耐震診断から耐震補強工事の流れ

  • 2017.10.16 Monday
  • 15:07

JUGEMテーマ:住宅

 

耐震不足、旧基準建物の16%「6強以上」倒壊の恐れ(朝日新聞20171015)より http://www.asahi.com/articles/ASKBG5FTXKBGUTIL01T.html

「1981年以前の旧耐震基準で建てられたホテルや病院、小中学校などの建物のうち、一定規模以上の約8700棟の耐震性を診断したところ、約16%が震度6強〜7の地震で倒壊や崩壊の恐れがあることがわかった。国土交通省は改修などの対応を求めており、施設側は対応に追われている。」

この記事は公共施設の調査となっております。住宅の場合、旧耐震住宅で震度6弱で10%、震度6強で50%超、震度7で90%超の建物が倒壊すると予想されます。千葉県北西部の場合、首都直下型地震で震度6を超える予想されることから、旧耐震建物について対策が必要です。

対策の第一歩は耐震診断です。一般的な診断は、壁の量(筋交い、壁の割合)、壁のバランス(建物の形、壁の配置)、劣化度、地盤や基礎を対象とします。(実地の感覚では屋根も重要視)

1)壁の量:一般的に壁の量が多ければ多いほど地震に強くなります。

2)壁のバランス:建物の形と壁の配置も耐震性に大きく関係してきます。熊本大震災では間取り(壁の配置や建物の形)が間崩れしていると倒壊率が高いというデータも出ました。

3)劣化度:建物の構造耐力上重要な部分が劣化していないか状態を確認します。木材の腐朽、白蟻被害、含水率、現在の傾きや床鳴りなどが耐震性に影響を及ぼします。

4)地盤基礎:地盤は注意事項項目で総合的に評価します。基礎は鉄筋の有無、基礎の形状や接合部、現在の状態を確認します。

これらを評価し計算して評点を出し、倒壊する可能性が4段階に分類されます。

耐震診断の結果を受け、懸念される場合、耐震補強工事を実施します。

主な耐震補強工事は、地盤の改善、基礎の補修、壁の補強(筋交い、耐震用構造合板)、土台・柱・接合部の改善、屋根の軽量化などになります。

ただし、相手が天災であり、絶対に大丈夫と言い切ることはできません。国の方針(本音)では、旧耐震建物を耐震化するのも費用面や有効性から、旧耐震もしくは耐震基準に満たない建物は建替えをしてもらいたいと感じられます。

そうは言っても、新築するのは現実的ではないという場合、耐震補強工事を依頼することになりますが、リフォームのトラブルも増えていることから依頼する会社を見極めなければなりません。

注意が必要な会社の特徴を列記します。

早期契約を迫ってくる、とりあえず契約をと圧迫してくる、約束なしに訪問してくる、建築士が在籍していない、メインの業務が建築ではない、所在地が遠方、飛び込みで訪問してきた、書面を残さない、費用の詳細がない、などでしょうか。

人災にも気をつける必要があります。

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かなり重要な空き家問題だが、政治屋は無関心

  • 2017.10.15 Sunday
  • 12:25

JUGEMテーマ:住宅

 

少子高齢化に伴う人口減少、世帯数の減少という大きな社会問題がますます深刻化していくなか、空き家・空き地の対策が課題となっているが、選挙でこの問題が取り上げられることはない。

現在820万戸を超える空き家が、今後、2150万戸に増加する試算がある。(平成25年住宅・土地統計調査)

空き家そのものが悪いわけではないが、空き家は管理不全であるケースも多く、災害時の被害拡大、犯罪の誘発、ゴミの投棄、衛生面の悪化、景観の悪化、枝葉の越境など、周辺に悪影響を及ぼしている。

空き家の数が増えることにより、地域自体のイメージ低下や衰退と繋がり、ますます空き家が増えるという悪循環に陥ります。

行政側では、インスペクション、瑕疵保険の普及などを促進し、中古住宅市場の活性化を図っているが、まだまだ浸透していない。浸透しない要因として、取引に携わる不動産業者の知識や経験不足も大きいが、根本的には、根深く染み付いた文化的な部分もある。

そして、勘違いしてはいけないのは、不動産市場の整備は、とても大切で必須なことであるが、これが整備されば、中古住宅市場が一気に活性化し、問題が解決すると思ったら大間違いであること。

人口が急激に増えることは、少子高齢化を期待できない以上、是非は別として移民政策などの日本そのものを根幹から変えるしかないが、現実的ではないことから、不動産や住宅の需要が増やすことは難しい。

毎年、何十万戸と住宅が新築され、いくらか解体される建物があるものの、住宅ストックが溜まり続ける状況はこれからも続く。

需要が増えない、供給(ストックという潜在含む)は増え続ける、この部分から考えなければ、空き家・空き地の増加が止まることはない。

政治が、住宅の数をコントロールすることにより、不動産や住宅は適切な評価を得られることができて、家計の負担軽減、資産増加から、大きくは老後の生活安定、国や自治体からみれば年金や生活保護の社会保障費の削減までつなげることができる。

おそらく、頭がいいエリート行政側は気づいているが、仕事をしているというアピール、利権や権限を拡大したい省益などから、小手先の対策ばかりに終始し、根本的な解決には取り組んでいない。

擁護すれば、それが行政の仕事であり、本来は、根本的な舵取りは政治の役目であるが、自分の政治生命や利益しか考えられない政治家しかいない現状では、舵取りを期待することはできず、根本的な解決がされることはない。

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大手、有名、名門という看板は当てにならない

  • 2017.10.09 Monday
  • 14:52

JUGEMテーマ:住宅

 

ラグビーファンには悲しいニュースとなった神戸製鋼所の性能データ改ざん事件。先日は、日産自動車で無資格者の検査と検査書類の偽造事件がございました。不動産建設業界でも、もう過去のものとなってしまった横浜のマンション傾斜事件がございました。

業界問わず、故意で悪質な事件が起きており、名門企業、有名企業、大企業でも、それだけをもって信頼性が高い、任せて安心ということにはなりません。

今日の打ち合わせ(売却)にて、売主よりお聞かせいただきました内容をご紹介させていただきます。

午前中、マンション。

新築時の分譲業者であり、管理会社もグループ会社で固めたマンションにて、分譲会社のグループ会社である仲介会社の担当者より、当該マンションの取り扱いはできない、マンションの状況に懸念があるとの話。

まだ、10年も経過していないマンション、その状況に問題があるなら、新築時の分譲に問題があったか、新築時から管理してきた管理会社に問題があるということになる。

分譲会社は売ってしまえばいい、その後は知らない。管理会社はその場その場をやり過ごして高額な管理費を徴収できればいい。仲介会社は仕事にならないなら、グループ会社のしわ寄せがくる案件には手を出したくない。この分譲会社グループ全体での無責任体質に、所有者の方は唖然としています。

また、この方は、3ヶ月間、超大手の仲介会社へ専属専任媒介契約にて売却を依頼しましたが、その間、ご見学者もなく、今回の打ち合わせにて、売却のスタートから完了までの説明をほとんど受けていないことが分かって、夫婦で後悔していました。

午後、土地。

不動産売却の一括査定サイトを経由して、銀行系超大手M社、ゼネコン系列超大手T社、建売系列C社と弊社へご依頼されました。

まず、銀行系M社の価格が・・・万円程度(想定金額の3分の1)と唖然とした。その根拠も分からずメール1本・紙1枚だけのもの。提示した金額なら弊社で買い取ってもいいくらいの破格値。金額も対応も、やる気がないと判断されました。(銀行系大手は1000万円、2000万円程度の案件に本気は出せない?)

次にゼネコン系T社、ここは逆に、想定金額を大きく超える1.3倍で驚愕した。ここもメール1本・紙1枚で、根拠は、路線価×時価補正×個別補正で算出とのことです。大手仲介会社の査定方法はもっと複雑なものと考えておりましたが、私も、そんな感じでいいんだと、ホッとしたような拍子抜けしたような。

想定金額が正しいかどうかにもよりますが、査定金額を高く出して、専任取りの営業をするのは常套手段です。専任媒介契約を締結してくれれば高く売れるよという甘いささやきで、売主の心を引き付ける戦術です。(ただし、たまに売れたりするので難しい)

建売系C社は、査定金額よりも、ガンガン、イケイケで営業しますから、うちにお任せをという体育会系、根性論ゴリゴリ。これまた、このイケイケで売れてしまうことがあるので難しい。

そして弊社。過去のサンプルデータ数百件(物件によっては数十件)から算出された事例(相場)による売却想定値、役所調査を踏まえたうえで、公示地価・基準地価・取引事例を組み合わせた実地査定値の2種類を提示。営業というよりコンサルティング手法です。(これがすべてにおいて正しいというわけではなく、弊社ではというものです)

結局、M社は不要として、大手のブランド力でT社、営業力でC社、コンサルティングなども含めた弊社の3社による一般媒介で、各社に競合してもらい、より早く、より高い売却を期待する、ということになりました。

両方の案件で登場した会社も、他の会社も、売買実務では大きな差はなく、どこでもきちんと業務をこなします。差が出るのは、営業に際しての手法と意識です。売主としては、会社のこの差を見抜いて依頼することが大切なこととなります。

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トラブルの発生を予見する力量

  • 2017.10.08 Sunday
  • 12:16

JUGEMテーマ:住宅

 

不動産の売買を行うに際して、トラブルの発生を予見して未然に防ぐことが、宅地建物取引業者(不動産会社)の重要な役割になります。

書籍などで一通りの事例が紹介されておりますが、予見する能力は経験値に比例することが多い。

これは、教科書だけでは収まらないこと、不動産はすべて固有の要素を備えていること、人が絡むことで感情が入ることなど、いろいろなケースがあり、直観も含めた能力となるため、経験値が大きく影響します。

土地に関してのトラブル、リスクのほとんどは境界に関することです。

境界が確認できない、元々測量されておらず境界標がない、境界線に設置されているブロック塀やフェンスが傷んでいる、歪んでいる、適法ではない、樹木の枝葉や根が越境している、建物が越境している、道路の幅員が未確定などの事案があり、そこに歴史や人間関係が入り込むため複雑な状況になります。

土地の隣接地所有者にとっては、売買は他人事のため、非協力的であったり、強い立場になることから、境界に関することは慎重に行う必要がある。このため、売買契約の締結となる前、販売中か販売する前に境界確認(測量)は実施しておきたい。

この他に、土地に関してのトラブルで多いのは、地中に関することで、代表的には埋設物、レアケースで土壌汚染があります。埋設物があれば撤去、汚染であれば除去を行います。これはヒアリングなどで可能性を予見することはできますが、実際には売買後に発覚することが多くなります。

また、対象の土地を含めた広い地域として、法規制やライフライン、災害危険に対しての情報提供を怠ったり抜けたりするとトラブルに発生します。基本的な調査は業者の役目ですが、日常で取引をしていない遠方の業者の場合、抜けや漏れが起こる確率が高まるため注意が必要です。

建物に関しては、構造的な主要部分と細部の設備部分に分かれます。主要部分では、雨漏り、白蟻被害、建物の歪み、構造部の腐食など、設備部分では機能、不具合、故障などとなります。

これらの点について、まず、現状を正確に認識する必要があります。ここを怠りますと、取引中から引渡し後にトラブルに発展して、余計な手間や費用が発生することとなります。

所有者、居住者の方の自己申告も大事ですが、建物点検のプロにチェックしていただき、指摘事項があれば、修繕するか、もしくは、それを買主側へ伝えることで、トラブルを予防することできます。

また、瑕疵保険、設備保証などを依頼することにより、トラブルとなった際、検査会社や不動産業者、保険会社の負担と手間で対処が可能となり、売主として非常に助かる結果となります。

不動産業者であれば、どこでもトラブルを防いでくれるであろう、大手なら大丈夫、というのは楽観的です。

売却を依頼する際、業者や担当者の力量や経験値、トラブルの予防と発生した際の対策をどのように行うのかなどを、しっかりと確認して選定していただくことをお勧めします。

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地価崩壊、これからの不動産に関わる社会問題

  • 2017.10.07 Saturday
  • 15:15

JUGEMテーマ:住宅

 

週刊東洋経済(2017.10.14)特集「生産緑地、相続激増、人口減少・・・地価崩壊が来る(http://toyokeizai.net/articles/-/192086)」をご紹介させていただきます。

ポイントは、土地や建物を購入する需要が減少する、供給が増加する、という需給関係により、下落傾向へと進むというものです。そのような状況が見込まれるなか、不動産戦略をどのように考えればいいのか、この特集記事が教えてくれます。

1)郊外から始まる没落カウントダウン 2020年代は「地価崩壊時代」へ

人口減少が進む中、空き家問題が年々深刻になっている。さらに、2022年、生産緑地が宅地化されて市場に大量に出回ることが予想され、不動産価格の下落は避けられない。さらに2025年、団塊世代が後期高齢者に入り、相続事案が増加し、相続不動産の売却が増加する。

街の衰退に危機感を抱く自治体は立地適正化計画の策定を進めている。この計画により、街の機能が継続される地域と後回しにされる地域に区分され、立地条件が悪い地域の不動産は価値が落ち(売れない)、お荷物となることで、所有者が不明の土地や建物となって、これが社会問題を深く大きくさせることになる。

土地の「2022年問題」は起こるのか

生産緑地指定から30年経過すると、市区町村に買い取りの申請ができ、その最初の年が2022年になる。市区町村は財政的な問題から買い取りが申請されても多くは買い取らず、買い取られなかった土地は市場に出回ることになる。

この問題に対して、この秋の臨時国会で対策法案の審議が予定されていたが、解散のためご破算になったため、より現実味を帯びてきた。

2)疲弊する街で土地が捨てられる 私有地の2割はすぐに持ち主がわからず

崩れかけた危険な空き家があるのに所有者がわからず、自治体も指導ができない、こうした事例が全国で起きている。所有者が突き止められない最大の要因は、相続人が登記がなされないこと。売れないこと、価値が低いため、相続人に負担が多く、実入りがないために相続登記が行われない。

土地や戸建てだけでなく、マンションでも同様の問題が発生している。所有者が不明の住戸が増えれば、日常的な維持管理や修繕に支障もきたし、さらに、建替えなどの必要な決議が行えずに、駆逐したマンションが街中に増えることとなる。

3)人口縮小時代の備え方、相続 相続土地急増の大衝撃

土地や建物が、相続から売却へと進むことが予想されるなか、相続と不動産に関する5つの鉄則が紹介されています。使わない土地建物は売却、売却は地元の会社へ依頼、売れない土地は活用もムリ、お金がないのに活用はしない、生前に処分する。

4)過去の開催地が立証 不動産に五輪効果なし

オリンピックのようなビッグイベントがあれば経済効果で不動産価格が上昇する、というのは業者の思惑(営業)であって、閉会後も継続的に人口や所得が増えるという構造面が変わらない限り、不動産市場が成長することはない。(投資的には開催地決定までだった)

5)10年後を見据えた失敗しない土地(立地)選び

マンションは駅徒歩7分まで、ハザードマップで危険な地域は外す、立地適正化計画の居住誘導区域にする、子育て支援などのサービスや独自の経営戦略を持つ自治体にする。

概要を書くだけでも大変なくらいのボリュームがあり、現在の不動産(住宅)にまつわる問題をすべて網羅しているのではないかと思います。

これから家を買う方、現在所有している方、売却を検討している方、相続が予想される方、皆様に有益な特集記事ですので、ぜひ一度、お手に取ってみてください。

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負動産、死有地、ゴーストタウンから逃れるために

  • 2017.10.02 Monday
  • 16:33

JUGEMテーマ:住宅

 

不動産を負動産、私有地を死有地、と、良いか悪いかは別として、良い得て妙な言葉が定着してきました。

現在、朝日新聞で「負動産」をシリーズで特集しており、本日の週刊現代は「死有地」の特集記事が掲載されておりました。

激変2028年のニッポン第三回「死有地」が日本列島を覆い尽くす。所有者不明の空き家や山林が急増中。すでに国土の2割が放置されたままに。

人口減少により表面化した空き家問題だが、その根は想像よりもはるかに深い。誰の土地かわからないから、相続人も行政も手を付けることができない、まさに「死んだ土地」が街にあふれていく。

このような書き出しで記事が始まりました。概要は次の通りです。

所有者が亡くなったとき、相続人が相続登記を行うが、これが義務でないため、登記簿上の名義が故人のまま、ということがある。(現場の実感では、かなり多い)

さらに、相続人が亡くなると代襲相続が行われ、相続人の数がどんどん増えていき、資産管理の収拾がつかなくなった結果、塩漬けになった不動産が大量に出現してしまう。そしていま、このような「死有地」が全国的に急増している。死有地の総面積は九州全土を上回る広さ。

これは、地方の過疎化に苦しむ地域だけでなく、都市部でも同様である。街中で所有者がわからず、道路整備がままならない場所が増え、これが災害時には緊急車両の進行を妨げ被害を拡大したり、復興時の街づくりに支障をきたすことになる。

今後、さらなる問題を引き起こすと懸念されているのがマンション。築数十年も経てば老朽化し、修繕や建て替えが必要となってくるが、所有者が不明の住戸があれば、合意を取ることができないばかりか、なにもできずにゴースト化することさえあり得る。

このような死有地や管理・修繕が行き届いていないマンションなどは資産価値としてタダ同然、維持費や税金がかかることを考えれば負債でしかない。このため、相続登記を行うことがためらわれ、悪循環に陥る。

所有者不明の土地やマンションが急増したのは、やはり人口減少にともなって全国的に地価が下落し続けることにある。人が減れば産業も衰退し、街の魅力が減少して、さらに人が出ていき減少するという負のスパイラルが続く。

自治体では、生活に必須なインフラの維持管理修繕が必要だが、所有者が不明な土地では実施することができず、さらに、人が住まない(少ない)エリアでは整備が行われないこともある。こうして、ゴーストタウン化が進んでいく。

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結局のところ、大きくは人口問題(少子高齢化社会への対応)、不動産・住宅市場では需給のコントロールができなかったばかりか、宅地開発や建物の新築を選挙や政治資金の兼ね合いから促進させた政治行政の無策のしっぺ返しです。

現時点でも、根本的な点に踏み込む気はさらさらないようで、このような政治行政の無策のつけが、国民、生活者へしわ寄せてくることになります。(政治は自身の保身のみですから、今回の総選挙が特徴的)

不動産から家計全般まで、自身で自己防衛していくしかありません。知りません、わかりません、めんどくさい、が、いつか自分に跳ね返ってきます。

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住宅の性能は耐震性よりも断熱性重視

  • 2017.10.01 Sunday
  • 10:40

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いまや国家を動かす(総選挙のきっかけになった)までの影響を持つ文春砲で有名な週刊文春。政治から芸能まで、ゴシップ的な記事が中心かと思いきや、住宅にまつわる硬派な記事がございましたので、ご紹介させていただきます。

特集記事「温かい家」は寿命を延ばす。

英国で数十年にわたり調査された「家の寒さと死亡率の関係」によると、健康を守る最低室温は18度以上(高齢者は21度)とされ、下回ると循環器疾患、感染症から転倒や怪我のリスクが高まる。

寒さに関しての法規制がないのは先進国では日本だけ、過度な寒さは基本的人権を侵害しているとされ、英国では18度以下になる賃貸住宅では解体命令が出るほど。耐震基準では厳しい日本だが、健康面には目が向けられていない。

住宅内の温度格差で心筋梗塞や脳梗塞などを発症することは有名だが、さらに、高血圧の発症も、加齢、肥満、喫煙、塩分摂取によりも発症確率が高いという調査結果もある。

室温を健康的に保つために意識しなければならないことは、住宅の断熱性。断熱とは文字通り、熱を断つこと、冬は外へ熱を逃がさず寒さを遮断し、夏は外からの熱を遮断し涼しさを逃がさない。

これから新築をされる方、新築を購入される方は、断熱性能を意識して選択できるが、中古住宅を購入する方、現時点で暮らしている方が、手っ取り早くできるのが、二重サッシ(ペアガラスではない)の取り付け。

日本の住宅は結露がでるのが特徴的(悪い意味で)だが、その結露は内外の温度差によって起こる。窓は断熱性能に大きく影響するほど重要となり、窓の断熱対策をするだけでも効果は大きい。(新築を買うなら、ペアガラスは当然のこと、さらに窓枠が樹脂などの性能が高いものを選びたい)

断熱性能が高い家で、住宅内の室温が均一に保たれると、健康面や心地よさだけでなく、生産性が向上し、活発性が増す、暖房コストも軽減できるという多重の効果が期待できる。

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住宅の場合、断熱性能(耐震性能なども)を数値化して表示されているが、中古住宅になると住宅の性能を数値で表すということがされていない。

クルマと同じように、もしくは金額面からクルマ以上に、新築時から住宅性能を数値化すること、そして、その情報を保持することが、今後重要になってくる。

現在、住宅履歴登録が普及しはじめましたが、おっかなびっくりのような取り組み方なので効果は期待できません。(取り組みそのものは良い)

政治や行政が、性能を数値化することを義務化、履歴登録も義務化、車検のように住宅点検も義務化など、激しく思い切って推進しないと、日本の住宅は向上しないかもしれません。

このままだと、住宅の価値を維持される、外国のように築年数が古くても評価される、という姿になるのは難しい。

前向き・楽観的に考えて、高性能の住宅を選ぶ(購入する)か、悲観的・リスクを考えて守りの立地重視で選ぶか、資産防衛のために、どちらを選ぶのか、投資と同じです。

(補足)耐震性をおろそかにしていいというわけではありません、クルマと同様、安全であるというのは当たり前の前提です。

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新築か中古か、戸建てかマンションか、駅からの距離か築年数か

  • 2017.09.24 Sunday
  • 15:04

JUGEMテーマ:住宅

 

昨日のご相談実例を参考にしながら、新築か中古か、戸建てかマンションか、駅から近く(築年数古い)か遠く(新しい)かの検証記事を掲載してみます。

不動産の価格を算出するに際して、基本的な考え方は、土地とマンションに関しては類似物件の比較(取引事例比較法)をして算出し、戸建ての建物部分は主要構造と状態や付加価値などを考慮して算出して土地評価を加えます。

いずれにしても、他の物件との比較がされるため、その地域で売り出される不動産の数が多いか少ないかで評価が左右されます。人気の地域で売り出しが少なければ価格は上がり、売り出しが多ければ価格競争に巻き込まれて下がります。

戸建てやマンションでは、建物の状態、仕様、構造などを細分化して加減されるべきですが、不動産市場(相場)という圧倒的な大きな流れに巻き込まれると、ひとつの不動産では太刀打ちできません。

これを購入する方から見た場合、同じ価格でも、建物の状態がまちまちで、個々の物件ごとに判断する必要があります。その中に、建物の状態や品質が良い物件が相場に引きずられて割安に売り出されることがあるとも言えます。

売却する側では、良い状態を保ち、他の物件よりも評価を上げることも大切になります。さらに、販売前から近隣の販売動向、比較対象になる物件の売り出し状況をチェックし続けることが必要です。

新築住宅の場合、マンションと戸建てでは少し様相が異なるかもしれません。

マンションの場合、事業として考えると、土地の仕入れ段階から設計、着工、竣工、引渡しまで長期化するため、資金負担、販売コストがかさみます。さらに、相場動向が変化したり、類似物件の販売、販売戸数の多さから需要が足りなすぎての売れ残りなどを考慮すると、本来の不動産評価部分に、相当の経費や利益を計上しなければなりません。これを新築プレミアとも言う。これが中古になると、本来の不動産評価部分のみとなり、プレミア分が蒸発するため、その分(一般的には2割)だけ評価が下がります。なお、売れ残り住戸を大幅値引きで購入すれば逃れられることも。

戸建ての場合、土地の仕入れから完成引渡しまで、スピード勝負の事業となります。着工したらあっという間に完成した、なんて現場をご覧になった方も多いと思います。新築の建売住宅では、完成したら値下げ攻勢で売り切ることを目指すため、また、価格のうち土地構成分があるため、マンションのように、プレミア分の落ちは大きく感じません。注意点は、超短期に建築をしているため、工事中の施工ミスがないかどうか。近年では、建物の検査や保証体制(保険など)が整ってきていますので、昔ほどの不安はないかと思います。

本題の新築と中古との比較に戻ります。

マンション、戸建てともに、築年数以外の要素が同じと想定した場合、同じ金額で売り出されていれば、築年数が新しいほど建物割合が高く、築年数が古いほど土地割合が高くなります。

これを将来売却すると想定してみると(出口戦略)、土地の価値が横ばい状態で推移した場合、土地の割合が高い不動産ほど価値は維持されることになります。これは、マンションと戸建ての比較の場合、土地要素が強い戸建ての方が価値が維持されやすいとも。

例1:A新築200(土地100、建物100)、B中古200(土地140、建物60)→A150(土地100、建物50)、B170(土地140、建物30)。

例2:Cマンション200(土地20、建物180)、D戸建て200(土地140、建物60)→C110(土地20、建物90)、D170(土地140、建物30)。

例3:E駅近200(土地140、建物60)、F駅遠200(土地60、建物140)→E170(土地140、建物30)、F130(土地60、建物70)

新築と中古、戸建てとマンション、駅近くと遠く、組み合わせや個々の要素にも左右されますが、評価が維持されやすいのは、マンションよりも戸建て、新築よりも中古、築年数よりも駅からの距離、となります。

中古の戸建てで、駅から近くて生活利便性が高くて、まだ使えそうなのに土地評価のみとなっている、なんていう物件があったら、お買い得かもしれませんね。致命的な短所は別ですが、地形、方位などの細部よりも立地という大きな要素が重要なのは冒頭の通りです。

そして、同じ地域で、新築のマンションや戸建て(特に注文住宅)を購入して、高額な住宅ローンを組むと、利息も膨らみ、その分だけ購入コストが高くなります。(4000万円の購入費用を3000万円に圧縮できれば、年10万円、トータル200万円超の費用が浮く)

余談:売却を依頼する会社(関連含む)が新築の取り扱いが多い(メイン)場合、中古の有利さや資産価値の面でのセールスが難しくなります。依頼する会社を選ぶ際に、得意とする物件種別を確認されることをお勧めします。

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不動産会社が信用されない理由

  • 2017.09.23 Saturday
  • 14:54

JUGEMテーマ:住宅

 

電話をかけるときは非通知、ネットで問い合わせるときは偽名や捨てアドレス(問い合わせ専用)を使うなど、不動産会社へ問い合わせる際に、異常に警戒される方がいらっしゃいます。

イメージからなのか、実際に被害にあったのかはわかりませんが、執拗な営業、強引で虚偽に満ちたセールスなどが想像されやすいのが不動産業界です。千三(せんみつ、千のうち3つ程度しか正しくないと誤用、実際は成約になる割合という説)という言葉が代表的なものです。

なぜ、不動産業界は、信用されずに警戒されるのか、思いつく理由は次の通りです。

1)契約至上主義

不動産業界は成功報酬となるため、売買契約が成立しないとただ働き(経費を考えれば赤字)となる。人件費、広告費、交通費などの費用や手間と時間が、成約にならないと無になるため、何としてでも契約させようと、強引な営業、間違った内容、いい加減な話をするため。

2)未熟な営業

不動産業界は、人・会社ともに異業種からの転職や参入が多い。会社としては大臣や知事から免許を受けているが、営業担当者には資格や免許を必要とせず、まったくの素人が営業を行うことができる。当然、知識・経験もないため、プロとして未熟である。また、会社も営業マンを使い捨てとするため、ろくな教育もせずに現場に出す。例えれば、運転免許を持たないものに、研修もせず運転させるようなもの。

3)利益至上主義

1の契約至上主義と同じですが、同じ契約に至る際に利益の増大を目指す意識が強い。この意識そのものは他の業界でも共通なものの、不動産業界では、大手も含め不正な手段を厭わない。営業担当者もフルコミッションの歩合制のため、収入のために、より収入が増えるように意識がいってしまう。

4)法の抜け穴

バレなければ実行しても大丈夫という業界側と、抜け穴を放置している行政側、どちらにも非はあると思いますが、取引頻度が少ない消費者とプロとのレベル差がとても大きくて、プロは消費者を舐め、消費者を食い物にしようとする。

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いきなり問い合わせをすると上記の例のような担当者にあたってしまうかもしれないですが、これだけをもって短絡的に、警戒して敵対心剥き出しで問い合わせをしても、良い方向に進むことはありません。

まずは、相談しやすい、信頼できる担当者(大手でも担当者次第)を選ぶことが大切です。消費者側にもプロとの付き合い方や利用方法を考えることが成功の近道です。

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基準地価の内容を鵜呑みにしてはならない

  • 2017.09.22 Friday
  • 13:49

JUGEMテーマ:住宅

 

平成29年基準地価が発表されました。これだけ地域差、個体差が生じてくると、発表内容の概要にはあまり意味がなく、個々に不動産を考えていかなければならない。

近年の公示地価、基準地価の傾向は、「利便性が高い地域は価値が維持され、郊外や地方の利便性に難がある地域は下落する」というパターンが続きます。

とは言え、・・県は、・・市は上昇(横ばい、下落)と単純に考えられるものではなく、・・市の・・エリア、さらに、個々の不動産により、価値が維持されるのか、厳しいのかが判断されます。

不動産の市場では、情報の非対称性が問題と言われます。

情報の非対称性とは、高額な取引となるため頻繁に売買の機会を得られない、個々の要素で比較しづらく、個人情報保護で情報が表に出づらく、専門性が高くてさらに多岐にわたるため、プロと消費者の知識や情報などで差が大きいことです。

例えば、プロと相対した際に、今回の基準地価の内容から、プロにとって都合が良い部分が伝えられ、消費者にとって都合が悪い情報が伏せられても、消費者がそれを見抜けるかは難しいということになります。

それぞれの人や家庭を見ても、地価、不動産価格が上昇していくなら購入する方が有利だし、下落するなら賃貸の方がリスクは少ない、と言えるが、結局、不動産の価格動向以上に、家族状況などの置かれている環境により判断は異なります。

先日の報道などで取り上げられた「相変わらずの高齢者の賃貸物件への入居困難な状況が続く」と思えば、家を確保しておく方が安心と思うこともある。

ローンの返済に追われたり、通勤地獄で苦しんだり(犯罪に巻き込まれるなどというリスクさえも)、過度な節約で精神的につらくなったりするくらいなら、賃貸でもいい(中古でもいい、マンションでもいい、など)となる。

夢やロマン、ステータスなどなど、華やかさが散りばめられたセールストークを冷静に分析して、その内容が正しいのかどうか、現実はどうなのかを判断しなければならない。

都心部の商業地の地価がどうこうという報道は、一般的な消費者の住宅地に直接当てはまるものではございません。(都心部の超セレブは関係あるかも)

不動産に関してだけはネガティブなくらいでちょうどいいのかもしれません。出口戦略をしっかりと考えて、地価がどうなろうが、いざという時に脱出できるようにしておくことが大切です。

参考)駅からの距離に応じた地域面積を考えてみます。

わかりやすくするため円周率を考慮せずに割合で示すと、徒歩5分は5×5で25、徒歩10分は同100、徒歩20分は同400、となります。売る時の価値は希少性に左右されますから、徒歩5分と徒歩20分でどれだけの差が出るか。

建物のグレードや築年数よりも立地が大きく影響することがわかります。購入する場合、自身の予算を決めて、立地がいいところを選び、その条件で買える物件を選ぶ。新築を買うために立地を崩すことは禁物です。(将来を考えると予算も維持したい)

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