不動産を売って利益がでたときの税金

  • 2019.02.17 Sunday
  • 09:44

JUGEMテーマ:住宅

税金

先週は、不動産売却の相談や査定をお受けする中で、
譲渡所得税の話題が多くございました。

もし、仮に・・・万円で売却できた場合、
諸経費を引いて、取得費を引いて、
譲渡所得が・・・万円となり、
譲渡所得税はおよそ・・万円となると思われます。

と、説明すると、
ほとんどの方は、「ゲッ、え〜、どうして」など、
かなりの衝撃と驚きの反応をお示しになります。

冷酷非情のような印象をお受けする方もいらっしゃいますが、
私の懐に入るわけでもなく、
税法で決まっていることなので、
私に異議を申し立てられたり、
税金を減らすように依頼されても、
どうしようもないことですので、ご容赦ください。

ここで改めて、不動産売却をした際の譲渡所得税について、
概略をお知らせいたします。

まず、大前提として、
売却した金額が、取得した金額を下回る場合、
所得そのものがマイナスとなるため、課税されません。

売却した金額とは、
売買金額から売却した際にかかった経費を引いた手取り額となります。
(固定資産税等清算金は代金に上乗せとなります)

取得した金額とは、
その不動産を購入した金額に購入するときの諸経費を加えた金額となります。

ここで注意したいのは、
建物は経年での減価償却があるため、
購入した金額そのものを計上することはできません。
(20年経過した場合、20年分の使用した利益が減額される)

また、相続などの場合で、取得した金額がわからないというときは、
売買金額の5%を取得した金額とみなし計算されます。

ここで計算された譲渡所得の金額に対して、
所有期間により短期、長期と区別された税率により税額が算出されます。

概算の税額を計算する場合、
短期で約40%、長期で約20%でわかりやすいかもしれません。
(厳密にはもう少し細かく、さらに復興特別税が加算)

例:取得した金額1000万円、売却した金額2000万円の場合、
  譲渡所得1000万円で、長期でも200万円超の税額となります。

自宅の売却の場合、特別控除があるため、
課税なしとなるケースが多いですが、
相続で取得した場合、譲渡所得が発生するケースが多くございます。

親が苦労して購入して維持してきたのに、
そんなに税金を取られるのか、という感情になるかもしれません。
ひと言、言ってやりたいという場合、税務署、政治家へお願いいたします。

なお、自宅の特別控除を利用した場合、
その後に住宅を購入した際の住宅ローン控除が使えない場合がございます。
特別控除と住宅ローン控除のどちらが有利になるか、
売却をされた際にご検討ください。

人は大きな組織に入ってしまうと

  • 2019.02.10 Sunday
  • 10:15

JUGEMテーマ:住宅

 

違法

 

弊社では、10年以上に渡り、販売された物件を、
データベースに登録し、資料をハードディスクに保存しております。

物件の対象は、柏市、松戸市、流山市の売地、中古戸建て、中古マンションと
我孫子市、鎌ヶ谷市など近隣の市の一部の物件です。

おそらく、大手を含めて、ここまでデータベースを構築し、
資料を保存しているところは少ないのではないかと自負しております。

この多くのデータと資料が、売却査定をご依頼された際の下地となり、
売却の礎となって、売主皆さまのお役に立てると思います。

物件データ収集、登録の作業を日々行っておりますが、
2月に入ってから、登録数(新規売却、価格変更)が急増し、
作業時間がとても長くなっております。

この作業を毎日手作業で行うことで、
売りが増えた、在庫が溜まっている、売れ行きが良い(悪い)、など
市場を生の感触で、それこそ身をもって感じることができます。

この2月の売り物件の急増は、かなり来ています。
3月から4月は例年落ち込みますが、
売りが多いことから、落ち込み具合は大きくなるかもしれません。
本年1月からの好調さの反動が出るのでしょうか。
(今年は5月と8月に山が来ます)

街中を車で走っていると、道路の右左に、
新築建売住宅の捨て看板やカラーコーン看板が目に入ります。

まず、これは違法です。
違法でもいいから売るというのは、今問題になっているレオパレス21と同じ。
このような会社から買ってしまったらどうなるのか、
レオパレス21のオーナーや入居者と同じように、
困った事態になる可能性が高いことを認識していておいてほしいものです。

また、マンションのポストには、
「このマンションを購入したい人がいる」と偽チラシが
毎日のように大量に投函されております。
(ほとんどは大手仲介業者)

マンションの入り口には「チラシ投函禁止」と掲示されているにも関らず、
やはり、そんなのお構いなく投函する自社利益だけを考えた会社に
売却の依頼をすると、どのような対応をされるのか。

そもそも「あなたのマンションを買いたい人がいます」は本当なのか。

チラシは、いかにも具体的な購入者がいると思わせる感じですが、
実際にはそのような購入希望者がいないことが大半です。

激安なら買い取る業者がいるでしょうから、
完全に嘘であるとはならないのが、巧妙なやり口です。

実際に問い合わせてみると分かりますが、
「チラシを見たんですけど、チラシのお客様を紹介してくれますか」と連絡を入れれば、
「すでに買ってしまった」「価格が合わない」などと言い訳が戻ってきます。

さらに、ある業者では、サクラの買主を連れていって、
本当にいたでしょ(でも希望が合わないので買わない)と、
大掛かりなことをすることもあります。

余談(間抜けな話ですが)
サクラを連れていった業者が、現地のエントランスで、
「今日はありがとう、またお願いね」と、
サクラにお礼を言ったことを売主に聞かれてしまったようです。

こんなことをしてまで、
なぜ、そんなチラシをまくのかというと、
売却の依頼を受けたいからです。

物件がだぶついていようが、実際には購入希望者がいなくても、
とにかく売却の依頼を受けなければ、話しが始まらないということです。

逆に言えば、売却の依頼を受けてさえしまえば、
後はどうにでもなる(どうにかする)、というのが一番現状に近い感じでしょうか。

建築の請負を受けてしまえば、あとはなんとなるというレオパレス21、
売ってしまえば後は知らないという建売分譲業者、
これらと、根っこの感覚は相通じるものがあります。

どの分野でも、どの会社でも、お会いすれば、
ほとんどの担当者は、普通の方で、
このような感覚を持っているとは思えないのですが、
組織に入ってしまうと、感覚が麻痺してしまうのでしょうか。

これは、不動産業界に限らず、
老若男女、どの社会でも同じでしょうか。

新築の売れ行き不振の先に見える未来

  • 2019.02.03 Sunday
  • 09:01

JUGEMテーマ:住宅

 

街

2月3日は節分です。
厳密なことは分かりませんが、旧暦で年が変わる日であり、
もう一つの新年が始まるとも言えます。

今年は、新元号への移行、消費税増税など大きなイベントがあり、
まさに、時代、歴史が変わる年になりそうです。

表向きなニュースでは、景気拡大が記録的に続いている、と報じられておりますが、
どうも実感がないなか、やはりというニュースが出てきました。

(実質賃金が2018年大幅にマイナス)

総収入が増えても税負担、社会保険負担で
手取り額は大幅に減少していることは
すでに明らかになっていましたが、
さらに、収入そのものも減少していることが分かり、
物価の上昇から名目だけでなく
実質賃金も大幅に下がっていることがわかりました。

不動産の購入力が下がってきているのも必然です。
これが裏付けられるデータが下記になります。

(新築マンションの契約率がバブル崩壊以来の50%割れ)

新築マンション2018年12月の契約率は49.4%、
これは前月に比べ4.5ポイントダウン、
前年同月比で23.1ポイントダウン。
価格も総額、単価ともにダウン。

建売住宅では、前月比で10.1ポイントアップとなっておりますが、
前年同月比では18.8ポイントダウン。
千葉県での契約率は33.9%(東京都70%、神奈川県77%)と、
新築住宅の供給が異常な過剰となっていることが分かります。

--

この状況が中長期で不動産市場にダメージを与えます。

収入が減少すること、
過剰供給による在庫の積み上がりは、
どちらも価格の低下を招きます。

住宅ローンの返済が厳しい状況になったとき、
購入した家が住宅ローンの残高以上で売れれば、
家計の危機を回避できることもあります。

しかし、価格の低下により、
住宅ローンの残高が売却金額を上回るとき、
不足する分を自己資金でカバーする必要があります。

これができない場合で、住宅ローンの返済を滞ってしまうと、
その先は、金融機関は段階を踏んで競売による回収手続きとなります。

最近、任意売却を専門的に扱う不動産業者が増加してきました。
これも、社会経済と不動産市場の現状を顕著に表しているものです。

任意売却とは、
住宅ローンの返済ができなくなった際、
担保権の行使による法的手段「裁判所による競売」に移行する前に、
債務者自ら不動産を売却し、その売却代金をもって
担保権者に、債権の一部回収で担保の解除を同意をいただき、
円滑に売却を行う事を言います。

今年は終わりの始まりの年

  • 2019.01.28 Monday
  • 10:36

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値下げ

 

新年になり、はや一ヶ月が過ぎようとしています。
この1月は、購入層の動きが活発となり、
不動産市場は活況となりました。
昨年後半から売却に動き出していた方には
よい1月になった方も多いかと思います。

不動産市場には、1年のなかでサイクル(シーズン)があり、
1月・2月は好況、3月・4月は低迷、
5月・6月に持ち直し、7月・8月に夏枯れ、
9月・10月に復活し、11月・12月に終息します。

ただし、今年は消費税増税の年であること、
新元号に変わることから、イレギュラーな動きとなりそうです。

2月までの好況は変わらないと思いますが、
新元号に切り替わる、さらに10連休などから、
5月の持ち直す時期が少し後ろにずれるかもしれません。

また、今秋には消費税増税の待ち構えており、
駆け込み需要が8月頃から始まるため、
秋のシーズンは早めに始まります。

その反動で10月以降は市場はどん底に落ちることでしょう。
昔、同じく10月に増税された際、
年末までまったく問い合わせ(購入者)がなかったことを、
こんなに増税の反動があるんだと思ったことを、
鮮明な記憶として今でも残っています。

当時はまだ、ここまで経済環境が悪くなかったので、
翌年には回復し始めましたが、
今回は翌年以降も低迷が続くのではないかと予想されております。

近々、不動産の売却を予定されております方は、
遅くとも夏前には動き出すことを強くお勧めします。

そして、もう一つ、今年が終わりの始まりと言われているのが、
マンション価格が暴落する恐れがある2019年問題です。

この問題の背景は、不動産税制の仕組みにあります。
不動産の売却益は、所有期間に応じて税率が変わります。
その切り替わるタイミングが所有期間が5年。
税率はおよそ倍となります。

中国人が投資目的で不動産の爆買いを始めたのが2013年。
5年を経過する今年から税率が半分になるため売却が始まります。

爆買いの裏返しは爆売り。
暴騰の裏返しは暴落。

空き家が多く残るなか、新築の大量供給は続いており、
さらに、多くの中古住宅が売り出されれば、
不動産価格が値崩れすることは当然の流れとなります。

この市場環境に、消費税増税、経済の低迷、
収入の減少(総収入は増加も手取りは減少している)などから、
今後の不動産市場は厳しい状況になることは確実視されています。
これが「今年は終わりの始まりの年」と言われる所以です。

なお、裏返せば、買い側にとっては
絶好機始まりの年となることになります。

消費税増税後の落ち込み対策は業者向けのみ

  • 2019.01.20 Sunday
  • 16:44

JUGEMテーマ:住宅

 

消費税増税

 

消費税増税が予定通り実行されるのか、
2度あることは3度あるの格言通り延期となるのか、
意見もそれぞれあるようですが、
消費税増税の準備は着々と進んでおります。

馬鹿の一つ覚えのような
新築偏重の政策は相変わらず続いており、
今回の消費税増税に対する住宅税制も、
新築の住宅投資が中心となります。

その中のメインである「住宅ローン減税」にて、
消費税増税による駆け込み需要とその反動減を
緩和するための制度改正が公表されました。

(概要)
控除期間を従来の10年から13年へ延長。
すまい給付金を拡充(予定通り)。
贈与税の非課税枠の最大3000万円まで拡大。

--

なお、中古戸建てや中古マンションの主な売り主は、
一般の方(消費税非課税)のため、
今回の拡充は対象となりません。

このことからも、新築の建売住宅、分譲マンション、
注文住宅が売れればいい、という考えが
政府に蔓延っていることがうかがえます。

中古住宅の価格が低下することが、
どれだけ家計を苦しめ、生活者を困らせているか、
買った後は知らないという姿勢そのものです。

このため、一般の方は、自ら防衛しなければなりません。
より高く売却するためには、
消費税増税後の税制改正の恩恵を受けられないことから、
駆け込み需要の波に乗るしかございません。

土地として売るなら、今年の春頃(できれば3月)まで、
戸建てやマンションの売却なら、
遅くとも夏前には売り出し始めることが必要です。

相続法(民法)の改正で何がどう変わる?

  • 2019.01.13 Sunday
  • 10:02

JUGEMテーマ:住宅

 

相続

平成30年7月に相続に関する法律が大きく改正されました。
この改正により、相続に関して、なにが、どのように変わったのかご紹介します。

1)「配偶者居住権」の創設

配偶者居住権は、配偶者が相続開始時に被相続人が所有する建物に住んでいた場合に、
終身または一定期間、その建物を無償で使用することができる権利です。

2)自筆証書遺言に添付する財産目録の作成がパソコンで可能に

遺言書に添付する相続財産の目録については、パソコンで作成した目録や通帳のコピーなど、
自書によらない書面を添付することによって自筆証書遺言を作成することができます。

3)法務局で自筆証書による遺言書が保管可能に

法務局で自筆証書による遺言書を保管する制度が創設されます。

4)被相続人の介護や看病に貢献した親族は金銭請求が可能に

相続人ではない親族も、無償で被相続人の介護や看病に貢献し、
被相続人の財産の維持または増加について特別の寄与をした場合には、
相続人に対し、金銭の請求をすることができるようにしました。

5)配偶者短期居住権の創設

配偶者が相続開始時に被相続人が所有する建物に居住していた場合に、
遺産の分割がされるまでの一定期間、その建物に無償で住み続けることができる権利ができました。

6)自宅の生前贈与が特別受益の対象外になる

結婚期間が20年以上の夫婦間で、
配偶者に対して自宅の遺贈または贈与がされた場合には、
原則として、遺産分割における計算上、
遺産の先渡し(特別受益)がされたものとして取り扱う必要がないこととしました。

7)遺産の分割前に被相続人名義の預貯金が一部払戻し可能に

遺産分割前にも預貯金債権のうち一定額については、
家庭裁判所の判断を経ずに金融機関で払戻しができるようにしました。

これらの制度は、平成31年1月13日から順次施行されていきます。
ご紹介しました改正内容については、以下のパンフレットにてご確認ください。
http://www.moj.go.jp/content/001277453.pdf

2019年危機の検証

  • 2018.12.30 Sunday
  • 10:46

JUGEMテーマ:住宅

 

2019年

年末になると一年の振り返りと共に、
翌年がどのようになるのか、報じられることが多くなります。

メディアなどでは平穏無事であることを
ニュースで流しても興味を示されないことから、
良くも悪くも、予測が大げさになりがちです。

毎年のように「20・・年危機」と取り上げられ、
今年も「2019年危機」と翌年は未曾有の危機が訪れると取り上げられています。

(2019年の概要)

1.世帯数のピークアウト
「国立社会保障・人口問題研究所」の予測データによると
日本の世帯総数が2019年にピークを迎え、その後、
世帯数の減少によって不動産需要が減少することから、
不動産価格が下がるのでは、と考えられています。

2.東京五輪の前年
東京で五輪が開催されることが決まったのが2013年、
その時に五輪特需による不動産の値上がり益を狙った投資家が
2019年以降、売却に動く、これは譲渡所得の取り扱いが、
5年を超えることにより長期譲渡となり税率が下がるためです。
また、目ざとい投資家は利益確定のため、
五輪前に売り抜けようとする動きがでます。

3.消費税増税
年末の株価下落で増税の延期・中止もささやかれていますが、
予定通りであれば2019年10月に増税されます。
増税前に一時的な駆け込み需要が発生しますが、
その後、その反動により根底にある不動産の下落傾向が
一気に加速すると予測されております。

4.世界経済の低迷
アメリカがくしゃみをし、中国が咳き込むと、
日本は肺炎を起こして寝込むと言われる経済背景により、
世界経済が低迷すると、日本経済も低迷し、
回りまわって、不動産市場も低迷することとなります。

5.空き家の増大
来年に限った話でありませんが、
今後、年々と空き家が増加して需給関係が悪化します。
これは、長期的な視点を持たない政治行政により、
新築供給を抑制しないばかりか、促進しているからです。

以上が主な内容です。

上記の要因も含め、様々な要素が
負のスパイラルが起こる方向に向かっています。

前回のバブル崩壊では、日本の根幹が丈夫でしたから、
実需レベルでは深刻な状況までには至りませんでしたが、
今回は、バブル崩壊以上に市場が冷え込む可能性も考えられます。

業界では市場の崩壊が始まっていることを感じているものの、
「止まったら死ぬだけの自転車操業」から
止めるに止められないというジレンマに陥り先行き不安を吐露する方も多くいます。

そうは言っても、住宅は必需であり、
そんな悲惨なことにはならないだろうと考える方も多くいらっしゃいます。

あくまでも実需であれば、
不動産価格の上下を気にすることなく、
家計に支障がないなかであれば、
消費財として保持することは支障がございません。

それでも、不動産はクルマのように廃車も輸出もできないので、
処分もしくは活用ができない不動産は保持しないこと、
売却するなら、消費税増税までがお勧めです。

首都圏の市場状況

  • 2018.12.23 Sunday
  • 10:58

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下落

今年も残すところ一週間余りとなり、
忘年会に参加された方も多いかと思われます。

先日、東京駅近くで開催されました忘年会では、
・大手仲介業者の仲介本部長
・大手仲介業者の都内の支店長
・神奈川県の湘南、相模、県央の仲介業者社長3名
・大手ハウスメーカーの役員を退職された放浪旅人
と私の7名が集まりました。

忘年会の話題の大半はたわいもない話ですが、
やはり、業界の話しにもなります。

都心部や神奈川県の人気エリアでは、
上昇しているまではないものの堅調な状況です。

東京都、神奈川県の郊外、
埼玉県や千葉県の中心部、都心に近いエリアでは、
需給関係が崩れ、売れ行きが悪いようです。

千葉県では、今まで鼻息が荒かった市川、船橋、浦安の
東京湾岸エリア(総武線エリア)でも
市場はかなり厳しいらしく、
不動産業者の買い取りは慎重で、
在庫は赤字でも処分して損失を拡大しないようにしているとのこと。

総武線エリアが厳しいのであれば、
常磐線エリアの厳しさが腑に落ちました。

来年は消費税増税が控えているため、
その前に駆け込み需要が発生することが予想されます。

結婚や出産と同じように、
平成最後に、新元号元年に、家を買おうという特需もあるかもしれません。

しかし、これらの特需は来年1年限りのもので、
長期的なトレンドは、需要と供給の大幅なギャップが継続、
さらに拡大していくことから、
今年以上に厳しい状況になっていくことが予想されます。

私個人でも、来年、母がケアハウスに入居することから、
実家の売却を進めるべく、週明けの25日から事前手続きに入ります。
売却そのものは来年で、具体的なタイミングは未定ですが、
今のうちにいつでも動けるように準備をしているところです。

もし、近々、不動産の売却を予定されている方は、
来年の絶好機を逃さないよう、お早めの準備とご検討をお勧めします。

買い手とライバルの動きを分析する

  • 2018.12.15 Saturday
  • 17:46

JUGEMテーマ:住宅

競合

昨日、同じマンションにて売り出されている4つの物件を
お客様(購入側)と一緒にご見学してきました。

売却をするときには購入側の動きを、
購入をするときには売却側の動きを見定めることにより、
どのように動けばいいのか、ご参考になると思います。
今回の事例をご参考してみてください。

マンションは4棟で構成される大規模なもので、
約30年、方位はどの物件もほぼ南向き。

戸建て、マンション問わず、
築年数が長く経過すればするほど、
各物件の差が生じてきます。

今回のご見学物件では、
お客様が迷うことないほど、特徴が分かれていました。

各物件の特徴は、

1.3階 数年前にリフォーム、小奇麗に使用されている

2.5階 売主側業者から預かった鍵が開かない

3.6階 全面リフォーム済み物件

4.5階 きれいには使われているも新築時よりリフォームなし

この4件をご見学いただき、お客様は1の物件を候補とされました。

まず、鍵が開かず見学ができなかった2の物件は論外です。
このような対応となる業者に売却の依頼は避けた方が賢明です。

3の物件は価格面から見送りとなりました。
フルリフォームですから他の物件よりも高くなるのは致し方なく、
ここは、コストパフォーマンスの考え方ですので、
購入側の意向とたまたま合わなかっただけと考えられます。

4の物件にてリフォームされていないことそのものは問題ございません。
ただ、他の物件との状況から価格設定を考える必要がございます。

現在、1の物件と4の物件では約100万円の価格差がありますが、
内装状況(リフォームの費用、印象など)から、
もう少し価格で差をつける必要がございます。
もしくは、1の物件が売れるまで待つか。

あくまでも推測で、実際のところはわかりませんが、
今回選ばれた1の物件の方がどのように考えたのか。

3のフルリフォーム物件を好まれる方がきたら仕方ない。
2の物件のような対応をする業者には頼まない。
一番の競合となる4の物件と比較して、上になれるような販売条件とする。

実際には、一般の方が、各物件との比較をしたり、
買い手側の動きを分析したりすることは難しいと思います。

しかし、不動産業者、担当者からの分析や提案を鵜呑みにすることなく、
もし、自分が買い手だったらと立場を置き換えてみて、
自分の物件が選ばれるためにはとご検討しご判断ください。

私も不動産を売却するときに、
自身の欲や願望を優先してしまいがちで、
人のことは言えるような立場ではないのですが、
相手あってのことですので、とても大切なこととなります。

週刊東洋経済:新築の急減速と超老朽化のダブル危機

  • 2018.12.09 Sunday
  • 13:13

JUGEMテーマ:住宅

マンション

 

週刊東洋経済にショッキングなタイトルの特集が掲載されました。

特集「マンション絶望未来」
内容は大きく二つに分かれています。
1)マンション市場、2)既存マンションの維持管理

マンション市場では、新築マンションの売れ行きが思わしくなく、
平成初期のバブル並みに上がったマンション価格は、
今年をピークとして下落傾向に向かうと予想されています。

来年には消費税増税が待ち構えており、
駆け込み需要が最後の宴(売り時)となるでしょうか。
これは、新築、中古、戸建て、マンションに限らず共通し、
土地は半年前の来年3月までとなります。

既存マンションでは、
ハード(建物)とソフト(所有者)の
ダブル高齢化に伴う管理状況の悪化がする案件が増加する。

消費税の増税、収入の減少、物価の上昇などから、
管理費等の滞納も増えることが考えられます。

これから何が起きて、どう対応するべきか、
不動産を所有している方、これから購入される方、
必見の内容ですので、ご覧になってみてください。

週刊東洋経済2018-12-8号
「マンション絶望未来」
新築の急減速と超老朽化のダブル危機
https://store.toyokeizai.net/magazine/toyo/

新築バブルの崩壊、老朽化の恐怖――。
好調が続いてきた新築マンション市場が変調を来している。
需要がついに息切れし、在庫が膨張。

もう1つの危機は、
積立金が足りず大規模修繕ができないマンションの急増だ。
マンションをめぐる絶望未来の実相。

・値上がり限界、新築市場は大失速、築40年以上の老朽物件が社会問題に
・実情ルポ&データ 新築マンションが売れなくなった!
・免震・制振偽装 KYB問題の余波でタワマン建設に波乱 
・羽田の新飛行ルート 目黒、港、新宿の住宅地を襲う騒音
・五輪選手村跡地 4100戸の割安物件でマンション業者が恐れること
・業界震撼の大胆データ タワーマンションの勝ち組、負け組 実名ランキング
・高齢化・管理不全・空き室 「廃墟化マンション」の最前線
・タワマンの大規模修繕 何が難しいのか
・悪質コンサルが跋扈 大規模修繕で気をつけること
・当事者が語る 設計コンサルと修繕工事業者 談合の舞台裏
・100年マンションを作る 管理組合運営のツボ8カ条

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