マンションはリスクで、戸建ては惨状。

  • 2017.01.24 Tuesday
  • 17:30

JUGEMテーマ:住宅

 

昨日発売された週刊東洋経済20170128号の特集「マイホームが負動産になる、持ち家が危ない」、副題「自宅が売れない!団塊の悲鳴。ジャングル化する郊外住宅地。リスクいっぱいのタワーマンション」で使われている言葉です。

言葉の感覚では、リスクは今は表面化していないが将来の不安、惨状は既に悲惨な状態に陥っている、ということになります。

戸建ての惨状として、よく言われるのが、高度成長期に新規に造成されたニュータウンは高齢化が激しく、空き家も増加し、深刻な社会問題化しているというもの。

交通利便性で劣り、働き方、暮らし方が変わった若い世代は都心のマンションに暮らし、ニュータウンには戻ってこない、入ってこない。

人口の減少は、商業施設が撤退し、学校の統廃合、病院の閉鎖などにつながり、ますます若者世代が入ってこなくなる悪循環。

ニュータウンでは、クルマが生活の中心になることも多いが、高齢化ドライバーの危険性はニュースで報じられている通り。

この結果、若者だけではなく高齢者も利便性が高い地域への移住が望まれるが、移住できる人は幸せで、多くの人は移住さえもできず、生活に窮している。

それは、不動産価値の下落により思うような金額で売却できないため。

住宅ローンの返済は完了している方も多いが、売っても少ない金額しか入らないため、次の住処や老後の生活資金には足りない。

結局のところ、生活は大変だけど、このまま暮らすしかない、という状況になっている。これが、同誌でいう「惨状」、そして、団塊の悲鳴、悲哀。

この記事を読み、このコラムを書くに際し、他人事や仕事として読み書きしたものではなく、まさに、私の実家(と母)が遭遇していることです。

実家がある千葉ニュータウンは、クルマさえあれば商業施設・医療施設には困らない地域ですが、来月81歳になる身で、いつまで運転ができるのか。

先日、運転を止めないのか、住み替えを考えていないのか聞いてみたところ、歳を取りすぎて引越しそのものが激務で耐えられない、新しい地域で孤立化(孤独)する、だから引っ越さない、だから運転をやめられないとのこと。

本日、空き家は820万戸に増加したと、総務省から発表されました。

今後、ますます、惨状は拡がり、悲哀は深まるのでしょうか。これから購入する人は、住み替えがしやすい地域、不動産とし、状態を維持することをお勧めします。

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林立するタワーマンションは大丈夫?

  • 2017.01.24 Tuesday
  • 16:52

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東京スカイツリーから眺めると、東京湾岸を中心に超高層マンション、タワーマンションがずらりと林立していることが手に取るようにわかる。

安く見積もっても5,000万円(下層階?)、眺望が良い住戸なら億単位なのかなと思い巡らすと、そんな高額な不動産を買えることに羨ましいと思う反面、やっかみ80%で、タワーマンションのこれからは大丈夫なのか気にもなる。

築地市場の移転問題で全国区の名前となった豊洲。この周辺は、湾岸のタワーマンションが林立する特徴的な地域です。

有害物質の影響は高層マンションなら影響も少ないと思いますが、埋め立て地そのものに立地することには、どうにも懐疑的です。また、先日のNHKスペシャル「巨大危機」では津波の危険を伝えていました。

参考:国土交通省でも危険性を認識し、「超高層建築物等における南海トラフ沿いの巨大地震による長周期地震動への対策について」という警告を発しています。

平時なら、都心への利便性や商業施設の充実など羨ましく思うことも多いですが、有事の際、どうなってしまうのか不安です。賃貸で済むならいいのでしょうが、何千万円、億以上の金額を投下するにはリスクが多いように思えます。

日常の生活で問題になるのは人口密度が高すぎること。保育園や学童保育の待機児童や、鉄道を利用する際、時間帯によっては入場規制があることなど。

建物としては、タワーマンション特有の修繕問題があります。

一般的なマンションよりも高額となる修繕工事費用。超高層マンションでは、設備や共用施設が高機能・高付加価値なものが多く、さらに、建築コストそのものも高騰しており、現在の積立金では到底足りないと言われています。

修繕積立金がいったいどこまで上がっていくのか、大規模修繕の際に一時負担がないのかどうか、負担が重たくなる可能性が高い。

それだけの負担に耐えられる富裕層ばかりならいいのですが、階層による住民の違い、多過ぎる世帯からの合意形成の難しさ、経済格差や多種の国籍から文化・意識の違いなど、順調に修繕がされるのかどうか。

また、海沿いであることでの塩害はないのか、非居住者との維持管理トラブル、賃貸入居者や外国人との生活トラブルなどはないのか。

先日、銀座に店舗を構える不動産会社の営業マンから売り物(中古)が多すぎて選ぶのが大変という話がありました。

参考として、有楽町線・ゆりかもめの豊洲駅利用のマンションを検索してみたら、386件もの売り情報が登録されておりました。重複登録もあるので実際には少し減るのかもしれませんが、それでも多すぎます。(新築マンションは別途です)

売り物件が多いということは、供給が多くて値崩れするということ。売り出されている方は、果たして、いくらで買ったのでしょうか。

そんな損失なんて気にならないという富裕層なら問題ないのでしょうが、これから買う人は、せめて内陸地の競合が少ない地域で、すでに持っている人は問題が噴出する前の対処をお勧めします。

業界では「誰がババを引くのか」と言われています。ババとは廃墟化した高層マンションのことで、ババを引くと高額な維持費負担だけが永遠に続くことになります。

ちなみに、柏市で憧れのまとになっている「TX柏の葉キャンパス駅直結のパークシティシリーズ」も多くの売り出しがされております。しかし、昔からの柏駅周辺では、数が多い割に売り出しが少なくなっています。買うならどっち?

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住宅履歴情報(いえかるて)の役割

  • 2017.01.23 Monday
  • 15:00

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消費者から見た「中古住宅購入の不安」として、価格の妥当性がわからない(不透明)、修繕費用がかかる(状態が不明)、いつまで使用できるかわからない(耐久性が不明)、保証・アフターサービスが不十分(瑕疵保険やコールセンターの未活用)、売主が不安(告知書の未活用)がある。

しかしながら、「中古住宅を検討する理由」として、立地にこだわりたい(好立地で新築は高い)、実際に建物が見える、周辺環境や居住者がわかる、既存のため性能が判断しやすい、などもある。

これらのミスマッチを解消するために一番重要になるのが、情報の管理であり、これを解消するために制度化されたのが「住宅履歴情報(いえかるて)」です。

現在、インスペクション(点検)が普及しはじめました。しかし、インスペクションでは「現在」しかわからず、やはり、今までの履歴、変遷がわかる履歴情報は重要になります。

履歴情報(いえかるて)に記録するメリット。

1.住まいのメンテナンスに役立つ

工務店が定期点検と修繕の計画を作成し、実施状況を記録する。所有者自らも維持管理を把握できる。

2.突発的なトラブルの時でも補修や復旧がすばやくできる

設備機器の機種や品番、保証内容などを登録する。メンテナンス情報の他、リコールなどの情報も提供する。

3.リフォームがしやすくなる

住宅の履歴がわかることにより、リフォームの発注や打ち合わせがスムーズになる。工事取り掛かり後の修正(費用の増加)なども減少する。

4.売買の時に価値が証明される

新築時からの建築図書や関係書類に始まり、修繕履歴を登録することにより、売却の際の情報提供が的確になることにより評価が高まる。

さらに、この履歴情報を管理し、いざという時の相談役となれる業者の選定が重要になっていきます。

自動車では、車検点検と記録簿の整備がきちんとなされているのに、それよりも高額で長期的な住宅では、このような仕組みがなかったことが異常なことです。

クルマを売る時に、整備記録がきちんとあるかないかで査定が違うことを想像していただければわかりやすいでしょうか。

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新たな住生活基本計画における住宅ストックへの施策

  • 2017.01.23 Monday
  • 14:22

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我が国の総人口は2010年をピークに、以降は減少していく見通し。2025年までに高齢人口は700万人超の増加に対し、生産年齢人口は1,090万人弱の減少、年少人口も360万人減少する見通し。

これに対し、新設住宅着工戸数は昭和43年以降、年100万戸超で推移し、リーマンショックや消費税増税で一時的に減少するものの一定数の着工数が維持されている。

この結果、住宅ストック数6,060万戸に対し、総世帯数5,250万世帯と、ストック数が16%多く、量的には充足している。空き家の総数は、この20年で1.8倍に増加した。

住宅ストックの中身は、性能で劣る建物が多く、耐震性なし900万戸、省エネルギー性で劣る1,900万戸となっている。

我が国の全住宅流通量に占める既存住宅の流通シェアは約15%と、欧米諸国と比べ、1/5から1/6程度の低い水準にある。

このような現状から、新たな住生活基本計画に「住宅すごろくを超える新たな住宅循環システムの構築」「建替えやリフォームによる安全で質の高い住宅ストックへの更新」という目標が示されている。

システムの構築とは、価値が低下せず、既存住宅の魅力が評価され、流通することにより、資産として次世代へと承継されていく新たな流れを作ること。

具体的な施策は、点検や保険を活用した品質確保、性能表示や履歴情報を活用した情報提供、リフォームの質を高めて魅力の向上を推進、価値向上を反映した評価方法の普及と定着など。

質の高い住宅ストックとは、老朽化した住宅を建替えるかリフォームして性能向上を推進すること。

旧耐震建物に関しては、基本的には建替えを促進し、新耐震建物はリフォームにより性能向上を図る。さらに難しさを抱えるマンションの建替えも円滑に行えるよう法整備を図る。

これらの目標を達成するために、不動産仲介業者とリフォーム業者の新しい担い手を育成(古い担い手は淘汰)し、新しい制度や文化を根付かせるための法整備を行っていく。

この他にも、空き家除去、少子高齢化社会における暮らし方なども含め、住まい方を向上させていこう、というのが「新たな住生活基本計画」です。

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住み替えの軽減税制を同時利用するためには

  • 2016.12.18 Sunday
  • 12:25

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不動産を売却する場合、購入する場合、売却と購入のそれぞれに住宅税制の特例があります。

自宅の売却をして、新しい住宅を住宅ローン利用のうえで購入する場合、売却と購入の両方が該当するわけですが、税制の取り扱いについては注意が必要となります。

住宅税制が売却と購入のそれぞれで同時に適用される場合はよいのですが、どちらか一方のみという税制もございます。

その代表例が、「自宅売却の3000万円特別控除」と「住宅ローン控除」の組み合わせです。

自宅を売却した際に譲渡益が発生した場合、その譲渡益から3,000万円を控除することができるという税制が3000万円特別控除です。

住宅を金融機関からの借入金で購入した場合、居住年から10年間に渡り所得税から税額が控除されるのが住宅ローン控除です。(借入金の年末残高の1%、人や不動産の適用条件があり)

この二つを同時に適用することはできません。

うっかり、もしくは、目先のお金(購入の資金計画ミス)により、自宅売却の特別控除を利用してしまうと、住宅ローン控除が適用されず、後から計算したら損した、というようなことになります。

どちらを利用した方がいいのか、チェックしてから判断することが重要です。以下にシミュレーションしてみました。

住宅ローン控除を一般住宅で最大限利用できた場合、10年間の税額控除合計は200万円になります。(一般住宅は年20万円が上限、優良住宅の場合は10年間で最大400万円)

自宅の売却で1000万円の譲渡益が発生した場合、譲渡所得税(長期)は約204万円になります。(短期の場合は約398万円)

上記の例では、住宅ローン控除を利用した方がいいのは住宅ローン控除が優良に該当するケースとなり、自宅売却の特別控除を利用した方がいいのは住宅ローン控除が一般に該当するケースとなります。

厳密には、その都度、各々で計算してみないと一概には言えませんので、十分にご検証ください。

なお、売却と購入の間に一定期間以上の「賃貸暮らし」があるか、購入後にあるタイミングで売却すると、同時適用ができる場合がございます。(その間に税制変更がなければ)

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不動産競売の概要

  • 2016.11.25 Friday
  • 18:35

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不動産競売は、債権者が、民事執行法に基づいて不動産の売却を裁判所に申し立てることにより始まります。この手続きにより売却された金銭を債権回収(借金返済)に充てます。この一連の流れが不動産競売、競売により売却される不動産を競売不動産と言われます。

不動産競売には3種類あり、不動産に対する強制執行としての強制競売(事件番号の符号がヌ)、担保権の実行として不動産競売(事件番号の符号がケ)、換価のための形式競売になります。

不動産競売において、裁判所は手続きを主宰するだけで、物件に関して一切責任を負わず、落札した人(買受人)を保護する法律もなく、物件に関するリスクや負担は買受人が負うことになります。

不動産屋が取引に介在する一般的な取引では、消費者を保護する宅建業法があり、不動産屋が安全を確保するために動きます。しかし、不動産競売のサポート業としては資格も不要で、広告の規制などもないことから、不動産屋の業務と区別して考える必要があります。

不動産競売の基礎となるのは民事執行法ですが、ここではあくまでも競売の手続きを定めているだけで、不動産そのものに対しての取り決めはございません。

実務として、手続きから手配、費用の負担はすべて買受人の負担となります。買受人の行う作業は、物件調査、入札手続き、買受手続き、引渡しの強制、強制執行などとなります。

この他に、マンションの場合は管理会社との手続き(滞納した管理費等の清算)もあります。これらの強制執行や管理費等の負担は、後日、前所有者に請求(求償)できますが、債務整理での強制売却ですから現実的には回収は困難です。

競売不動産を買い受けるために調査を実施し、入札する意思が決まりましたら、入札の手続きを行います。入札をした場合、取り消しや金額の変更はできません。もし間違えた場合は、そのまま買い受けるか、入札保証金を放棄して買い受けるのを止めることになります。

調査を実施するに際しては、室内の見学は現実的には困難です。唯一、差押え債権者からの申し出があり、必要と認められたら許可がでる(見学可能)ときもございますが、協力も得られなければ、許可も出づらいと聞きます。

入札の手続きに不備がなく、買受人の資格も適正で、入札金額が最高価となれば、晴れて購入できることになります。購入後に物件に問題があったとしても、瑕疵担保責任は誰にもないため、買受人の負担となります。

なお、競売不動産を購入する際に借入金(住宅ローン)を利用することも可能です。(手続きは少し煩雑になります)

昔のように反社会的勢力が絡んできたり、明け渡しで困難を極めたりということは少なくなりましたから、調査から買受まで失敗が許されないことから、慣れていない方(不動産売買も含め)はプロの利用をお勧めします。

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買うなら今、売るなら年明け

  • 2016.11.13 Sunday
  • 10:11

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米国の次期大統領がトランプ氏になるようです。選挙当日から連日、トランプ氏の報道で埋め尽くされ、築地市場の豊洲移転、東京五輪などの問題は飛んで行ってしまいました。一番ホッとしているのは、石原元都知事と森元総理でしょうか。

さて、トランプ氏が大統領に就任して世界に悪夢が襲うような雰囲気となりましたが、英国のEU離脱と同様、今すぐどうこうと直接の影響はないように思います。それよりも怖いのは、景気や世相に厭戦的な嫌な雰囲気になることです。

今回の米国大統領選挙、英国のEU離脱ともに、選挙結果を左右したのは経済格差と言われています。

日本でも同じような状況に陥っており、特に中流層の家計は傷んでおり、そこにネガティブな雰囲気が流れてくれば、消費は止まり、内需の占める割合が多い日本経済にも影響が出ます。

しかし、日本の特性として、良くも悪くも、熱しやすく冷めやすいというものがあります。今年一年を振り返っても、日々のニュースを見ていても、話題になれば一斉に報じられ、次の話題が出れば、ばっと移る。

これらのことを総合的に考えますと、大統領の交代に伴う不透明感、年末という時節柄から購入層の動きは鈍くなると思われます。

そして、新年に変わりますと、過去のことはリセットされ、新年に再スタートという動きが出ます、特に反動から一瞬ですが、ぐっと活発化することも予想されます。

この結果、売るなら新年早々の反動期がチャンスとなります。今から始めますと、しばらく売れていない感が出てしまいます。新鮮味を出すことも踏まえて、年明けからスタートダッシュをかけるのがお勧めです。

この場合、年が明けてから販売の検討や依頼をすると出遅れることになります。年内に販売の検討、年末ギリギリに依頼をして、年末から公開して徐々に持ち上げて、年始早々からピークに達するという流れにすること。

依頼する会社は、年末年始でも臨機応変に対応できる、少なくともメールや資料送付には対応できる会社や担当者をご選択することが成功の秘訣です。(今年のお盆休みもこれで成功する方は多数、売却、購入ともに)

また、このことを考えれば、買う人にとっては、年内がチャンスとなります。購入層の動きが活発でないなか、一人活発であれば、良いとこ取り、好条件での購入も可能になる確率も高まります。

このように、株にしても、不動産にしても、相場が立つものは、人の行く反対へ進む方がいいことがある確率が高まります。

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任意売却の相談

  • 2016.11.11 Friday
  • 17:21

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後ろ向きな売却となる任意売却では、担当する不動産業者、担当者の見極めと信頼関係が大事となります。信頼関係を築くためにも、円滑に進めるためにも、ご相談時にお伝えいただきたいことがございます。

1.債務の状況

抵当権等の担保内容は、登記情報でも確認は取れますが、それぞれの債務の状況については、所有者の方しか知りえませんので、各債務がどのような状況となっているのかをお伝えください。

また、住宅ローン以外の債務(マイカーローン、教育ローン、カードローン、消費者金融など)についても所有者からお伝えいただきます。この他に、税金関係、マンションであれば管理費等などもあります。

2.物件の状況

所有している不動産の基本的な部分は不動産会社にて準備しますが、建物に関する詳細や現在の使用状況などをお伝えいただくことが、売却を考える場合に必要となります。

3.所有者の状況

所有者が共有の場合、全員の意思を統一する必要があります。さらに大事なことが連帯保証人についてです。延滞をし、売却でも支払いきれない債務がある場合、連帯保証人へ請求が行きます。早めにお伝えいただくことが大切なことになります。

以上の内容を漏らすことなく伝えていただき、今後の方向性を不動産会社などと打ち合わせることになります。

ここで、検討することもなく「任意売却しかない」と決めつける業者は避けた方がよいと思われます。なぜなら、依頼者の利益よりも自社の利益になるかどうかで判断しているためです。

段階的に間に合うようであれば金融機関へリスケジュールなどの相談をして、そのまま暮らせることもあります。(任意売却などもってのほか)

また、住宅ローン以外の債務が多い、不動産売却で得られる金額が少ない、不動産の状況が厳しいなど、競売での売却に任せてしまう方がいいこともあります。

いずれにしても、依頼者の状況を理解してくれる、任意売却だからといって通常の売却よりも手を抜かない、など、業者の選定は大事なポイントになります。(金融機関への調整という難しい仕事もあります)

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延滞から競売、立ち退きまでの流れ

  • 2016.11.11 Friday
  • 16:37

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住宅ローンの返済が滞り始めると、競売から引渡しに至るまで、様々な段階を経て進んでいきます。

延滞が始まると、まず、金融機関から、ご連絡、督促状、最終通告書など、徐々に厳しい言葉の文面へと変化しながら通知が届きます。自宅や勤務先への訪問や電話なども併用し、それでも返済に改善が見られない場合、次の段階へと進みます。(6ヶ月前後)

最終通告書では、「期限の利益喪失」と「代位弁済」、「信用情報機関への登録」という言葉が並びます。

期限の利益喪失とは、分割での返済が許されなくなり「今すぐ返せ」と言われる、待ってくれる(期限の利益)がなくなるということです。

代位弁済とは、金融機関から保証会社へ債権が譲渡され、その代わりに保証会社から金融機関へ代わりに返済されます。金融機関によっては、債権回収会社を利用することもあります。

信用情報機関への登録は、世間で言われるブラックリストへの登録です。延滞中でも登録されますが、その時点では黄色信号点滅程度で、それが赤信号(OUT)へとなります。

この後は、保証会社や債権回収会社へと移管された後は、原則として、競売手続きに入ります。不動産へ設定された抵当権が実行され、裁判所への競売申し立てが行われます。申し立てを受けた裁判所は差押えの登記を行い、同時に債務者へ競売開始決定の通知(特別送達)がされます。

延滞中からでも任意売却を始まることもございますが、この差押えから始まることが一般的です。競売の申し立て、開始決定という言葉で、もうダメだという段階ではなく、取り下げも可能です。

競売の申し立てがされると、裁判所からの命令を下に執行官、評価人が調査をするために自宅へ来ます。これは法的な強権があり、拒んでも鍵の強制解除、場合によっては警察も出て、自宅内まで調査が行われます。(これは精神的なショックが大きい)

この調査と並行して、債権者を確認するために「配当要求終期の公告」が行われます。これは、債権がある人は申し出てくださいと呼びかけるもので、一般に公開されますので、それを見た不動産会社(任意売却専門)から一斉に営業の攻勢がかかります。(さらに高利貸し、宗教なども)

調査が完了し、準備が整いますと、競売での売却手続き(期間入札)が始まります。そして、入札期間開始の1週間前までに(実際には3週間程度前)、競売不動産に関する情報(三点セット)が公開されます。

この三点セットでは、不動産の詳細の他、所有者・債務者の状況なども記載されております。BITというサイトでも公開されており、誰でも閲覧は可能です。

そして、期間入札が過ぎ、最高価格申出人(買受人)が決まって、裁判所が売却許可が出れば、買受人の代金納付、所有権の移転となります。この時の代金が債権者へ渡されて抵当権は抹消されます。なお、返済しきれない債務は残ります。

競売により所有者が変われば、居住・占有している債務者は権限のない居住・使用となるため立ち退かなければなりません。立ち退くのが前提ですので、立ち退き料などは貰えません。(早期立ち退きなどで例外的に授受されるときもあります)

なお、債務者所有者側からの視点のため、賃借人などのケースは割愛いたします。

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任意売却や競売から見る住宅購入

  • 2016.11.11 Friday
  • 14:20

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任意売却、競売。以前なら、事業の失敗、ギャンブルなどの浪費などがイメージされますが、現在は、住宅ローンの返済苦(延滞)が過半を占めております。

それでは、なぜ、住宅ローンの返済を延滞してしまうのか。主な理由は次の通りです。

1.収入の減少。会社の倒産やリストラ、病気や介護などの生活状況など、本人自身の問題というよりも不意に襲ってきた要因による収入の減少から返済に耐えられなくなった。

2.無理な返済計画。購入時に、身の丈に合わない豪華高価な住宅を購入した、営業マンの言葉を鵜呑みにして検証することなく借り入れをした、などの返済計画の破たん。

3.投資の失敗。株などの債権による損失、不動産投資においての空室や修繕費用の増加などの負担増を家計の収入で支えられなくなった。

4.ギャンブルや消費などの浪費。そもそもこのような生活習慣の方は、住宅ローンを組んで家を買う前に留まってしまうため(買えない、買わない)、思ったよりも住宅ローンの破たんは少ない。

5.離婚。離婚によって住宅ローン破たんへと進む場合、共働きで購入したため片働きの収入では返済できない、養育費との二重負担に耐えられないという金銭面と、一人暮らしになった生活習慣の乱れや、やけになる精神面からの二つに大別される。

ケースによっては、これらの要因が重なり合うこともあります。

任意売却や競売の現場を見ていますと、つまるところ、購入当初にこうなってしまう種があったんだと思うことが多くあります。

どうして、そんなに高額な住宅ローンを組んだだろう、収入の減少、家族の状況変化への対応力がない(くらいの高額な住宅ローン)、そもそも不動産の選定ミス、などなど。

車を運転すれば事故にあうリスク、旅行に行けば事故にあるリスク、スポーツすれば怪我をするリスク、そもその、生きていれば、災害や病気にあたってしまうことはあります。

リスクがあるから買わない、というのは、危険だから何もしないで家に引きこもる(それでも災害リスクなどはある)。というのと一緒です。

リスクがあるなら、そのリスクをどのようにコントロールするのか。マネジメントの問題です。

簡単に言えば、価値が下がりづらい不動産を選び、返済負担をなるべく軽くする、そのような住宅購入へ進むということです。

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