばいとなるのでしょうか。

長期金利の上下動により、毎月見直されれるフラット35などの長期固定や固定期間を設定するタイプは連動して動きます。なお、半年ごとに見直す変動金利だけは日銀の政策金利を反映しますので、財政悪化の国債需給バランスよりも景気動向の動きが強く影響されます。

景気が大きく回復するなら変動金利も大きく上昇する、景気が横ばいもしくは弱含みなら、変動金利も横ばいもしくは低迷するものと思われます。

ご相談頂く皆さまも、いろいろ勉強をされており、皆さまそれぞれに金利に対しての見解をお持ちですが、見解そのものは金利上昇派と金利横ばい派に分かれます。金利上昇する恐れが大きいから絶対長期固定、という方もいれば、しばらく低迷するから変動金利で利息負担を軽減しその分を貯蓄するという方も。

金利の行方は可能性の問題ですから、どちらの見解も間違ってはいません。それぞれの良し悪しをきちんと理解するということだけが今できることになります。

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JUGEMテーマ:住宅ローン


'09追加経済対策素案を見て

  • 2009.04.11 Saturday
  • 21:15
 10兆円の新たな国債発行積み増しによる経済対策が政府・与党より発表された。これにより国債発行額は過去最大となる43兆円となる見通し。これは先日開催されたG20の会合を受けてのもので、実質成長率2%の引き上げと40〜50万人の雇用創出効果がある見込み。

 ETC利用による高速道路1,000円乗り放題や定額給付金など、つい先日、前年度補正予算や今年度予算で経済対策を行ったばかりで、立て続けの経済対策で、またまた経済対策ですか、というのが率直な感想。

 マクロ経済、国際関係など、難しくて大きな部分は、政治,行政を信じるしかないが、この経済対策のなかに、住宅,生活関連が含まれており、この部分だけご紹介します。(現時点では案であり今後の国会審議などで変更,廃案になることもあります)

・フラット35

 融資上限額を物件価格の90%から100%に引き上げる。また、新規融資だけが対象であったものを、今後は銀行などの住宅ローンからの借り換えにも対応。優良住宅に対する金利優遇期間の延長も。

 融資の焦げ付きリスクが高まることに関して、金子国土交通大臣は「年収に応じて貸出限度額を定めているので心配ない」とコメント。大臣は年収に占める返済の割合(返済比率)をどの程度ご存知のうえで発言されたかは不明。

・太陽光発電

 省エネ,環境対策として、太陽光パネル設置の補助枠を拡大する。現在、1件あたり20〜25万円の補助金額そのものは変わらない。

・贈与税

 個人が贈与を受けて住宅を購入した場合、贈与税の非課税枠を通常分(年110万円)より500万円上乗せする。起源は2010年末まで。減税を受けるには確定申告が必要。

・その他

 就学前の子供がいる家庭への手当支給。保育園へ入りやすい環境整備。これは遠くても空きのある保育園に、駅前や児童館などに設置された「こども送迎センター」から保育士が乗車した送迎バスで送り迎えする仕組み。小中学校には校庭の芝生化や耐震補強など。

参考先:日本経済新聞  


 雇用や経済などへどの程度の効果を発揮するかは、今後の成り行きを見守るしかないが、すでに今年度の予算編成から今回の経済対策の影響が出ている部分もある。

 それは長期金利の上昇。

 直近の長期金利(新発10年物国債利回り)を見ても、3月下旬は1.3%弱だったものが、4月に入り一気に1.4%台後半まで跳ね上がった。これは、やはり直近の株高の影響もあるのだろうが、経済対策による国債発行で需給関係が悪くなることを想定したものであろう。

 この長期金利の上昇は、住宅ローンの金利上昇に繋がり、新規購入力の低下だけではなく、すでに購入し住宅ローンの返済をしている方の負担増加になる。

 今回の経済対策でも感じられるが、住宅購入促進の対策は、その場限りの断片的なものであることが多い。景気回復もそうだろうが、おそらく、最大の対策は、今後の日本(生活)への不安払拭ではないか。さらに、政治への信頼回復など、厭戦気分の軽減だと思われる。

 住生活基本法の成立から、長期優良住宅の促進、ストック住宅の活用と流通に対しての方策など、生活や資産形成,老後と関連が深まった。これを基にゼロベースで見直してみるのもよいかもしれない。

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JUGEMテーマ:住宅


インフレとデフレ

  • 2009.03.26 Thursday
  • 20:48
JUGEMテーマ:社会のイライラ

  2週間ぶりのご無沙汰でした。あっという間に3月も終わろうとしている。ここ2週間で世の中の景気マインドは大分改善し、株価も底値から20%ほど上昇している。3月末は大きな事件も無く迎えられそう。まずはよかったよかった。

 住宅ローンの説明をする際に金利の先行きについて聞かれる。教科書通りに、景気が悪いと金利は下がる・円高だと金利は下がる・デフレだと金利は下がるといっている。今がまさに金利の下がる条件が見事にそろっている状態でしばらく金利は0%に近い水準を維持すると思われる。

 金利はいろいろな要素で決まるが、私は物価が一番の要素だと思っている(古い考え方かな〜)。インフレのときは金利がインフレ率並に高くならないと、現金の実質価値が目減りする。逆にデフレのときはタンス預金(金利0%)でも現金の実質価値は上昇する。理屈では簡単に理解できるのだが現実にデフレで物の値段が下がっていても金利が0%だと現金が使った分だけ減ってしまうので消費行動としては慎重に成らざるを得ない(使うと一瞬だが貯めるのは時間がかかる)。

 インフレターゲットという言葉を聞いたことがあるだろうか。昔は高インフレ状態を適正インフレ(目標成長率程度)にするための金融・財政政策を意味していたような気がするのだが、今やデフレ脱出のための金融・財政政策を意味する言葉になったようだ。今の日本で本当に2〜3%のインフレを起せる方法があるのであればぜひ実行してほしい(ただし巨額の財政赤字は困るんだがな〜)。

 あなたはインフレとデフレどちらがいいと思いますか。私が子供のころは高度成長期からその転換時期位で目に見える形で物価が上がる状態を記憶している(アイスクリームや電車賃等)。値段が上がるから現金はすぐ使う(消費癖のせいかも・・・)。お年玉などのまとまったお金は定期預金(金利が高かったような気がする)。

 今のように物が溢れていることは無かったけれど今日より明日はきっと良くなる、便利になると確信できた時代では無かったか。私はインフレで困った経験が無い。インフレは経済の活力になり成長の証となると思っている。インフレ万歳である。

 一方デフレはどうか。成熟した社会に現われ易いかもしれないが、今日より明日のほうが売り上げが減る、利益や給料が減るかもしれない不確実の時代だろう。収入が減っても支出も減るのだから実質は変わらないかもしれないが、収入が減ること自体がテンションダウンにならないだろうか。

 自分が生活するときに物価上昇・下落率を考慮した実質価値など意識しない。あくまで前より今の収入が増えたか減ったかの名目賃金で消費を考えるのが普通だろう。名目賃金が減れば消費を少なくする。物価下落率以上に消費を絞ればデフレスパイラルになっていく。

 私はインフレが懐かしい。インフレになり資産価格が上がれば住宅ローンの元金が実質目減りしたのと同じではないか(家が高く売れて儲けがでる、サブプライムローンが流行った米国のようでしょ)。金利は当然高くなるが、インフレ率より金利が高い時代は過去あまり無い。1世代前の人たちはこうして財産を築いたのではないか。

 時代が逆行することは無いけれどもインフレとデフレどちらがいいかと問われればインフレでしょう。また景気よく稼いで景気よく使うバブリーな時代が来ないかな〜と思う最近である。


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おや、株価大幅高?

  • 2009.03.13 Friday
  • 21:42
JUGEMテーマ:経済全般

  3月になって何かと忙しく本業の不動産取引に勤しんでいる今日この頃です(でもすぐ決まるわけでもないんですけどね・・・)。

 夕方外回りから会社に戻ってパソコン画面に向かったとき、いつものように株価と為替をチェックして驚いた。今日はずいぶん株が上がっているな〜。ちょっと気になったので市況ニュースを見てみるものの特別な好材料があったわけではなっかった様子。

 最近はじりじり下げる場面が多く嫌な雰囲気だったが下値が固まってきたのかな。日経平均7000円は割らなかったし。G20が近く開かれ世界的景気対策が話し合われるようだし、劇的に変わることは無くても今までの対応がそれなりに効果を上げつつあると評価されだしたのだろうか。

 ともあれ少し明るさが出てきたようでほんとよかった。機関投資家といわれるプロの方々は決算を控えてポジション整理で大きく動けない時期。市場のボリュウムは小さくなりがちで材料にも反応しにくくなるかもしれないが、今のうちにじりじり上げておいて3月末を向かえられれば金融機関の評価損も小さくなり、金融不安も少しは解消されるでしょう。

 これ以上大型倒産や人減らしが進まないように祈っている(いつ自分に回ってくるか分からない世の中ですし・・・)し暗いニュースは聞き飽きた感がある。そういえば新聞記事に大手企業の春闘に関する記事があった。ベアは0に近いが定期昇給は行う企業があるとか。終身雇用が崩れて久しいが、年功序列がすべて悪とはいえないと思う。

 出せるところは不況でも賃金上げて消費マインドを盛り上げてください。過剰在庫と過剰設備で企業の投資が期待できない今、景気動向は消費から改善するしかないのだから。 

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いつの間にか1ドル100円に・・・

  • 2009.03.05 Thursday
  • 20:56
JUGEMテーマ:経済全般

  気がつくと前回から10日経っていた。1週間に1回は記事を書こうと思っているのに・・・。気を引き締めて行こうと反省している。

 さて、最近株価や為替相場をあまり気にしていなかったが、為替はだいぶ円安傾向がはっきりしてきたようだ。一時は1ドル90円位で落ち着くかと思っていたがいつの間にか1ドル100円近辺まで戻ってきていた。それに引き換え株価は7000円台半ばで底値圏に張り付いてしまった感じ。

 為替が円高で1ドル90円まで行く過程では株価も連動して下がっていたので、最近は株価の為替離れが起こっているようだ。専門家は海外での家電・自動車の購入需要が激減しているから為替が円安でも輸出企業の収益を底上げしないとか言っていたが、まるっきり物が売れないわけではないだろうから、もう少し株価も好材料に反応してもいいのではと思う。

 私が仕事で為替をいじっていたとき(10年以上も前の話・古すぎかな〜)1ドル80円を切る円の史上最高値を経験した。まだ外為法が改正になる前で銀行しか外貨両替ができない時代、AM10:00に対顧客レートを決めた後、日中に2円以上の上下が2回もあり、てんてこ舞いしたことを思い出す。

 その時の内外物価差やその時から10年以上の内外金利差の蓄積を考えると個人的には1ドル80円を切るかな〜と密かに思っていた。最近の100円近辺までの戻りは予想外というか予想は大はずれ(でもまだ1ドル70円台はあると今でも思っているけど)。

 ちょっと怖いのは上でも書いたように為替と株価が連動していないことだ。円安は日本経済には好材料、特に製造業には恩恵があると思うのだが株価が上がらない。これでまた円高になったらどうなる?為替離れで株価が下がらなければそれに越した事は無いが、今が好材料には反応せず悪材料には反応する相場だったら株価は底割れ・奈落の底へとなってしまう。

 あんまりネガティブに考えると眠れなくなるので、そんなことにはならないと信じて今日は帰ることにしよう。

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企業の資金繰りは大変?

  • 2009.02.20 Friday
  • 22:32
JUGEMテーマ:経済全般
  また、週末が来てしまった。なかなか商売にはならないが最近はお客様にお会いする機会が増えて忙しくしている。不動産業界も3月末(年度末)に向けて契約に引渡しにと目の色が変わる時期ではあるが、どこも同じなのだろか。

 不動産業界の資金繰りも厳しいが、今年は一般企業の資金繰りが大きな話題となっている。超一流企業でも減益・欠損により財務体質が悪化している上に金融機関(銀行)も内容がかなり怪しい。海外の金融機関に比べれば良いとされている国内銀行だが貸し出せる額にも限りがある。

 今日の日経新聞に日銀の企業支援策が載っていた。CPや社債を買い取り資金供給をするとのこと、異例の取り扱いとはいえ主に大企業向けの資金供給と思って間違いない。そもそも中小企業にはCPや社債発行での資金調達などできないのだから。

 今回の措置で景気がよくなる効果は期待できないが、金利は低下しそうだ。そもそも日銀の政策金利は超短期(1〜7日)において実行される。銀行も1〜7日程度の期間でお金のやり取りをしている。ただ資金需要が大きい年末・年度末には日銀も1ヶ月以上の資金供給を行う。

 通常、期間は日銀で勝手に決め、その期間と資金供給量によって日銀の態度を読む(3ヶ月程度の金利を予測する)。しかし今回は期間が3ヶ月に固定される。つまり3ヶ月物の金利は日銀の資金供給量が多ければ下がるし、少なければ上がる構造になるということだ。

 期間と金利をグラフにしたイールドカーブは低金利下では右肩上がり(期間が長くなれば金利は高い)になりやすい。特に信用リスク(倒産リスク)が高い現在の状態では長めの金利は高くなりすぎる可能性がある。そこで日銀は1〜3ヶ月という曖昧な期間設定で市場に金利形成を任せる手段をやめはっきりと3ヶ月物の金利を誘導できる方法をとったのだろう。

 超短期から3ヶ月程度の短期金利は日銀に支配されるからイールドカーブはフラット化されるだろう。そうすれば6ヶ月物・1年物・3年物金利もいくらかは低下するだろう。我々の仕事にとっても低金利はありがたい。

 住宅ローン金利も基本的にはインターバンク(銀行間)取引によって示された各期間の金利によって決まっている(銀行の利ざやは乗せられているけど・・・)。少なくともしばらくは下げ方向かなと思う。お会いするお客様もここ数ヶ月は目先金利が上がると思っている人がほとんどいないような感じがする。不動産価格も弱含みで「不景気なときに買い」と行動している人も増えてきた。

 住宅は住宅ローンという大きな借金を背負う一大イベント。金利が上がりにくい今、じっくり考えて決断するにはいい時期かも。

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またもマンション大手が倒産

  • 2009.02.06 Friday
  • 20:15
JUGEMテーマ:経済全般
 今日からプログをはじめる山田です。よろしくお願いします。
以前金融関係に勤めていたことから金利・投資・経済担当とのこと。

今話題の事案をご紹介して、いまさら聞けない経済用語の解説なども
織り込んで行きたいと思っています。

さて、今日はテレビや新聞を賑わしているマンション業者の倒産について。
マンション大手の日本綜合地所が5日、会社更生手続きを受理され事実上倒産した。

昨年からよく聞くマンション業者の倒産だが、なぜなのだろうか。各社に
それぞれ個別事情はあるだろうが、簡単にいえば在庫の評価損や赤字が
資本を食いつぶして財務体質が悪化。銀行が資金繰り融資に応じられなくなり、
倒産となったところが多い。

マンションは建設工事期間が長く用地仕入れから販売までに数年かかる。
地価の下落による在庫評価損や販売不振による価格下落に直面すると
メーカーのような在庫調整ができにくいリスクのある商売ということができる。
数年前は今と逆の状態でウハウハだった時期もあったのに・・・。

それにしても多すぎる気がして・・・。

日本綜合地所は昨年内定切りで話題になった会社。一人100万円の違約金は
既に全員に支払済みのようである。当時は色々非難されていたがこうなってみると
きれいに散った印象を受けるのは私だけでしょうか。

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