老後資金は2,000万円で足りるのか

  • 2019.06.16 Sunday
  • 15:05

JUGEMテーマ:住宅

老後

 

金融庁の審議会がまとめた
報告書「高齢社会における資産形成・管理」をめぐって、
騒動(メディアだけ?)となっております。

この騒動のきっかけは
「老後資金は年金以外に2,000万円必要」という数字が
政争の具として取り上げられ、
さらに、政府、与党が逃げてしまったことから、
火に油を注ぐ結果となって、逆に目立ってしまったというもの。

当初、この報道が一報されたとき、
そんなものかな、と、当然のように受け止めました。

もともと、年金だけで暮らしていけると思っている方は少数派で、
年金不安、老後不安で、現在の経済、社会に暗い影を落としていた。

それが、具体的な数字として出てきたことで
現実的に考えるきっかけとなりました。

今回の2,000万円が不足するというモデルは、
収入(年金)が21万円、支出が26.5万円、
毎月5.5万円(年66万円)の赤字となり、
30年間の合計した金額が約2,000万円となるというもの。

数字はあくまでも平均値で、
国民年金だけなら夫婦で約15万円で赤字額はもっと大きくなり、
共働き世帯なら赤字なしとなる。

ただし、このモデルケースで気になったのは、
支出26.5万円のなかに
「住居費がほぼ入っていない!」こと。

もし、賃貸住宅、もしくは、サ高住や老人ホームなら、
(私の母のケースで毎月なんだかんだと約15万円)、
収入や貯蓄はもっと必要となる。

さらに、自宅で天寿を全うするギリギリまで生活したとしても、
修繕費用などが必要となってくる。

モデルケースでは、これを子どもに負担してもらう
二世帯住宅を想定しているのか。

核家族化した現代社会に、
昔ながらの生活スタイルで考えているのかもしれない。

正直なところ、現在の試算で、かつ、甘い部分もあり、
年金以外の老後資金は2,000万円では不足する世帯も多いのではないか。

この報告書を基に考えれば、
共働き世帯で、退職金を2,000万円超をもらい、
亡くなるまで暮らせる住居を持っていること、
(もちろん住宅ローンなし)
これが、老後を不安なく暮らせる前提条件となる。

これ以外の方(自営業の私も含め)は、
・住宅ローンのない住宅を準備する
・70〜75歳(少しでも長く)まで働く
が、老後を暮らすための必須条件となる。

このためには、
・早めに手ごろな価格の家を購入し、せっせと返済する
・健康に留意し、研鑽を続ける
ことが今からできることになります。

あとは、年金制度そのものをなくし、
生活保護と統合して、
高齢者を含む低所得者への生活費給付制度と、
政治が変えてくれることに期待するかでしょうか。

団塊ジュニア世代が高齢者になったときの社会はどうなっているのか、
貧困国として暴動が起きるのかもしれません。

いい担当者の選び方

  • 2019.06.09 Sunday
  • 13:59

JUGEMテーマ:住宅

 

営業

 

売主より売却の依頼を受け販売活動に入りますと、
より条件がよい買主を見つけるために、
レインズに販売物件を登録し、
他の不動産会社へも情報を提供します。

今週末、依頼されている物件に、
合計5社の方がお客様とご一緒にご見学にお越しなられました。

5社(5名)の方とお会いしますと、
担当者にもさまざまな方がいらっしゃると感じました。

・フランチャイズ系
 宅建士の資格を保持しておらず、
 基本的には「仲良くなる」「押して押して」の営業スタイルにて、
 勢いにのる、お客様から可愛がられることで売ろうとします。
 いわゆる体育会系の営業です。

・リフォーム系
 近年、中古住宅を購入してリフォームする方が増加しました。
 リフォーム会社としては、購入時からお客様と接することで、
 リフォームの受注に繋げようとします。
 不動産の本質的な部分は不得手としており、
 立地、資金計画、法的な部分を苦手としております。
 建物の内装で夢を描いていただく手法を取ります。

・都内の販売系
 都内では予算的に厳しい方を、
 相場が安い郊外へ誘導してきます。
 地理的な部分(環境、生活、地勢など)が一般の方と同等レベルです。
 予算が合う物件(地域)を多く見せて、物件を比較して
 その中から選んでいただくという手法となります。

・地元系
 地域事情にはとても明るいのですが、
 守秘義務が大丈夫かなと心配になることもあります。
 営業に関してのテクニカル的な手法はあまりなく、
 お客様との信頼関係とお客様自身の判断に委ねる傾向にあります。

・ハウスメーカー系
 売地を買主(建築していただく方)へ勧める営業をします。
 土地に関しての分析と建物も含めた提案に秀でております。
 建物を主に置くため、土地に対して厳しいこともあります。
 特に、建物予算により土地の予算が縮小する傾向があります。

以上が、今週末にお会いしました営業の方々の特徴です。

一般的に良いと言われる営業担当者の特徴は次の通りです。

・資格(宅建)を持っている
・時間を守る
・返事が早い
・様々な情報に強い
・知識を持っている
・分析力がある(メリット、デメリット)
・自身も家を買った(売った)経験がある
・一つの会社に定着している(転勤や退職で逃げない)

ざっと思いつくところをあげてみました。

結局のところ、
信頼できるか、相性がいいか、対応がいいか、など、
人としていいのかどうかになります。
優れた社会人、誠実な担当者をお選びください。

--

不動産の売買は、買いは情報、売りは人、と言われます。

売却をご検討される場合、
販売情報の提供をどのような戦略で展開するのか、
売却を依頼する担当者の経験や知識が優れているか、
売主様のご意向やご事情を共感できるか、
スピーディー、かつ、適切な対応ができているか、などが、
ご売却成否の鍵を握ることとなります。

売って買ってのお住み替えの肝

  • 2019.06.02 Sunday
  • 17:01

JUGEMテーマ:住宅

 

住み替え

 

今週末は「売って・買って(逆も同)」の住み替えの方との
打ち合わせが多くございました。

平均寿命が延びた今日、ご家族の状況、
生活の変化などにより、
同じ家に、一つの家に、
一生住み続けるのは難しい時代となりました。

ライフステージの変化により、
ご所有している不動産を売って、
新しい住まいを買うというケースが増加し、
行政でもこのような状況が今後も増えることから、
既存の中古住宅の流通市場を整備しようとしています。

今年に入って、
新しい元号への切り替え(GW10連休)、
五輪のチケット販売などから、
短期的には不動産市場も活況ですが、
長期的には今後も「空き家が増加していく」ことが見込まれています。

中古住宅の市場を活性化(市場を近代化)しようとしているのは、
この空き家問題が背景にあります。

なぜ、ここまで空き家が増えてしまったのかといえば、
少子高齢化社会の到来が予測されていたにも関わらず、
新築偏重、需要を大幅に上回る新築の供給、
さらに景気低迷(住宅のボリュームゾーンの中間層の疲弊)、
という政治、行政の失策にあります。

今もこの失策は続いておりますが、
それでも、少しでも穴埋めできるように取り組んでいるわけです。

さて、お住み替えをされる際に大事なことは、
「売却想定価格は安全策で」ということです。

需要が旺盛で供給が少ない売り手市場であれば、
見込み発進をしても運よくなんとかなるかもしれませんが、
買い手市場の場合、売却価格が思いのほか安くなることがあり、
見込み違いで、住み替え後の資金不足に陥ってしまうことになります。

なお、売り手に厳しい状況ということは、
買い手には有利ということですので、
お住み替えの場合、
売却価格は想定よりも低くなっても、
購入価格も抑えられることもあります。

ポイントは、購入価格は抑えてでも、
売却想定価格は厳しめに見ておくことです。

なお、売りが先か、買いが先かは、
お住み替えされる方の状況などにより変わりますので、
プロに一度ご相談ください。
一般の方(または買い手側の業者)は、
売却価格を期待値で高くする傾向がありますので要注意です。

消費税増税後の反動減はもの凄いことに

  • 2019.05.26 Sunday
  • 09:15

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10月1日に予定されている消費税増税。
政府は景気が良いから消費税増税は予定通り、
としていますが、
今後の日本経済に致命的な痛手を負うから
再延期にする(総選挙)という噂もちらほらと出ています。

消費税増税が予定通り実施となった場合、
不動産市場にどのような影響が及ぼされるか、
改めて確認してみたいと思います。

■不動産取引のタイミングと消費税

日常的な消費財と違い不動産の場合、
買った(契約)時と支払い(決済)の時の
タイミングが異なることが一般的です。

仮に消費税増税間際の9月30日に契約した場合、
その日(9/30)のうちに決済までたどり着けば、
消費税は8%のままです。

決済が10月1日以降になった場合、
消費税は10%が適用となります。

■消費税の対象となるもの

一般の方(自然人)が売主の場合、
土地建物ともに非課税となります。
法人が売主の場合でも、土地は非課税となります。

仲介手数料やリフォーム、
諸経費などは消費税の対象となります。

■買主側の状況

買主側はすべての不動産に消費税がかかると
勘違いをしている方が多くいらっしゃいます。

質問をいただければ、正しくお知らせいたしますが、
お問い合わせする前(知り合う前)の方にはお伝えできません。

このため、消費税増税前に動き出すこととなります。

■消費税増税の影響

買主側は、10月までに買わない(契約)と、
消費税が上がってしまうから今のうちにと、
これから9月まで駆け込み需要が発生します。

消費税が増税される前に買うなら、
実際には、9月末までの決済が必要のため、
遅くとも8月には買っておかない(契約)と間に合いません。

しかし、一般の方が売主の戸建てやマンションの場合、
そもそも不動産本体は非課税ですから慌てることはないのですが。
(経費は増税となりますが影響度は小さい)

■売主側の対応策

まず、駆け込み需要が発生するこの夏は、
最後の売り時になります。

2020年のオリンピックは表面的に華やかですが、
不動産市場にとって好材料はなにひとつございません。

前回か前々回の消費税増税の際、
10月の増税後、年末まで、買主側からの問い合わせが
1件もないほどに落ち込んだことが、
今でも覚えているくらいの衝撃がございました。

8月からの駆け込み需要に間に合わせるためには、
6〜7月頃から準備を始めておかないと乗り遅れます。

今回の消費税増税後の反動減は今まで以上の
落ち込みが予測されております。

近々、売却を予定されている方は、
お早めのご相談をお勧めします。

売却チャンスを逃さない依頼の仕方

  • 2019.05.18 Saturday
  • 15:28

JUGEMテーマ:住宅

 

営業

 

GWが終わってから、不動産市場は活況となっております。

先週、買主側の担当させていただき、
いろいろな売主側と相対しましたが、
その対応を受けて、
「このような会社に依頼すれば売却もしやすい」
「このような会社に依頼すると足を引っ張られる」
というのがより鮮明に感じることができました。

ご依頼いただきましたお客様の
お仕事やご家庭の事情などで、
火曜日、水曜日にご見学を希望されました。

ある会社は、空室の物件にて、
「火曜日、水曜日ともに定休日だから対応できない、
 かつ、鍵を貸すこともできない、
 こちらの都合に合わない人には、
 買ってもらわなくても結構です」
という回答でした。

ちなみに、こちらは、誰もが知る超大手仲介業者です。

また別の会社では、居住中の物件にて、
「休みの日に出たくないのでダメです、
(売主と弊社にて対応します、との申し出に)
 売主へ休みの日に出ないと言うわけにはいかないので、
 連絡はしません。見学しなくて結構です」
という回答でした。

こちらも超大手仲介業者です。

別の会社では、空室の物件について
「当日は休みですけど、時間の調整をしてくれれば、
 鍵を開けに行きますよ」
という回答でした。

結果、買主は1件しか見学ができませんでしたが、
物件に問題がないということもあり、
見学した物件を購入することとなりました。

先の2件でも、見学することができれば、
そちらの物件を購入したかもしれません。
(結果、3件目になったかもしれませんが)

先の2件では、依頼した業者の対応で、
売却するチャンスをみすみす逃してしまったということになります。

売り物件が多く、買い手市場のなかで、
競合で負けるならまだしも、
依頼した会社の対応の悪さで逃してしまうことを
売主はどのように思うのでしょうか。

実は、「売主はなにも思わない」と思います。

なぜなら、このようなことが起こったことさえ
知ることさえできないからです。

依頼した業者は、休みの日でも対応します、
と口では言っても、実際のところは分かりません。

だから、業者に聞いても意味がありません。

これを解決する手立ては
「一般媒介で複数の業者へ依頼する」
「依頼する会社のバリエーションを増やす」
この2点です。

どのような会社でも、柔軟に対応する意識はあっても、
たまたまタイミングが悪いということもあります。

大手ばかりだと、同じ特色で、同じところに穴が開いてしまうため、
弱点をカバーしあえる業者を組み合わせることが肝になります。

一般媒介で、複数の業者へ依頼することにより、
業者は「うちを通してほしい」という欲望から、
売却するためのベストを尽くすようになります。

これから売却を依頼される方は、
みすみすチャンスを逃さないように、
リスク分散、機会獲得を目指してください。

不動産取引の流れ

  • 2019.05.12 Sunday
  • 13:05

契約

 

JUGEMテーマ:住宅

 

今週末から実感できるほどに不動産市場が活況となってきました。

このタイミングでご売却をお考えの方は
お早めに動かれますことをお勧めします。

急がしすぎるとお考えの方は、
8月からのシーズンに合わせて、
7月頃からご準備を始めることをお勧めします。
(第二シーズンは消費税増税が前提です)

さて、シーズンが始まり、
今週は、売主、買主それぞれ複数の方より、
不動産取引の流れのご質問がございました。

■一般的な不動産取引の流れ

1)交渉

販売されております物件に対して、
買主側より購入の申し込みが書面で入るところから、
売買条件の交渉、調整が始まります。

担当業者、担当者がそれぞれの窓口となり、
売買金額、取引条件、期日などをやり取りします。
この内容が合意となりましたら「契約予定」となります。

契約予定に加えて、買主側の融資内諾が出ましたら、
実質的に販売は停止となります。

2)契約

合意した内容を書面に記し、売主、買主の双方が署名押印し、
手付金の授受を行いまして、契約が成立します。
契約前に主に買主に対して「重要事項説明」が行われます。

3)取引準備

買主側は契約後速やかに住宅ローンの手配を行います。
売主側は引越し、家財処分、境界確認、登記などの手配を行います。

準備が順調に進み、先が見えてきましたら、
決済(所有権移転、引渡し)の日程調整に入ります。

4)決済

契約内容に基づき、代金の授受、引渡し、所有権移転、登記手続きを行います。
住宅ローンはこのタイミングで実行されます。

この決済が終わりますと、
買主は引越し、リフォーム(解体)へと進みます。

以上が一般的な不動産取引の流れとなります。

不動産そのものの状況、売主、買主のそれぞれの事情などもあり、
細かいところはケースバイケースで微調整をしながら進みます。

先を見通し、スムーズに流れていけるか、
バタバタしながら進むのか、ここが営業ができるかどうかの分かれ目です。

大きな2つの波に乗れるかどうかが成否の分かれ目

  • 2019.05.05 Sunday
  • 10:40

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流行

 

 

不動産の市場にも動きに一定の法則があります。

ファッションなど洋服の販売では、
今の時期であれば、
暑い日が続き始め、
夏を感じ始めると夏物が売れ始めます。
リサイクルショップなどでも、
今の時期に夏物を持ち込むと高く買ってもらえます。

不動産であれば、
気候要因もありますが、
年間のイベント時期に影響を受けます。

家のタイプにもよりますが、
新築でお正月を迎えたい場合、
GW頃に土地を買わないと間に合いません。

夏休みに引っ越したい、
秋の結婚時の新居に買いたい、など。

また、動き始める流れも
流行が進んでくる流れに似ているかもしれません。

関東圏で言えば「のの字の法則」があります。

都心からスタートし、
城南・神奈川>城西・多摩>城北・埼玉>城東・千葉、
という順番に動きが派生してきます。

イメージとしては「ウェーブ」です。

都心に石が投げられ、
水の波紋が「のの字」のように移ります。

どうしてこのように流れるのか、
これは予算と相場との関係です。

都心で探し始めた人が価格が高くて、
城南・神奈川に流れる。

城南・神奈川で探し始めた人が価格が高くて、
城西・多摩へと、
という感じで流れてきて活性化するためです。

GW中に神奈川県の同業者に会った際、
GW後半(5/4〜5/6)の予定が入り始めていました。

今年は、改元と消費税増税があるため、
平年よりも勢いが出る年ですので、
早く強く、波が寄せてくると思われます。

第一波は、GWから6月、
第二波は、夏休みから9月。

そして、強い波が寄せてきた後、
反動で、大きな引き波(需要減少)が発生します。

この波にうまく乗れるかどうか、
引き波になる前にたどり着けるかどうかが、
売却の成否を分けます。

売却時の家財処分費用

  • 2019.04.28 Sunday
  • 10:30

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家財

 

最近多い仕事が「引越し後の家財処分」です。

インターネットで「家財処分、遺品整理」などの言葉で検索すると、
多くのサイトが検索結果で出てきます。

最近、急激に需要が増えている分野であるため、
対応する業者の質がバラバラ。

電話に出ない、
約束を守らない、
サイトに書いてある価格と実際の価格が違いすぎる、
見積りに根拠がない、
言葉遣いが悪い、
服装がひどい(ジャージとか)、
などなど。

黎明期には、雨後の筍のように、
新規参入業者が乱立します。

その後、価格やクオリティなどにより淘汰され、
生き残れる業者、撤退していく業者に選別されます。

ただ、家財処分の需要は益々増えていくことから、
今しばらくは、質の良い会社、悪い会社が混在した状態が続きます。

サイトに「一式5万円、10万円」と書いてあっても信用しないでください。

お住まいの広さや家財の量によって価格は異なりますが、
一戸建て(100平米前後)で30〜50万円、
マンションでも20〜40万円程度はかかります。

お住まい中の単純な処分であれば、
残す家財も多いでしょうから
サイトに書いてある価格のこともあるかもしれませんが、
売却に伴う処分の場合、一切合切のため、費用は増えます。

また、売却に際しての処分の場合、
トラブル防止のために徹底する必要があり、
安かろう悪かろうの業者に頼むとトラブルにもつながります。
戸建ての場合、庭にある家財の処分もあるため費用は増えます。

売却に際しての諸経費を改めてご紹介します。

1.税金(印紙税、譲渡所得税)
2.登記費用(住所変更、抵当権抹消)
3.仲介手数料(価格や業者により変動)
4.返済費用(借入金返済、返済手数料)
5.測量費用(土地戸建ての場合)
6.その他(家財処分、解体・修繕費用)

今回は家財処分費用が思ったよりも高いことをお伝えしましたが、
測量費用も思ったよりも高くなることが多くございます。

売却をご検討の際には、
「いくらで売れたら、諸経費を除いて、いくら残るか」
ということを事前にご確認いただくことをお勧めします。

建物の欠陥に対する責任と負担について

  • 2019.04.20 Saturday
  • 17:00

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点検

 

不動産の売買で設備の項目がございます。
公営水道、都市ガス、電気、公共下水(汚水、雑排水)、雨水に分類されております。

公営水道のことを「上水」、
公共下水のことを「下水」と呼びますが、
「中水」というものがあるのはご存知でしょうか?

「中水」とは、
水洗トイレの用水や公園の噴水など、
飲用に適さないが雑用、工業用などに
使用される水道のことをいいます。
中水は、生活で利用された水を再生したり、
雨水を利用したものです。

外部と接していないため、
不動産売買では取り扱うことがございませんが、
これからの建築では、
光熱費節約のために採用されるお宅が増えるかもしれません。

さて、本日の本題です。

弊社では、売り買い問わず、
不動産に関する相談をお受けしております。

取引が活発化しているのか、
ここ数週間、相談が多く寄せられております。

その中で、これから売却へ動き出す方に
参考となるお話しをご紹介させていただきます。

■「瑕疵担保責任」
建物の不具合と責任分担(費用分担)

今回は、買主側からの相談です。(他社の取引です)

状況を簡単にご紹介しますと、
購入した建物に不具合があったけど、
この責任(負担)はどうなるのかというものです。

引き渡し時には知り得なかった欠陥などが発覚した場合、
売主へ物件の修補や損害の賠償を求めることになります。
隠れた瑕疵があった場合の売主の責任を「瑕疵担保責任」といいます。

ただし、責任期間が定められるケースが一般的で、
また、取引条件などにより免責とするケースもあります。

今回は取引条件などにより、瑕疵担保責任には該当しませんでした。
この場合、建物に関する不具合は買主側で負担することとなります。

さらに問題となるのが、
売主がこの不具合を認識していたかどうかとなります。

もし、売主が認識していた場合、
瑕疵担保責任は負わない旨の取り決めがあっても、
告知義務違反となり、売主が責任を負うこととなります。

以上が一般的な取り扱いとなりますが、
どちらが分担するとしても、
認識したかどうか、負担の分担など揉め事は避けたいものです。

このようなトラブルを避けるためにあるのが、
「建物状況調査」であり、
「瑕疵担保責任保険」です。

建物状況調査を実施することにより、
建物の状況がオープンとなります。

瑕疵担保責任保険の加入により、
欠陥が判明した場合の費用負担を減らすことができます。

費用負担はありますが、
売主にとっても、買主にとっても、
よいことですので、
可能であれば実施するをお勧めします。

買うのが先か、売るのが先か

  • 2019.04.13 Saturday
  • 16:59

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住宅

賃貸住居からの不動産購入、
不動産売却後の住まいは賃貸(実家、施設)、
というケースであれば、
希望に合う住まいを探す、
希望条件で売る、
ことだけを考えて進むことも可能ですが、
「売って、買って」の両方が伴う住み替えは、
悩ましい問題がございます。

「先に住み替え先を買うか、今の住まいを先に売るか。」

どちらにも良し悪しがあり、
どちらを選ばれるか、お客様それぞれの事情により異なります。

■売却先行
(メリット)
・売却による入金額が見えるので資金計画を立てやすい
・売り急ぐ必要がなく、余裕をもって売却活動ができる
・買主側に対して交渉は強く出ることもできる
(デメリット)
・売却が決定後、すぐに購入先を決めなければならない
・希望する住まいが売り出されているとは限らない
・購入先の売主側に対して交渉は弱い立場になる
・希望する住まいが見つかるまで仮住まいの必要が生じることもある

■購入先行
(メリット)
・希望する住まいをじっくり探せる
・仮住まいの必要(手間や費用)がいらない
(デメリット)
・売却金額が下回ると資金計画が狂う
・売却完了まで自宅の維持費(返済なども)が必要となる

現在の自宅に住宅ローンがない、
かつ、
購入する資金はある(自宅の売却代金は不要)
という恵まれたケースであれば、
売却の必須度が低くなるので、
住み替えのハードルは下がります。

しかし、住宅ローンが二つも維持ができない、
売却代金が入らないと買えない、
というケースであれば、
動き出す前にしっかりと計画を立てる必要があります。

もし、どちらがいいのかを決まらない場合、
「売り先行」をお勧めします。

供給が多いという買い手市場の現在、
売り側の計画が狂いやすいため、
まず、売却を完了させ、資金計画の目途がついてからの
購入でも遅くはありません。

今後、訪れないとは思いますが、
もし、不動産価格が日々上昇するような時勢になったら、
「買い先行」がお勧めとなります。

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