不動産競売の概要

  • 2016.11.25 Friday
  • 18:35

JUGEMテーマ:住宅

 

不動産競売は、債権者が、民事執行法に基づいて不動産の売却を裁判所に申し立てることにより始まります。この手続きにより売却された金銭を債権回収(借金返済)に充てます。この一連の流れが不動産競売、競売により売却される不動産を競売不動産と言われます。

不動産競売には3種類あり、不動産に対する強制執行としての強制競売(事件番号の符号がヌ)、担保権の実行として不動産競売(事件番号の符号がケ)、換価のための形式競売になります。

不動産競売において、裁判所は手続きを主宰するだけで、物件に関して一切責任を負わず、落札した人(買受人)を保護する法律もなく、物件に関するリスクや負担は買受人が負うことになります。

不動産屋が取引に介在する一般的な取引では、消費者を保護する宅建業法があり、不動産屋が安全を確保するために動きます。しかし、不動産競売のサポート業としては資格も不要で、広告の規制などもないことから、不動産屋の業務と区別して考える必要があります。

不動産競売の基礎となるのは民事執行法ですが、ここではあくまでも競売の手続きを定めているだけで、不動産そのものに対しての取り決めはございません。

実務として、手続きから手配、費用の負担はすべて買受人の負担となります。買受人の行う作業は、物件調査、入札手続き、買受手続き、引渡しの強制、強制執行などとなります。

この他に、マンションの場合は管理会社との手続き(滞納した管理費等の清算)もあります。これらの強制執行や管理費等の負担は、後日、前所有者に請求(求償)できますが、債務整理での強制売却ですから現実的には回収は困難です。

競売不動産を買い受けるために調査を実施し、入札する意思が決まりましたら、入札の手続きを行います。入札をした場合、取り消しや金額の変更はできません。もし間違えた場合は、そのまま買い受けるか、入札保証金を放棄して買い受けるのを止めることになります。

調査を実施するに際しては、室内の見学は現実的には困難です。唯一、差押え債権者からの申し出があり、必要と認められたら許可がでる(見学可能)ときもございますが、協力も得られなければ、許可も出づらいと聞きます。

入札の手続きに不備がなく、買受人の資格も適正で、入札金額が最高価となれば、晴れて購入できることになります。購入後に物件に問題があったとしても、瑕疵担保責任は誰にもないため、買受人の負担となります。

なお、競売不動産を購入する際に借入金(住宅ローン)を利用することも可能です。(手続きは少し煩雑になります)

昔のように反社会的勢力が絡んできたり、明け渡しで困難を極めたりということは少なくなりましたから、調査から買受まで失敗が許されないことから、慣れていない方(不動産売買も含め)はプロの利用をお勧めします。

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買うなら今、売るなら年明け

  • 2016.11.13 Sunday
  • 10:11

JUGEMテーマ:住宅

 

米国の次期大統領がトランプ氏になるようです。選挙当日から連日、トランプ氏の報道で埋め尽くされ、築地市場の豊洲移転、東京五輪などの問題は飛んで行ってしまいました。一番ホッとしているのは、石原元都知事と森元総理でしょうか。

さて、トランプ氏が大統領に就任して世界に悪夢が襲うような雰囲気となりましたが、英国のEU離脱と同様、今すぐどうこうと直接の影響はないように思います。それよりも怖いのは、景気や世相に厭戦的な嫌な雰囲気になることです。

今回の米国大統領選挙、英国のEU離脱ともに、選挙結果を左右したのは経済格差と言われています。

日本でも同じような状況に陥っており、特に中流層の家計は傷んでおり、そこにネガティブな雰囲気が流れてくれば、消費は止まり、内需の占める割合が多い日本経済にも影響が出ます。

しかし、日本の特性として、良くも悪くも、熱しやすく冷めやすいというものがあります。今年一年を振り返っても、日々のニュースを見ていても、話題になれば一斉に報じられ、次の話題が出れば、ばっと移る。

これらのことを総合的に考えますと、大統領の交代に伴う不透明感、年末という時節柄から購入層の動きは鈍くなると思われます。

そして、新年に変わりますと、過去のことはリセットされ、新年に再スタートという動きが出ます、特に反動から一瞬ですが、ぐっと活発化することも予想されます。

この結果、売るなら新年早々の反動期がチャンスとなります。今から始めますと、しばらく売れていない感が出てしまいます。新鮮味を出すことも踏まえて、年明けからスタートダッシュをかけるのがお勧めです。

この場合、年が明けてから販売の検討や依頼をすると出遅れることになります。年内に販売の検討、年末ギリギリに依頼をして、年末から公開して徐々に持ち上げて、年始早々からピークに達するという流れにすること。

依頼する会社は、年末年始でも臨機応変に対応できる、少なくともメールや資料送付には対応できる会社や担当者をご選択することが成功の秘訣です。(今年のお盆休みもこれで成功する方は多数、売却、購入ともに)

また、このことを考えれば、買う人にとっては、年内がチャンスとなります。購入層の動きが活発でないなか、一人活発であれば、良いとこ取り、好条件での購入も可能になる確率も高まります。

このように、株にしても、不動産にしても、相場が立つものは、人の行く反対へ進む方がいいことがある確率が高まります。

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任意売却の相談

  • 2016.11.11 Friday
  • 17:21

JUGEMテーマ:住宅

 

後ろ向きな売却となる任意売却では、担当する不動産業者、担当者の見極めと信頼関係が大事となります。信頼関係を築くためにも、円滑に進めるためにも、ご相談時にお伝えいただきたいことがございます。

1.債務の状況

抵当権等の担保内容は、登記情報でも確認は取れますが、それぞれの債務の状況については、所有者の方しか知りえませんので、各債務がどのような状況となっているのかをお伝えください。

また、住宅ローン以外の債務(マイカーローン、教育ローン、カードローン、消費者金融など)についても所有者からお伝えいただきます。この他に、税金関係、マンションであれば管理費等などもあります。

2.物件の状況

所有している不動産の基本的な部分は不動産会社にて準備しますが、建物に関する詳細や現在の使用状況などをお伝えいただくことが、売却を考える場合に必要となります。

3.所有者の状況

所有者が共有の場合、全員の意思を統一する必要があります。さらに大事なことが連帯保証人についてです。延滞をし、売却でも支払いきれない債務がある場合、連帯保証人へ請求が行きます。早めにお伝えいただくことが大切なことになります。

以上の内容を漏らすことなく伝えていただき、今後の方向性を不動産会社などと打ち合わせることになります。

ここで、検討することもなく「任意売却しかない」と決めつける業者は避けた方がよいと思われます。なぜなら、依頼者の利益よりも自社の利益になるかどうかで判断しているためです。

段階的に間に合うようであれば金融機関へリスケジュールなどの相談をして、そのまま暮らせることもあります。(任意売却などもってのほか)

また、住宅ローン以外の債務が多い、不動産売却で得られる金額が少ない、不動産の状況が厳しいなど、競売での売却に任せてしまう方がいいこともあります。

いずれにしても、依頼者の状況を理解してくれる、任意売却だからといって通常の売却よりも手を抜かない、など、業者の選定は大事なポイントになります。(金融機関への調整という難しい仕事もあります)

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延滞から競売、立ち退きまでの流れ

  • 2016.11.11 Friday
  • 16:37

JUGEMテーマ:住宅

 

住宅ローンの返済が滞り始めると、競売から引渡しに至るまで、様々な段階を経て進んでいきます。

延滞が始まると、まず、金融機関から、ご連絡、督促状、最終通告書など、徐々に厳しい言葉の文面へと変化しながら通知が届きます。自宅や勤務先への訪問や電話なども併用し、それでも返済に改善が見られない場合、次の段階へと進みます。(6ヶ月前後)

最終通告書では、「期限の利益喪失」と「代位弁済」、「信用情報機関への登録」という言葉が並びます。

期限の利益喪失とは、分割での返済が許されなくなり「今すぐ返せ」と言われる、待ってくれる(期限の利益)がなくなるということです。

代位弁済とは、金融機関から保証会社へ債権が譲渡され、その代わりに保証会社から金融機関へ代わりに返済されます。金融機関によっては、債権回収会社を利用することもあります。

信用情報機関への登録は、世間で言われるブラックリストへの登録です。延滞中でも登録されますが、その時点では黄色信号点滅程度で、それが赤信号(OUT)へとなります。

この後は、保証会社や債権回収会社へと移管された後は、原則として、競売手続きに入ります。不動産へ設定された抵当権が実行され、裁判所への競売申し立てが行われます。申し立てを受けた裁判所は差押えの登記を行い、同時に債務者へ競売開始決定の通知(特別送達)がされます。

延滞中からでも任意売却を始まることもございますが、この差押えから始まることが一般的です。競売の申し立て、開始決定という言葉で、もうダメだという段階ではなく、取り下げも可能です。

競売の申し立てがされると、裁判所からの命令を下に執行官、評価人が調査をするために自宅へ来ます。これは法的な強権があり、拒んでも鍵の強制解除、場合によっては警察も出て、自宅内まで調査が行われます。(これは精神的なショックが大きい)

この調査と並行して、債権者を確認するために「配当要求終期の公告」が行われます。これは、債権がある人は申し出てくださいと呼びかけるもので、一般に公開されますので、それを見た不動産会社(任意売却専門)から一斉に営業の攻勢がかかります。(さらに高利貸し、宗教なども)

調査が完了し、準備が整いますと、競売での売却手続き(期間入札)が始まります。そして、入札期間開始の1週間前までに(実際には3週間程度前)、競売不動産に関する情報(三点セット)が公開されます。

この三点セットでは、不動産の詳細の他、所有者・債務者の状況なども記載されております。BITというサイトでも公開されており、誰でも閲覧は可能です。

そして、期間入札が過ぎ、最高価格申出人(買受人)が決まって、裁判所が売却許可が出れば、買受人の代金納付、所有権の移転となります。この時の代金が債権者へ渡されて抵当権は抹消されます。なお、返済しきれない債務は残ります。

競売により所有者が変われば、居住・占有している債務者は権限のない居住・使用となるため立ち退かなければなりません。立ち退くのが前提ですので、立ち退き料などは貰えません。(早期立ち退きなどで例外的に授受されるときもあります)

なお、債務者所有者側からの視点のため、賃借人などのケースは割愛いたします。

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任意売却や競売から見る住宅購入

  • 2016.11.11 Friday
  • 14:20

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任意売却、競売。以前なら、事業の失敗、ギャンブルなどの浪費などがイメージされますが、現在は、住宅ローンの返済苦(延滞)が過半を占めております。

それでは、なぜ、住宅ローンの返済を延滞してしまうのか。主な理由は次の通りです。

1.収入の減少。会社の倒産やリストラ、病気や介護などの生活状況など、本人自身の問題というよりも不意に襲ってきた要因による収入の減少から返済に耐えられなくなった。

2.無理な返済計画。購入時に、身の丈に合わない豪華高価な住宅を購入した、営業マンの言葉を鵜呑みにして検証することなく借り入れをした、などの返済計画の破たん。

3.投資の失敗。株などの債権による損失、不動産投資においての空室や修繕費用の増加などの負担増を家計の収入で支えられなくなった。

4.ギャンブルや消費などの浪費。そもそもこのような生活習慣の方は、住宅ローンを組んで家を買う前に留まってしまうため(買えない、買わない)、思ったよりも住宅ローンの破たんは少ない。

5.離婚。離婚によって住宅ローン破たんへと進む場合、共働きで購入したため片働きの収入では返済できない、養育費との二重負担に耐えられないという金銭面と、一人暮らしになった生活習慣の乱れや、やけになる精神面からの二つに大別される。

ケースによっては、これらの要因が重なり合うこともあります。

任意売却や競売の現場を見ていますと、つまるところ、購入当初にこうなってしまう種があったんだと思うことが多くあります。

どうして、そんなに高額な住宅ローンを組んだだろう、収入の減少、家族の状況変化への対応力がない(くらいの高額な住宅ローン)、そもそも不動産の選定ミス、などなど。

車を運転すれば事故にあうリスク、旅行に行けば事故にあるリスク、スポーツすれば怪我をするリスク、そもその、生きていれば、災害や病気にあたってしまうことはあります。

リスクがあるから買わない、というのは、危険だから何もしないで家に引きこもる(それでも災害リスクなどはある)。というのと一緒です。

リスクがあるなら、そのリスクをどのようにコントロールするのか。マネジメントの問題です。

簡単に言えば、価値が下がりづらい不動産を選び、返済負担をなるべく軽くする、そのような住宅購入へ進むということです。

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任意売却の基本とメリット

  • 2016.11.11 Friday
  • 13:38

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所有者の意思により売却することは全て任意売却ですが、不動産市場のなかで「任意売却」と呼ばれる取引は、売買代金と手持ち資金にて不動産に設定されている担保権等の解除が見込めないため、債権者側と調整・配分することで、売却に際して支障となる担保権の解除(抹消)をしてもらうことにより成就する売却のことを指します。

一般的な売買契約の約款の中には、「売主は買主に対して、本物件について、所有権移転の時期までにその責任と負担において、先取特権、抵当権の担保権、地上権、賃借権等の用益権そのほか名目形式の如何を問わず、買主の完全な所有権の行使を阻害する一切の負担を除去抹消しなければならない。」という条項が盛り込まれております。

もし、この条項を守れなかった場合、違約金等が発生いたします。条項を守るために抵当権等を解除しなければなりませんが、金融機関側は「全額返済ならいつでも解除に応じますよ」という姿勢のため、解除に要する金銭を用意する必要があります。

売買金額が返済額を下回っていても手持ち資金でクリアできれば問題ございません。しかし、日々の返済で苦しんでいる方に、そのような余裕資金があるわけでもなく、このままでは売却できません。

住宅ローンの返済を滞りなくしているのであれば、住み替えができないというだけですが、延滞している方の場合、一定期間が過ぎると代位弁済から競売へと進んでいき、いつか、法に基づいて強制的に売却(競売)されてしまいます。

明確にまとめますと、住宅ローンの返済を延滞している、売却しても全額返済できない、競売になる前に債権者と協議のうえで債務整理をする、その一環として売却するというのが任意売却となります。

不動産を手放して、債務が減る、という結果だけを見れば、競売でも結果は同じです。それでも、任意売却をするには、それなりのメリットがなければなりません。

任意売却のメリット

1.競売よりも高く売却できれば、債務が圧縮できて、売却後の返済負担が軽減できる。

2.競売よりも早く債務整理ができて、早く新しい生活のスタートができる。

3.任意の売却のため、買主側と売却や引渡しの条件などの交渉ができる。

4.債権者側との協議調整による売却のため、売却後の返済などにて話し合いの余地が生まれる。

5.公的な競売ではないため、売却の事情などを第三者には装うことができる。

6.能動的な売却になるため、強制的で受動的な売却よりも精神的な負担が少なくなる。

主なメリットは以上の通りです。状況や考え方によっては、この通りではないこともございますが、どのように進めればよいのか、できれば、任意売却と競売、通常の売却もすべて網羅したプロに相談してご判断されることをお勧めします。

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サービス残業を取り締まるだけで良いこと尽くめ

  • 2016.11.09 Wednesday
  • 18:57

JUGEMテーマ:住宅

 

長時間労働による過労とストレスから自殺者が続いている電通で、違法な長時間労働の他に、残業代が適切に支払われていなかった疑いも出てきたと報じられております。

この報道を聞いて、残業代が支払われていないことを、なにを今さら、今になって取り上げているのか、とても違和感を抱きます。

長時間労働、サービス残業、サービス出勤など、ほとんどの会社で行われており、電通が特別な存在ではない。もっとひどい会社、社会問題として定着したブラック企業など山のようにあるかと思います。

今回、自殺者が続いた電通をターゲットとしてやり玉にあげて、一時的な溜飲を下げようとしていますが、根本的なところから直さなければ同じことが繰り返されることは、政治資金の問題を見ても容易に想像できる。

安倍政権は「働き方改革」と称して、同一労働・同一賃金などの政策を打ち出していますが、相変わらずのピンボケにて、より酷くなることは容易に想像できます。

米国にて、泡沫候補と言われたトランプ氏が大統領になることになりました。この要因となったのは、グローバル社会が浸透した結果の格差社会、国民の疲弊、中産階級の崩壊と言われています。

これはまさに、労働の問題で、同じような不満が日本でも蓄積しており、よく、米国の現象は、10年後に日本の現象となると言われるように、10年後には、あっと驚くような人が総理大臣になるかもしれません。

サラリーマンが結婚、子育て、マイホーム取得と人生設計を立てられる環境を作ることが必要と思います。

そのためにも、サービス残業・出勤を徹底的に取り締まるべきです。残業や休日出勤がいけないと言っているわけではありません。残業代、休日出勤手当てをきちんと出すことを、企業に徹底させることです。

そうすれば、留保金が労働者へ分配され、また、人件費節約のために長時間労働を是正する、さらに、労働生産性を高めて、企業、日本の力をつけることができます。

また、長時間労働が改善され、労働生産性が高まることにより、収入を減らすことなく、ゆとりある生活が過ごして、健康で充実した人生となります。

そして、日本の過半を占める国内需要が喚起され、景気回復、政府や日銀が求めるインフレ目標も達成できると、良いこと尽くめだと思えます。

日本の政治家は「外国では」という言葉を好むようですから、それなら、ドイツの労働政策を見習えばいいだけ。しかし、大企業や富裕層、さらに自身の欲だけを考える小さい政治家ばかりの日本では厳しいですかね。

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維持するコストを考えた判断が必要

  • 2016.11.09 Wednesday
  • 08:32

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博多駅前の大陥没事故には驚きました。今回の事故は新規の工事ですが、数年前には、高速道路のトンネル崩壊事故もあり、社会インフラの老朽化が目立ってきました。

昨夜、クローズアップ現代で、前東京五輪頃に建築されたモダン建築が老朽化し、維持が大変になってきているという特集がされました。

社会インフラ、建築物のいずれも、メンテナンスを継続していくことが必要で、そのためには膨大なコストが必要になります。

そのことまで考えが及ばず、次回の東京五輪で、レガシーなどという分かるような分からないような英語表記で、またもインフラを作ろうとしている。

現在、社会問題となりつつある社会インフラの老朽化とメンテナンスコストの負担による財政や家計の悪化を、政治家、スポーツ団体、スポーツ選手は考えて発言しているのか。

使えるものがあるなら使えばいいのに。これは住宅でも同じで、家余りの時代に、大量供給を続けている。

下記のサイトにて、東京五輪後の日本社会を予測しています。かなり現実的な推測で、そのことを考えながら、社会も家も進んでいくことが大事かと思います。

日本のインフラが朽ちていく!五輪後の悲惨な未来予想図 http://diamond.jp/articles/-/107176  「経済活動のベースになるインフラは、東京五輪までがピーク。われわれはその利便性を享受できる最後の世代だ」

(将来の予測)

鉄道会社が赤字に耐え切れず、ついに路線の運行区間を縮小してしまった。

地方の道路でトンネルの崩落事故が起きたという、もはや日常茶飯事となったニュースが流れる。

地下鉄の駅に向かうが、メンテナンスのため運休中だ。やむなく、タクシーに乗り込んだ。

沿岸部に林立したタワーマンションは、莫大な解体費用を捻出できず、老朽化が目立つ。当然、その不動産価値は暴落中だ。

再三の料金の値上げにもかかわらず、上水道の水質悪化で、水道水が飲用に適さなくなってから久しい。

警察官が減る一方、街のスラム化が進み、夜間に女性高齢者が1人で出歩けない時代だ。

こうなってしまうのは、政治家そのものと政治システムが根本的な原因である。

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これは押さえておきたい!〜住宅・不動産に関わる、使える統計情報〜

  • 2016.11.08 Tuesday
  • 18:49

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国土交通省の「既存住宅ストックの活用による共同住宅の居住水準に関する検討会」第1回目の配布資料から、有用な統計情報が公開されていますのでご紹介します。

この検討会の主旨は、既存ストックを活用した新たなセーフティネット住宅の整備に向けた取り組みの一環で、制度的な枠組みを固め、来年の通常国会に提出するものです。

わかりやすくいうと、セーフティネット住宅とは、低額所得者・被災者・高齢者・障害者・子育て家庭・その他、住宅の確保に特に配慮を要する方々向けの住宅を指しますので、本検討会はそういった方々へ向けての既存住宅、特に空き家などを活用・整備していく枠組みを検討していくものになります。

本来は上記の主旨ではありますが、本会で配布された 「住宅セーフティネットを取り巻く状況」 という国土交通省の資料には、会の主旨とは別に、我々が見て確認しておきたい統計資料が掲載されています。そのいくつかを紹介すると・・・

★単身世帯数は全世帯類型の中で1位(約33%)、今後も2位以下との差は増大 ・・ 将来的にもさらに増加する、これからは広いファミリータイプよりも手ごろな広さの単身者・二人用の住宅が中心になる。広さよりも利便性がさらに重視される。

★30代男性の年収は平成10年から比べて10〜13%も下がっている。 ・・ 今後の住宅価格は弱含み。中古で売却する際の価格下落圧力となるため、購入時から予算を抑えておく必要がある。

★30歳未満の単身世帯の消費に占める住居費割合は40年間で5倍に ・・ 若い単身世帯から住宅へ求める内容が高まっている。

★「その他空き家」(=真の空き家)で、耐震性がない住宅は42% ・・ 国としては耐震補強よりも新築へ建替えることを求めているのが本音。

不動産投資をされる方は必須ですが、自宅を購入する方、不動産を所有している方にも、押さえておきたい、今さら聞けない統計情報が載っています。

将来の不動産市場、住宅事情を展望するための現状把握資料として、一度ご覧になっていただくことをお勧めします。

【国土交通省】
既存ストックの活用による共同居住型住宅の居住水準に関する検討会
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk2_000033.html
同上・配布資料3 「住宅セーフティネットを取り巻く状況」
http://www.mlit.go.jp/common/001151587.pdf

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不動産登記法の基礎

  • 2016.11.06 Sunday
  • 11:03

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不動産登記制度は、不動産の表示および権利に関する事項を登記記録で公示することにより、不動産に関する権利を保全し、取引の安全・円滑をはかる制度です。

(目的)第一条  この法律は、不動産の表示及び不動産に関する権利を公示するための登記に関する制度について定めることにより、国民の権利の保全を図り、もって取引の安全と円滑に資することを目的とする。

不動産の登記は、表示に関する登記、権利に関する登記の2種類があります。

1)表示に関する登記

不動産の物理的形状、位置などを登記簿に記載することにより、不動産の客観的現況を公示する機能を持ちます。登記記録の表題部に記録されます。

2)権利に関する登記

過去から現在の権利変動の経緯および権利関係を公示する機能を持ちます。権利部の甲区に所有権に関する事項、乙区に所有権以外の権利(抵当権、賃借権など)が記録されます。

権利に関する登記は、原則として登記権利者と登記義務者が共同してしなければならないと定められております。(第60条)

その中で、所有権移転登記が最も代表的な登記になります。

売主が登記義務者、買主が登記権利者となって、共同で所有権移転の登記を申請することになります。また、抵当権設定登記も、(新)所有者が登記義務者、金融機関が登記権利者となって共同申請します。

これは、登記義務者の知らないところで不利益な登記がなされてしまうことを防止するためです。

この他に不動産登記法では、信託、仮登記、などなどの登記手続きが定められております。

一般的な不動産売買では、権利関係も単純なケースが多くてわかりやすいですが、任意売却から競売に関しては、差押えなど入り組んだ状態になっていることも多くて注意が必要です。

不動産登記の専門家は司法書士になります。日常では馴染みがない職種ですので、知り合いがいない方などは、不動産業者へ相談して取り次いでもらいます。

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