不動産投資の甘い罠

  • 2017.06.23 Friday
  • 17:58

JUGEMテーマ:不動産投資

 

週刊ダイヤモンド特集記事「相続・副業の欲望につけこむ不動産投資の甘い罠」を読みました。

数年前、大手仲介業者の不正行為を実名告発した記事に続き、またまた実名で不動産投資の裏側を暴露していました。今回取り上げられた企業は「大東建託」です。

概要をざっとご紹介します。

都心から1時間余りの関東郊外の駅から、さらに車で20分程度に地域の大東建託のアパートが建ち並ぶ。地元では「大東建託村」と言われているとか。メーカー側は低い空室率をアピールしているが、計算のからくりで実際の空室率は高い。大東建託はアパート建築の営業で「35年の家賃保証」をうたい受注しているが、数年が経過すると保証した家賃を下げろと日参してくる。そこで、家賃引き下げに同意すると収支は完全に赤字となり、下げてしまった家主は手放すことになる。また、家賃保証の損失を外壁塗装などの定期的なメンテナンスでカバーしようと、他社の倍の金額でメンテナンスを行っている。この費用は家主負担。

空き家が社会問題となっているなか、なぜ、このような事態になっているのか。

特集記事では、日本銀行による低金利政策から金融市場で資金がだぶついた、金融機関も貸し出し先が乏しく不動産を担保に取れる投資資金の融資を強めている。そこに、相続税の増税があり、相続税対策が容易な不動産投資がブームとなったことが要因になっていると分析している。2015年以降、アパートの空室率は一気に上昇した。さらに、今後の人口動態から、全体の人口減、生産者人口の減で需要が減るところに、住居のストックが増加し、ますます空室率は上昇することも推測される。

この他に、相続対策から、大東建託、レオパレスなどのアパート建築からマンション投資まで、不動産投資の記事が幅広く掲載されています。この特集記事では、はっきり結論が書かれていないが、記事から見て「不動産投資」は止めた方がいい、と、伝えたいのではと感じられます。

不動産投資をするなら、せめて、換金しやすいなどの出口戦略を考えておくことが必要です。

余談:相続税対策を行うに際して、消費税などの税金を多く支払うことになる。資産が増えても借金が増えれば安心や利益とセットで不安とリスクも。

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人手不足の売り手市場、家余りの買い手市場

  • 2017.06.07 Wednesday
  • 13:49

JUGEMテーマ:住宅

 

来春卒業予定の大学生を対象にした採用面接が先週解禁されたというニュースが流れていました。人手不足を背景に売り手市場(学生優位)の状況になっています。

NHKの番組では、若い女性が2人、双眼鏡でオフィスビルを眺めている光景が放送されました。これは、夜景ツアーではなく、応募先がいわゆるブラック企業なのかどうかを確認しているもの。近年は、収入や出世、仕事のやりがい以上に、休暇、残業の少なさが評価を上げる傾向にあると言われます。

就職先の選定で「休暇、残業の少なさ」を求めているということは「自分の時間」を求めているということで、これが住まい選びになると「通勤時間の少なさ」を求め、少しでも「自分の時間」を増やしたい、という希望になります。

昭和期は、地価の上昇に伴い住まいが郊外へひろがった「ドーナツ現象」が起こりました。平成に入り、バブルが崩壊することにより地価が下がり、さらに、容積率の緩和などの規制改革で供給力を増えたことが拍車をかけ、若い世代の生活スタイル・住まい探しのトレンドから「都心回帰現象」が起きています。

この結果、郊外の不動産市場では、現在も続く分譲住宅(戸建てマンションとも)の大量供給に、昭和期からの大量の住宅ストックで家が余り、空き家が増加し、さらに、構造的な世帯や人口の減少と、住宅購入層の流れなども合わさった需給関係から、買い手市場の状況になっています。

「格差社会」という言葉が生まれてからどれくらい経ちましたでしょうか。

先週日曜日に放送されたNHKスペシャル「見えない“貧困”〜未来を奪われる子どもたち〜」では、先進国のなかでも日本の子どもに夢や希望を持てない子が圧倒的に多いということが報じられておりました。

そうした中、不動産でも格差が歴然としてきたように思われます。先のように、家余りの状況が悪化することが確実な中、今後、さらに不動産の格差が広がり、売り手側の競争は激しくなることが容易に想像できます。

これから購入される方、現在すでに所有されている方は、このベクトルを考えて、不動産を考えなければなりません。

これを具体的に一言で言えば「立地がすべて」です。このような結果がいいのかどうかは別としまして、お金という現実を考えると、これを外すことはできません。

現実の中古住宅市場を見てみれば分かります。新築時に購入した金額からどの程度の割合で減価しているか、大きくは都心と郊外、中程度で市の中心地と郊外、小さくは駅からの距離で変わります。

同じ金額で、利便性が高い地域の中古住宅(例:土地建物各2000万円)と郊外の新築住宅(例:土地1000万円・建物3000万円)であれば、10年後、前者の方が確実に評価が高くなっています。

これから購入される方は、同じ予算なら利便性が高い地域を、すでに所有されている方(郊外)は、格差が広がる前に今後の住まいを検討してみることをお勧めします。

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劣化し始めると都心部は怖い

  • 2017.05.27 Saturday
  • 16:23

JUGEMテーマ:住宅

 

不動産も東京の一人勝ちの様相となっていますが、どんなことでも良い面もあれば悪い面もある、ということで、東京・都心部へ流れ込む皆さまへ、都内の問題点もお伝えしたいと思います。

1. 首都直下型地震の災害リスク

都内だけではなく首都圏全域でリスクはあり、都内だから都心だからとリスクにさらされるわけではございませんが、それでも特有のリスクもあります。都心部と千葉県の中間に位置する下町部、近年の埋め立て地では地盤が悪いとされ、近隣よりも大きな揺れに襲われることが予想されております。また、下町部では「木密(木造住宅が密集)地域」が被害を大きくなり、埋め立て地では液状化現象も想定されております。

2. 水害リスク

これも下町部でリスクが高くなります。下町部は海抜ゼロメートル地帯が多く、毎年のようにゲリラ豪雨の被害が発生しています。東京湾からの津波というのはそれこそ想像しづらいのですが、豪雨による河川決壊などが起これば、下町から都心部(地下鉄、地下街)へ大規模な被害を及ぼし、衛生面なども考えると、その後に使用できるようになるまで相当な日数が必要になると考えられます。

3. 高齢化問題

地方の過疎が象徴的なため意識しづらいですが、都心部では地方以上の高齢化が懸念されています。近い将来、東京では3人に1人が高齢者となります。高齢者の4割は借家で一人暮らしと言われ、貯蓄の乏しい高齢者が増加すると、高齢者難民の大量発生も考えられます。また、受診率が高い高齢者が増えると医療の対応力も低下することも考えられます。(介護系も対応力不足が懸念)

4. インフラの老朽化

東京五輪から50年が経過し、高度成長期に建設された道路、橋、トンネル、ライフラインなどの劣化が進み、既に耐久年数を超えているインフラが増加しているのは、近年の道路や橋・トンネルの崩落事故、大規模停電、河川の決壊などから想像しやすいと思います。

5. 格差問題と治安悪化

近頃、都心部の有名な歓楽街などでは治安・風紀が悪くて歩くのも怖いのではないでしょうか。ホームレスや外国人の増加も一因でしょうが、積極的にアウトサイダーへと進む若者が増加しているのは都市部独特な現象だと思われます。また、空き家の増加も治安の悪化に影響を及ぼしており、賃貸物件が多い都心部ではよりその傾向が強まると思われます。

6. 子育て支援不足

昨年、保育園の待機児童問題を象徴する事件として「保育園落ちた、日本死ね」がありました。都心部へ人口が集中と女性の社会進出(家計の所得不足と都心部の物価高を支えるための必要性)などが相まって、保育園の入園希望が殺到し、入園できない待機児童が大量に生まれました。働きたくても働けないという社会問題となっております。

ざっと思いつくままに列記し、学術的に研究したわけではありませんので、言葉が不正確だったり、他にも問題があったりするかもしれません。また、都内、都心部だけではなく、他県でも同じような問題は抱えているかもしれません。(ただ、東京都といえども、これらを解決するには財政負担がきついか)

不動産の売買を携わっているなかで思う率直な感想は、同じ問題でも地方(私の場合は千葉県)だと深く検討しますが、都心部で買うとなると便利さに心を奪われ、これらの問題を見て見ぬふりをしがちな方が多いかな、というものです。例え、都内、都心部でも、リスクをないがしろにせず、しっかりご検討して頂きたい、千葉よりも数倍も高いのですから。

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空き地・空き家が増加する現状の自己防衛策

  • 2017.05.26 Friday
  • 13:54

JUGEMテーマ:住宅

 

2017年版の土地白書によると、空き地の面積は10年間で1.4倍に増えた。空き地は、相続・贈与で取得した世帯が約7割に上り、このうち約3割が「今後も空き地のままにしておく」とのこと。

自治体を対象にしたアンケートでは、空き地が周囲に及ぼす影響として、景観の悪化、ごみの投棄、害虫の発生を挙げられている。空き地が存在することで「地域イメージが低下する」ことが懸念され、地域経済全体への影響も苦慮されている。

空き家を含む空き地問題の根っこには、世帯数を大きく上回る住宅のストックがある。

日本の新設住宅のうち住宅があった場所に建てられる再建築率は1割に満たない。ということは、新しい住宅を建てれば建てるほど、空き地を増やしていることになる。

結果的には、住宅建設を促進しつつ、空き家・空き地対策も実施しなければならないという矛盾した状況にある。これは行政のマッチポンプで、国民市民よりも行政の権限拡大を狙う背景があるのでしょうか。

現在、空き地、空き家の対策の一環として、立地適正化計画による住宅地の選別を実施しようとしています。

街が広がりすぎて、空き地や空き家が増えて、虫食い状態にある都市のままだと、生活者としても行政としても、暮らしづらく負担も大きいということから、街をコンパクト化を進めるものです。

乱暴に言い換えれば、居住誘導区域外の空き地や空き家は見捨てる、という感じでしょうか。

千葉県で先駆的に取り組んでいるのが流山市です。

流山市立地適正化計画(概要)http://www.city.nagareyama.chiba.jp/dbps_data/_material_/_files/000/000/032/815/rittitekiseika-gaiyou-a4.pdf

立地適正化計画趣旨(サイトより)多くの地方都市において、これまで郊外開発が進み市街地が拡散してきましたが、今後は急速な人口減少が見込まれ、拡散した市街地で居住の低密度化が進み、生活サービス機能の維持が困難になることが懸念されています。また、今後は、更に高齢者の増加が見込まれており、健康で快適な生活や持続可能な都市経営の確保が求められています。こうした背景を踏まえ、平成26年8月に都市再生特別措置法が改正され、市町村は、住宅及び都市機能増進施設(医療施設、福祉施設、商業施設その他の都市の居住者の共同の福祉又は利便のため必要な施設であって、都市機能の増進に著しく寄与するもの)の立地の適正化を図るため「立地適正化計画」を作成することができるようになりました。

この計画を不動産の立場でお伝えすれば、これから買うなら・これからも保有するなら少なくとも居住誘導区域、できれば都市機能誘導区域にすべきであり、この区域以外は早めに売却する、資産価値を考えないで購入する、ということになります。

根本的な空き地・空き家対策には、住宅や宅地の総量規制が必須となりますが、おそらく業界よりも政治や行政から実施されることはないと思われます。

そのため、資産を維持ができるよう、被害を小さくするために、不動産の選択が重要になり、この肝が立地であり、その基本が立地適正化計画(その考え方)になります。

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不動産を放棄することはできない

  • 2017.05.24 Wednesday
  • 18:40

JUGEMテーマ:住宅

 

今、空き家の増大が問題になっております。管理が行き届かない建物は朽ち果て、周辺に被害を及ぼしそうな危険な状態になります。先日、地元の南柏駅近くで、線路を越える陸橋から見える小規模ビルが朽ち果てていて、気になっていたら、「特定空き家」に指定され、「行政代執行」にて解体されました。

この解体費用、現時点では柏市が負担しましたが、所有者へ請求されますが、そもそも金銭的に余裕があれば、建物は適切に維持管理されている可能性が高く、また、売却するなりしたはずですが、ここまで至ってしまったということは金銭的な余裕もなく、解体費用も支払うことも難しいのではないかと推測されます。

このままであれば公費(税金)の負担となります。行政としては、住宅用地の固定資産税軽減の特例を外して税負担を重く(通常通り)し、早期に解体するように促しますが、今回の例のように、特定空き家に指定されるような建物の多くは金銭的に厳しい状況になっていることが多く、固定資産税の増加だけで解体するまでには動けないというのが現状です。

ここで、その不動産が売却できれば、空き家があるままなら買主が解体を行われ、土地として十分な価値があればその費用から解体を行うことができることから、この問題を解決する道筋はあります。

困ってしまうケースとして、建物を維持管理する負担が重い、解体する費用を捻出できない、しかし、売れない、という不動産です。不動産の一番の特徴は、放棄すること、思い切っていえば棄てることができないところにあります。

昔はこれが、いざという時、土地が残って資産になると言われていましたが、現在、ただ土地だけ残っても資産になるとは限らない。立地がいい(利用価値がある)土地(それに伴う建物)しか売れないというのが、今後さらに加速していきます。

もし、それでも、売れない、維持できない不動産を処分したい、と考えた場合、その機会(チャンス)は相続時のみとなります。

その不動産を含めて相続財産すべてを、相続人全員で相続を放棄して、不動産を国に差し出すという方法です。これは、相続などにより所有者のいない不動産は国庫に寄贈するという法規定によります。

これにより、取り敢えず、所有者の負担はなくなり、空き家の解体も行われて、街もきれいになって、危険も回避されることになります。

しかし、このようなケースが増大し、国に使い勝手の悪い、使い道のない、不動産を大量に押し付けてしまったら、財政負担は増大し、回りまわって税負担の増大につながってしまうことも考えられます。

この問題に関して、特効薬になるような方策はないと言われていますが、今、検討されているのは、特定空き家対策として、自動車と同じように新築時や固定資産税の上乗せとして「建物リサイクル料(解体費用)」を徴収しておくことです。

それでも、根本的には、土地にしても、建物にしても、すでに大量に供給され、ストックもあることから、生産調整を行うところから始めなければ改善しないのではないかと思います。

特定空き家問題、維持管理や固定資産税の負担増大は、現に始まってしまっております。生産調整、建物リサイクル料などが始まっても効果が出るのは、10年、20年以上も先の話しです。

これから購入される方は、いつでも売れる不動産を選び、売れる状況(負債を小さく)にしておくことです。資産ではなく負債として重くなりそうな不動産を、すでに所有されている方は、売りづらくなる前に処分することをお勧めします。

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マンションの現状と未来

  • 2017.05.22 Monday
  • 18:44

JUGEMテーマ:住宅

 

AERA(20170529)マンションを守る「ルポ:無関心でボロボロに」「築20年以上がお得」」「大特集:マンションを長生きさせる」を読みました。

マンションの抱える問題や今後の展開、マンションの買い方を幅広く網羅し、マンションを所有されている方、これからマンションを購入される方は必読の内容になっております。

各記事の概要のみ、ご紹介させていただきます。

1.無関心でボロボロに。居住者の高齢化や運営管理への無関心などにより荒廃しているマンションを数件取り上げています。記事の内容もさることながら、現状を映したカラー画像は衝撃的です。また、リゾートマンションの厳しい状況も報告されております。

2.修繕積立金が悪徳悪質コンサルや業者に吸い上げられています。この結果、十分な修繕が行われず、また、必要以上の出費で修繕積立金の残高が減少し、将来の維持管理に支障が出てきます。コンサルや業者の他に、管理会社や管理組合の役員などが、不正不当な利益を得ております。

3.老朽化の危機に立ち向かったマンション(成功例)を取り上げております。組合などを立て直し、管理が行き届く仕組みを作って、健全な運営へとつなげております。透明化とコミュニティがとても大事なことがわかります。

4.マンションを購入する際、築20年以上の物件を購入するのがお得だと紹介しています。補足:住宅ローン控除や諸税の優遇などから「築15〜24年」がベストな時期になります。

5.華やかなタワーマンションに潜む大規模修繕問題を取り上げています。工事の難易度が高いこと、実験的な工法で建てられている、施工側にも修繕の実績がない、工事費用が高い、住民や所有者の合意が得づらいなど、課題が山積されています。

6.まるでディズニー、夢の国マンションと題し、楽器演奏可、猫付き(飼育可ではなく付いてくる)など個性を競うマンションを紹介。

7.賃貸物件の新築ラッシュに潜む危険。無責任なアパートローン、サブリースにより、建築分譲会社とオーナーのトラブルが急増している、そして、今後さらに急増する危険を指摘。

8.相変わらず続く悪質リフォーム業者の実情を覆面座談会で暴露しています。最近の裏事情が紹介されております。

以上が同誌で特集された概要です。詳細は、同誌をご確認いただければと思います。

個人的な感想としては、マンションは相変わらずのババ抜き状態で出口戦略(いつ処分するか)が大事になる、タワーマンション、新築マンションは贅沢品で余裕資金で買うこと、今後はさらに人付き合いが難しくなる時代になることから、最終的な住まいは戸建ての方がいいのかな、というところです。

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ブームの不動産投資、勝つより負けないが大事

  • 2017.05.15 Monday
  • 13:09

JUGEMテーマ:不動産投資

 

5月11日に放送されました、所さん!大変ですよ「サラリーマンに人気!?“オーナー”の光と闇」 http://www4.nhk.or.jp/taihentokoro/x/2017-05-11/21/2483/2121086/ を拝見しました。

番組HPより:最近「オーナーになりたい」というサラリーマンが注目しているのがコインランドリー。他にもトランクルーム用コンテナ、シェアハウス、さらにはタコツボまで、実に様々な「オーナー」業が人気だ。マイナス金利で利息が期待できず、雇用や年金の不安を募らせた人たちの受け皿となっている。一方、ブームに乗じて「オーナー詐欺」も横行、資金を失う人も。オーナーに憧れる人たちの事情と、その裏でうごめく怪しい事件に迫る。

番組の紹介文では、不動産以外の言葉が並んでいますが、番組内容は、やはり不動産投資がメインで取り上げられていました。(不動産投資のみを抜粋します)

主婦で3人の子どもを育てながら、現在アパートを8棟も所有し、家賃収入は約6000万円、経費やローン返済などを差し引き、年間1500万円超の利益を出している女性。以前は、会社勤めをしながら子どもを育てていたが、両立が厳しくなり退職したものの、夫の給料だけでは不安を感じて不動産投資を始めた。

ワンルームマンションを首都圏に4部屋所有している男性は、全ての物件を処分する方向で動いている。勤務先の業績が悪化して先行きに不安を感じていたとき、不動産業者から不動産投資を勧められたが、新築での購入後、2年で空室になり、その赤字を埋めるためにさらにマンションを購入し、また空室になって追加購入し、トータルの赤字は月7万円弱になって、手取り18万円の給料から補填すると生活が成り立たなくなった。(売却の依頼先が任意売却業者だったので実質の破たん処理)

サラリーマンを辞めてシェアハウスのオーナー専業になった男性は、まず、築45年の戸建てを購入し、1階を自宅、2階を3人に貸て毎月12万円の収入が得られた。この成功事例をベースに次々と中古物件を買い足して16棟になった。資金調達についての質問に対して「こんなに貸して大丈夫なの、と思うくらい簡単だった」と答えていたのが印象的です。

このような購入しやすい環境(審査の緩和、金利)と状況と、現在の収入不足、将来の不安から、サラリーマンの方が副業に手を出す方が増加しました。書店では不動産投資の書籍が並び、BSデジタル放送では通販番組に負けず不動産投資番組を放送しているなど、不動産投資はブームとなっており、弊社にも、不動産投資物件を探している方のお問い合わせが入ります。

弊社で投資物件となると、実需用(自宅用)の物件がたまたま賃貸されているという状態(オーナーチェンジ)での取り扱いがメインとなります。このため、空き家になり、空き家の長期化や家賃低下となりそうであれば、自宅用で売ってしまえば、少なくとも損はしないという状況で移れますが、一棟物や投資用ワンルーム物件の場合、転売が思うようにできず、最悪のケースは破たんまで進んでしまうことがあるのは番組で紹介された通りです。

放送では、ホンマでっか!で有名な澤口俊之さんより「きょう1万円をもらうか、1週間後に1万1000円をもらうか、あなたはどちらを選ぶ?」という質問がございました。澤口さんによれば、オーナーに向いているのは1週間後に1万1000円をもらう方を選ぶ人物で、目先の利益より将来の大きな利益を考えられる人のほうが投資感覚に優れているそうです。

これを言い換えれば、目先の利益よりも将来の危険回避を考えられる人、スポーツの世界と同じですが、派手な勝ち方をしなくて負けない人が最後に残り、結果的に勝ち組になれます。

自宅の場合でも同様ですが、いざという時の出口戦略、貸せるか売れるか、負債に負けない備えがあるか、という考えが大事になります。すでに所有している方は、この先、その所有がどのように進んでいくのか、ご確認しておくことをお勧めします。

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不動産売却を受験に例えてみました

  • 2017.05.08 Monday
  • 16:01

JUGEMテーマ:住宅

 

GWが終わりました。不動産市場では、4月は従来通りの週末、5月は4日まで落ち着いており、5日から購入側からの問い合わせが続々と入って、初夏のシーズンが始まったな、と感じることができました。

不動産のオンシーズン(売買)は、1・2月の新春、5・6月の初夏、9・10月の秋の3シーズンがございます。ここ何回かは、シーズンに入ったな、いつまで続くかな、もう終わっちゃったの、という短期型になっております。購入層が、広く、深く、濃くて熱いと、不動産市場は活況となりますが、ここ近年は、狭く、浅く、薄くて冷めている、という印象を受けます。

これから売却をお考えの方は、初夏のシーズンに間に合うよう早めに動くか、秋のシーズンを見据えて準備を開始されることをお勧めします。

さて、本題、受験に例えてみた不動産の売却査定の役割とポイントをご紹介します。

1. 取引事例

過去、同じような不動産が、いくらで売れたのか、データを活用し、事例と対象物件を比較して査定が実施されます。これを、受験に例えれば、志望する学校が、昨年の合格データ(平均とか最低点とか)から見て、今年は何点取れば合格するかな、と推測することに例えられます。

2. 原価積算

主に建物の金額を算出するに際して、今、同じ仕様で建てた場合、いくら必要か、その金額から経年変化による減価、リフォームなどを加味して、その建物の時価を算出します。これを、受験に例えれば、模試を受験して何点取ったか、という絶対的な点数になります。

3. 相場

過去のデータから査定金額を推測しても、原価積算から時価を算出しても、不動産市場における相場により、売買金額は左右されます。これを、受験に例えれば、ライバルとの点数比較になります。ライバルよりも点数が高ければ受かるし、低ければ落ちることになります。昨年のデータにおいて合格ラインを越えていたとしても、ライバルがより高い点数を取ることにより合格ラインが引き上げられることになります。

不動産も受験も、極端に言えば、過去のデータは当てになりません。(とは言え、指標になります)不動産なら、今の市場がどうなのか、受験なら、ライバルが受験では何点取ってくるのか、これが大事になります。

4. 外部要因

ライバルよりも、不動産の質、販売価格などが有利な条件を揃えたとしても、購入層が薄い、景気などの社会的状況が思わしくないと、売却が思うように叶わないということもあります。これを、受験に例えれば、ライバルよりも点数が高くても、合格ラインの足切りがあったり、合格枠を狭めたり、出願条件や試験内容を変えたりされることに例えられます。受験で他の学校から受験者が流れ込んだりするのと同様、不動産市場では、他のエリアや種別から流れてくることにより、相場が新たなステージになることがあります。

5. 総括

不動産を売却するに際して、まずは査定を依頼することと思いますが、より大事になるのは、過去のデータがベースとなる査定金額よりも、今現在の相場と、これからの販売戦略が大切になってきます。

例えでは、ネガティブな方向で例えましたが、仮に、比較対象となるライバルがまったくいない状況であれば、ご自身がプライスリーダーとなって市場を形成することができます。これは、高値で売れるチャンスがあるということです。このチャンスをつかむためにも、現在の状況を把握して、対応していくことが必要です。

このため、販売開始後もライバル関係を把握するために、弊社では、週1回の販売状況報告を実施しております。売却を依頼する会社を選定する際には、販売開始後の報告がどのように行われるかをご確認の上、ご判断いただくことをお勧めします。

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収入も資産も細かく複数に分ける

  • 2017.04.30 Sunday
  • 16:49

JUGEMテーマ:不動産投資

 

『9割の日本人が知らないお金をふやす8つの習慣』著者生形大氏の発刊記念講演に出かけてきました。書籍や講演でおっしゃっていたポイントは、働かなくても安定的に入るストック収入を作ろう、複数の入り口を作ってリスクを分散しましょう、というものです。http://diamond.jp/articles/-/125604

ストック収入の代表的なものは、預金の利息、株の配当、不動産の家賃収入などになります。そのストック収入の反対は、給与収入などのフロー収入となります。複数のストック収入、ストック収入とフロー収入などを組み合わせて、収入先を分散し、確保することにより、これからの不透明な将来や老後の対策、資産形成に繋がります。

このように収入先が複数あれば、一つが思わしくない状態になっても他でカバーできます。この考え方を資産の部分にあてはめますと、同じ資金を一つにまとめて投資するというのは禁物ということになります。よく言う「すべての卵は一つの籠に入れるな」という言い伝えです。

ひとつの籠に入れておくと、何かあった時に、同時に被害に遭ってしまう、複数の籠に分けておけば、ひとつがひっくり返っても、他の籠に入っていた卵は無事でいられます。資産管理では、現金・預貯金、株式・債権、不動産の特徴が分かれた三種類に分散する三分法などが有名です。

これは、投資家、資産家に限った話ではなく、お金に余裕や余力がない一般の方こそ、考えて、実践しなければならないかもしれません。

不動産を題材にしてみますと、預貯金をすべて吐き出してまでして家を買ってはいけない、現金を確保しながら背伸びせずに買う、将来の収入を現金に回す余力がないほどの返済額にしない、無理なく蓄えができる範囲の返済額に抑える、同じ購入力なら、時期と場所と物を分散して買う、ということになります。

例)預貯金500万円あれば、家に使う分として200から300万円、残す分として200から300万円と分けて家を買う。

例)年収600万円、可処分所得400万円、生活費240万円のケースで残120万円の余力があっても、年120万円の返済額としないで、年60から90万円程度の返済額として、残りの30から60万円は蓄え・非常資金とする。

例)40歳で購入する場合、75歳までの返済期間を、60歳までの20年を住宅資金、60歳からの15年分を老後資金へと回す。

例)4000万円の家を購入できるなら、今、2000万円の家を2件購入する。この場合、どちらか1件を賃貸として収入として考えるケースと、職場近くと郊外・地方と分けて2件をオンオフで使い分ける、2件の地域を分ければ災害リスクの軽減にもなります。

長年、不動産を扱ってきて、多くの方々を拝見してきて、永住というのはなかなか難しい、10年程度で生活スタイルや状況に合わせて住み替えをした方が、負担少なく快適な生活を送れるのではないかと実感しています。

この場合、1件目から大きく買ってしまうと、2件目とはいけなくなります。1件目で何かあった時に2件目にいけず1件目で立ち止まってしまうと、負担重く苦しい生活を過ごさなければなりません。

どのケースでも、共通して言えるのは、売れる物件、貸せる物件、負担が少ない物件にしておくこと、もしくは、売れる状態(現金、借金などの資産バランス)にしておくことです。

2件、3件を買うというよりは、2度、3度買うという感じでしょうか。それがしやすいのが、住宅ローンという使いやすい融資制度、住宅の場合に受けられる様々な恩恵(減税など)、そして、サラリーマンの安定した収入があることと2件目以降の場合の賃貸収入になります。

くれぐれも、広い土地を購入して思う存分の好き勝手に注文住宅を建てる、というお金持ちな方がするような買い方は避ける方が賢明です。

もし地震や風水害などの災害に見舞われたら、病気や事故で収入が減ってしまったら、介護などの負担が増えたら、転勤や倒産などの仕事に変化があったら、才能が開花して子育てに費用が必要になったら、近隣関係が合わなかったら、というような様々なリスクがあります。

これらのリスクをマネジメントすることが、不動産の購入、さらには、資産形成や生活に必要となってきます。結論、家は小さく分けて、使える売れる家を買いましょう、高額、高負担の家は厳禁です。

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武力衝突から家計を守るために

  • 2017.04.16 Sunday
  • 17:11

JUGEMテーマ:不動産投資

 

米国のシリア爆撃から、空母打撃群の朝鮮半島近海への派遣、トランプ大統領の行動パターンから、北朝鮮との武力衝突があるのではないかと報じられております。

シリア、アフガニスタンと立て続けに米国は爆撃しましたが、両国そのものと戦争状態にあるわけでもないのに、なぜ、米国は爆撃をしてもいいのでしょうか。自国の危機を回避するのは当然かもしれませんが、他国の領土を勝手に爆撃してもいいという権利はないと思います。

武力衝突から戦争へと進んでしまえば、日本にも大きく影響があると思われますが、日本国内の雰囲気(メディアや街中)では普段と変わらないことから、最悪のケースは回避されるのかと感じています。(日本に危機意識がないだけなら別ですが)

そして、もし、紛争戦争が勃発し長引くと世相不安などから不動産市場は低迷します。その結果、不動産価格の下落傾向が加速してしまいます。(日本経済も短期的には混乱するのでしょうか)

会計では、資産と負債、その差引が純資産(マイナスなら債務超過)と区分されます。日本の一般的な家庭では、資産の大半を自宅不動産が占め、負債として住宅ローンを抱えている状態なのではないでしょうか。

その場合、売却できる金額から住宅ローンの残額を差し引いて、プラスなら財務状況は健全、マイナスなら債務超過で危険という判断ができます。(マイナスの場合、それを補う金融資産があれば債務超過を回避できる)

不動産の評価額と住宅ローンの残債が同額の場合、今後、不動産の評価が上昇もしくは横ばいであれば、住宅ローンの残債が年々減少することから財務状況は健全な方向へ進みます。

しかし、この逆、不動産の評価が下落した場合、その下落した金額を超えるペースで住宅ローンの残債を減らしていかなければ債務超過に陥ってしまいます。

この下落が急激に起きる恐れが、米国と北朝鮮との武力衝突です。もし、最悪の事態になった場合、一気に債務超過へ陥ることになります。ただし、売却せずに住宅ローンの返済を続けていければ債務超過とは言え破たんすることはありません。

それでも、いざという時、売れば住宅ローンの返済を終えるという状態にしておくことがリスク管理として大切になります。

また、資産を自宅不動産一つだけにしておく状態がリスクを高めていることになります。有事の際には金というように、金を持つこともいいでしょうし、現金としておく、株式、債券、海外投資などなど、資産を分散しておくことが重要です。

5000万円の自宅がギリギリ買えるというなら、2000万円の不動産、2000万円の現金(借金減少)、1000万円の金融資産(金)という感じに分散することがお勧めです。

今回のような国際的なことから、会社の倒産や事故、事件など、自分がいくら気をつけていても、なにかしらの事態に遭遇してしまうことがあります。人生では何が起こるかわからない。何が起きても困らないようにしておくことが大切です。

不動産で言えば、買えるだけの資力を目一杯使って自宅を購入する、いざという時に抱えきれないほどの住宅ローンを背負う、などという購入は避け、また、不動産だけが資産なら売却して組み換えるということ、不要な不動産は売却して現金化する、となります。

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